解讀房地產市場 | 大數據報告

前言：

2017年1月以後，一二線城市房屋成交量再次活躍，3月，多市出台政策加強限購限貸，部分城市同時出台限售政策。本文以具有代表性的一二線城市為研究對象，通過土地成交情況、房屋成交情況和房地產龍頭企業行為分析三個方面，對2017年1至5月房地產市場進行解讀。

1．成交概況

1.1土地出讓

如圖1，由於各地政策不同，主要城市土地出讓面積趨勢存在差異。

圖1. 2016年1月-2017年5月土地出讓面積

資料來源：國信房地產信息網，蘿蔔投研（通聯數據）

如圖2，從住宅用地出讓面積佔比來看，2017年1至5月，上海、北京較高，分別達到了57.6%和47.8%，南京，天津，廣州分別為29.4%，24.9%，13.6%。

圖2. 2017年1至5月六市各類型土地出讓面積佔比

資料來源：國信房地產信息網，蘿蔔投研（通聯數據）

如圖3，從住宅用地出讓面積來看，2017年1至5月與2016年1至5月相比，南京與天津市有所下降，上海，北京住宅用地出讓面積均有上升， 廣州則維持不變。北京市2016年與2017年住宅用地計劃供地面積均為1200萬平方米，從圖中可以看出，今年1至5月北京市住宅用地出讓面積接近於去年1至5月均值的4倍，但離年度目標還是有較大距離。（今年1-5月深圳無住宅用地出讓）

圖3. 2017年1至5月與2016年1至5月主要城市住宅用地出讓面積

1.2房屋成交

1.2.1新房

如圖4，從新房成交量來看，2017年1-5月，廣州與上海在六市中位居第一位和第二位，新房成交量分別為94401套和104398套，同比增長分別為4.4%和-41.1%。從成交量走勢來看，2016年10月至3月，由於政府限購政策，除深圳、廣州外，其他四市新房成交量均出現下降趨勢。2017年1月至3月，廣州、上海、深圳新房交易市場再次活躍。2017年3月以後除南京和深圳，其他四市區新房成交量開始減少。

圖4. 2016年1月到2017年5月新房成交量

如圖5，新房價格除2014年5月的短暫下降之外，其餘大部分時間均保持增長趨勢。部分原因為庫存壓力較大，購房者持觀望情緒，一些房企推出促銷優惠，房價有所下降。

圖5. 2005年1月到2017年5月新房價格指數

資料來源：指數研究院，蘿蔔投研（通聯數據）

1.2.2 二手房

如圖6，從二手房成交總量來看，2017年1至5月，上海，深圳，南京，廣州中，上海市成交量為14095套，遠遠超過其他三市。

圖6. 2017年1至5月二手房成交量

資料來源：鏈家網，蘿蔔投研（通聯數據）

如圖7，從二手房成交面積來看，四市中上海市總成交面積最大，為204671.9平方米。從走勢來看，3月份達到高峰，此後逐月下降。

圖7. 2017年1至5月二手房成交面積

如圖8，總體來看，四市成交均價都呈現平穩上漲趨勢。且上海、深圳兩市均價明顯高於其他市。

圖8. 2017年1至5月房成交均價

從下圖可以看出上海、深圳二手房價格主要位於100萬到800萬，各價位區段比例相近。南京，廣州二手房價位於100萬到200萬的比例最大。

圖9. 2017年1至5月二手房成交總價區間（單位：萬元）

從二手房成交戶型面積來看，2017年1至5月，四市二手房成交面積在90平方米以下的佔比80%左右，以中小戶型為主。

圖10. 2017年1至5月房成交面積分佈（單位：平方米）

2．地產龍頭企業行為分析

下面將以2016年銷售額排名前三的恆大，萬科地產，碧桂園為研究對象，進行相關分析。

2.1 拿地情況

從拿地面積來看，與去年相比，萬科，恆大與碧桂園三家企業在2017年上半年月均新增土地面積遠遠小於2016年月均新增土地面積。

圖11. 龍頭企業拿地面積

資料來源：房天下，網路整理

拿地城市分佈方面，以萬科為例，2017年上半年，萬科拿地面積最多的5個城市分別為佛山，梧州，無錫，贛州，重慶，其中梧州和贛州為三線城市，其餘為二線城市。

圖12. 2017年上半年萬科拿地面積

資料來源：蘿蔔投研（通聯數據）

2.2 銷售情況

從銷售額來看，2017年上半年，萬科、碧桂園、恆大銷售額分別為2728億元、2848億元、2410億元。同比來看，三家企業2017年上半年銷售額與2016年上半年相比均有大幅增長，其中碧桂園增長幅度最大，同比增長達到145.6%。萬科與恆大同比增長分別為46.9%和74.6%。

圖13. 龍頭房企2016年上半年與2017年上半年銷售額對比

資料來源：網路整理，蘿蔔投研（通聯數據）

總結

2016年10月限購政策的出台，表明了政府抑制房產投資性需求的態度。在這樣的背景下，雖然熱門城市供地有所增加，但從數據來看，2017年1月至5月六個城市房屋交易市場再度升溫，三家龍頭房企銷售額均突破2000億，房市依然前景未明。

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