綠地全產業發展模式能否複製？

小Q導讀：千億投資涵蓋五大領域，全產業模式助力擴張。

文／研究中心 朱一鳴、鍾詩慧

近期，綠地控股對外宣布，公司與陝西省政府簽署戰略合作協議，擬在陝規劃千億級新投資，圍繞房地產綜合開發、基礎設施、金融產業、進口商品直銷及參與國有企業混合所有制改革等「五大領域」，啟動全面戰略合作。與此同時，複製千億級綜合產業投資也成為了綠地2017年的重要計劃。那麼綠地是如何實現千億全產業布局的？陝西全產業樣本又是否真的可複製？

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地產主業發展平穩，多元產業成長迅猛

2016年全年，綠地銷售業績為2550.04億元，較去年同期增長10.8%；新開工面積1933萬平方米，比去年同期增長8.3%；完成竣工備案面積2271萬平方米，比去年同期增長24%。在全年的新增土地儲備

中，一二線重點城市項目佔比達86%，實現了區域結構優化。與此同時，基建、金融、消費三大產業的快速擴張成為綠地發展的有效動力。其中大基建產業成為了綠地又一個千億級以上的產業板塊；前三季度金融產業完成營業收入11.69億元，較上年同期增長23.57%；消費產業放大了直采規模，升級了跨境電商業務。年度業績快報顯示，綠地控股2016年主要指標全面快速增長，實現營業收入2594億元，利潤總額142億元，年末總資產6926億元，較去年分別增長25%、34%和15%。綠地出色的多元業務在一定程度上反應了其目前的發展方向和趨勢，而如何將產業優勢結合、互補也成為綠地積極探尋的發展新出路。

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房地產+基建+金融+消費

陝西千億新投資助力全產業布局

根據綠地與陝西政府簽署的戰略合作協議，此次地產主業擬投建「大西安」軸線超400米超高層項目，配套打造國際化金融商業中心

及高端國際化住宅社區。該項目的投資是基於西安綠地中心、都市之門、綠地中央廣場等現有高端商住類項目基礎上的升級，也將成為西安新地標。綠地2004年進入西安，目前已實現累計投資開發項目20多個，已開發面積超900萬平方米。作為重點二線城市，西安的多個項目開發為綠地布局陝西奠定了良好基礎。放眼全國，2016年綠地新增土地總建面1468萬平方米，優質的土地儲備為綠地的長期發展提供了重要保障，也是布局重點城市、搶先市場佔有的有力支撐。藉助現有的土地儲備，未來綠地於全國重點城市項目的可開發空間較大。

協議中，綠地擬投資三星

梁家灘國際社區、中興華為配套生活社區兩大特色小鎮項目，分別定位國際時尚小鎮和集高端新興產業交流中心、創業孵化基地、美麗小鎮生活等功能於一體的雙創樣板示範小鎮。而這兩大項目的投資超過1000億元，也是綠地集團「特色小鎮」的首次落地。此前綠地集團總裁張玉良在2016年業績發布會上表示，房地產板塊重點將「特色小鎮」納入發展戰略，計劃推行智慧健康城、文化旅遊城兩個題材。2016年7月，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部三部委聯合發布了《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，提出到2020年全國將培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。預計未來綠地的特色小鎮項目也將分佈全國，協同地產主業實現增長。

進口商品直銷領域，綠地已制定綠地全球商品直銷中心（G-super）在陝落地規劃，計劃三年內在全省開設20家門店，其中2017年落地5個；擬在陝西落地2個保稅倉物流基地。線上、線下同步發展的模式在一定程度上拓寬了銷售渠道。一方面，通過直采銷售的供應鏈業務，綠地可在國內布局更多直銷門店、找到更多的經銷商。2016年綠地進口商品直銷實體門店總數已達27家，規模也達到精品超市行業前三位。另一方面，跨境電商業的發展將帶動供應鏈服務體系的升級。除了拓寬了國際銷售市場，通過延緩稅收時間，保稅倉也能有效減輕企業的資金壓力。而上海青浦保稅倉的投入運營為綠地於西安的消費產業布局提供了經驗，西安空港城的交通樞紐布局也為物流倉儲業的發展提供了便利。

基礎設施領域，綠地擬以PPP模式參與陝西省城市軌道交通、高速公路等基礎設施項目開發建設。事實上，綠地2016年已併購了江蘇省建、博大綠澤等一批實力基建企業；中標包括南京捷運

5號線、寧波杭州灣新區等多個實力PPP項目。張玉良表示，大基建自有資金的回報率能達到8%-9%，而大基建也可帶動住房開發、產業開發。與此同時，藉助混合所有制企業的資源優勢、各地政府對PPP解決城市問題的認可，未來綠地基建產業的開發也將持續升級。

金融產業領域，綠地擬參與陝西省地方金融資產交易機構的重組整合；支持陝西省重點產業發展，推動設立新興產業投資發展基金和中小企業創新發展基金；推動雙方在銀行、證券、保險等方面全方位的交流與合作。作為推進「投資+投行」的大資管金融全產業鏈布局，綠地已先後入股錦州銀行、東方證券和上海農村商業銀行、持有杭州工商信託19.9%股份、全資持有綠地（亞洲）證券。而與陝西在金融領域的合作也將協助綠地著力布局全牌照，包括銀行、證券、期貨、保險、基金、信託和租賃在內，未來都將協同地產主業、基建和消費領域的持續發展。

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總結：契合自身發展需求，全產業模式可複製

通過對綠地目前發展狀況以及陝西全產業樣本的解讀，我們認為綠地的全產業模式可複製，主要原因有以下幾點：

首先，今年前兩月，綠地銷售金額為194億元，位列第八，地產主業上的表現較為平淡，但並不影響其通過其他方式來實現企業的穩健增長和業務擴張。事實上，如今企業的發展已無法用單一的銷售業績指標來衡量，如何使房企更高效的運作、更持續的盈利才是各大企業追求的目標。因此，產業的擴容和升級成為了綠地與各大房企競爭的「利器」，2016年各產業營業收入的大幅增加就是最好的詮釋。張玉良在業績見面會上表示，與單一的房地產企業相比，公司已經向綜合性產業集團進一步展開，並且形成了綜合性產業特徵。

其次，藉助與多個省份和城市進行項目合作的經驗，綠地已經形成了較為明晰、成熟的發展脈絡。從早期的地產主業項目合作開發、參與政府合作PPP項目，到併購基建企業、拿下國內外實力項目，再到此次與陝西政府合作大規模全產業項目，我們可以看出綠地與各地政府的合作密切度在不斷增加的同時，充分發揮了國企的資源優勢。而藉助此次與陝西合作，綠地與省級單位的全產業投資模式將成為新的發展重點，並不斷複製。

從布局深度來看，綠地已於多地先期發展了多元產業，雖在項目數量和城市覆蓋範圍上仍較少，但具備較大的可發展空間。以綠地現有的直營超市為例，目前仍處於不斷擴容的階段。因此，綠地全產業模式的複製實則將對現有的產業布局進行升級和補充，同時也是完善各個省份、城市綜合服務體系的一種表現形式。而在日漸激烈的企業競爭下，未來行業集中度將繼續提升，企業數量將逐漸減少，規模性企業的持續發展也將依託產業轉型和升級來推動。

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