房子還能買嗎？這個數字道出了樓市命運

五一期間，京滬再度出台新的房貸收緊政策：

北京部分商業銀行自5月2日起首套房將執行基準利率，即4.9%的年利率；二套房將上浮20%，執行5.88%的年利率。

上海多家銀行將首套房貸利率進行上調，從原先行業統一的9折，上調到95折甚至基準。

此外，央行針對樓市的「定向加息」已經拉開了序幕。所謂「定向加息」，有兩重含義：

第一，由於各城市樓市情況不同，所以全國實施了「分城施策」的調控手段。北京這類熱點城市，將受命針對樓市加息；

第二，同一個城市，針對不同檔次的購房者，也將實施不同的利率。

可以預見，定向加息對樓市殺傷力極大，很有可能成為「樓市調控長效機制」的組成部分。而這種針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率，未來極有可能在全國推廣，因為三四線城市去庫存仍然在進行，全面加息涉嫌「一刀切」。

房貸政策步步收緊

去年年底以來，就有北京銀行上調房貸利率的風聲傳出。

今年2月，北京被曝出首套房貸提至9折，二套房按揭貸款期限最長不超過25年。隨後廣州、重慶、青島等多個城市跟進上調房貸利率。

今年3月起，新一輪樓市限購潮拉開序幕-，北京、上海、深圳相繼傳出房貸利率全線上浮，即首套房貸利率優惠從9折上調至95折，甚至基準，二套房則在基準利率基礎上上浮20%。

根據融360的數據監測，4月份全國首套房貸款平均利率為4.52%，環比3月上升0.67%。同比去年4月的4.49%，上升0.67%。從1月份以來，已連續4個月上升！

以上海中環內一套價值700萬元的兩房為例，假如首付3成，全商業貸款490萬，限期30年，利率9折優惠，等額本息，那麼還款總額為884萬，每個月應還24566.24元。

如果利率上調至基準利率，那麼總還款金額為936萬，每個月應還26005.61元。

兩相比較，每個月多還約1500元，增幅明顯。

專業人士指出，銀行上調房貸利率一方面取決於政府的調控政策，藉此來規範房貸市場秩序；另一方面也是由當前的貨幣政策所影響，資金成本的不斷上升，使得銀行需要控制房貸業務的成本，對資金的流向和使用作出新的規劃。

據了解，上海銀行間市場的7天期拆借利率更是在4月28日刷新了2年來的新高。

普通投資者也許搞不懂上述專業術語意味著什麼，我們不妨看看過去一年「餘額寶」的收益率走勢：

那麼房價還能上漲嗎？

在預測房價之前，我們首先要弄明白「什麼決定房價」。

方正宏觀任澤平指出，商品房需求包括居住需求和投機需求，分別對應商品屬性和金融屬性。居住需求主要跟城鎮化、居民收入、人口結構等有關，它反應了商品房的商品屬性。投機需求主要跟貨幣投放和低利率有關，它反應了商品房的金融屬性。

美國、日本、等經驗表明，貨幣金融政策經常導致住房市場大幅波動，低利率和貨幣超發推動房價上漲，所有房價大周期見頂以及房市泡沫崩盤都跟貨幣緊縮和加息有關，比如2007年的美國、1991年的日本。

而從2008年以來，經歷了三輪房價上漲周期，2009、2012、2014-2016年，都跟降息和貨幣供應增速加快有關。反過來，任何一次樓市下跌也都是從連續的基準利率上調開始的。

如果說去年八九月份，央行「鎖短放長」開始增加投放14天、28天逆回購只是試試水，那麼，現在顯然不是那麼樣了。今年，美聯儲加息之後的次日，央行馬上在公開市場全線上調貨幣市場利率，全國多個城市房貸利率紛紛上調。

在這種背景下，房價短期內還有大漲的基礎么？答案已經顯而易見。

那麼，「房子還能買嗎？」知名財經評論員劉曉博給出了自己的看法：

大城市的優質住宅，仍然長期看好，樓市還有「白銀十年」；

剛需，改善型需求，如果資金充裕，隨時可以出手買房；

如果中美不爆大規模發貿易戰，則加息必然到來，樓市未來兩年大幾率是進入高位橫盤、陰跌期。

短炒、尤其是加槓桿短炒，風險在不斷增大。

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本文綜合自理財百科、華爾街見聞