廣州樓市新政，撼動不了學區房價！？

作者：陳小瑛），鳳凰財經（finance_ifeng)整理

廣州出了個大新聞，公布了《加快發展住房租賃市場的工作方案》，其中第一條，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。

有媒體評價這是顛覆性的政策，會大大降低購房熱情，是真正的長效機制，將引發樓市巨變！

有人理解是：只要我租了房子，拿到了租賃證，孩子就可以入讀旁邊的名校。恐怕想多了，就像在北京社保滿五年的人也很多，面對動輒5萬均價的北京房價，不是每個繳滿五年社保的人都買得起北京的房子，更別說都買得起位於市中心的學區房。所以說，不是每個拿到學區房租賃證的家庭，都可以讓孩子入讀附近的名校。

真實情況是什麼樣的？世界上的市場法則是物以稀為貴為貴。如果學生多，名校少，總歸是要有一番競爭才能入讀名校的，正所謂粥少僧多。

由於名校的學位稀缺，你拿到了入場券不代表就可以進去讀書了。那廣州本地人怎麼辦？在廣州買了房的人怎麼辦？他們比租戶更理直氣壯要求自己的孩子優先上學區房附近的名校。換句話說，連在廣州購房的外地人都還沒有實現100%的「同權」，更何況租戶呢？

而且只要有利益存在，就有炒作的空間。既然有資格上名校，會不會上演一房難求的盛況？會不會導致一些有投機心理的中介或者房東人為抬高學區房的租金？難免導致政策打折扣。

要解決這種矛盾，或許是排隊入學或許是積分制（和一些一線城市落戶一樣），或許還有更好的解決辦法，總歸是要有個公平的辦法來決定誰的孩子先入學。

但是不可否認，租售並舉是中央引導的一個方向，是一個向著積極方向改革的舉措。這個方向在短期內會不會撼動房價還很難說，畢竟人買個房子安家的願望一直很強烈，更何況是想要撼動「望子成龍」的學區房價。

人生的選擇題：買房還是租房？

仔細看了廣州新政的內容，也在冬粉群問了一圈，如果租房和買房享受同等入學條件，大家還願意買房嗎？

得到的回復大多是偏悲觀的，選擇繼續買房的人偏多數。理由有幾個：

1、房子有歸屬感，安全感，讓父母丈母娘放心，給老婆孩子一個穩定的家，有了房子，住的舒適，可以隨意裝飾布置。

2、租賃市場不健全，沒有保障，房東隨意漲房租，自己想裝修也不行，生活品質差。說搬就要搬。

3、買房子屬於自己的財產，能增值。

4、房子綁架了學位、戶口，租房能上學，但不代表能上好學校，想上好學校，就得租學區房，那房租自然很高，算來算去，還不如直接買房。

在高房價之下，如果有長期穩定的住處，有多少人會舉全家之力在一二線城市買房呢？

1、要看政府能提供多少租賃房，如果很容易申請到，而且可以穩定長期租，那麼我不會考慮買，因為租和買享受的待遇是一樣的。對私人的房子，需明文規定不能隨便漲租，趕人。

2、房價不高在承受範圍內會選擇買，如果需要節衣縮食甚至啃光一家老小那就沒必要，超出能力就不買了。如果月供和月租差不多支出，還是會買房。

3、如果享受的福利一樣，就需要考慮買房子的資金成本，未來房價走勢與房租的水平和未來上漲的趨勢關係了。

4、房價不漲就不買，房價漲還是想買。如果房子買了能增值肯定還是買房好，如果都跑不贏通脹肯定沒人買了。

已經執行「租購同權」的城市現在怎麼樣呢？

其實租房人的子女在當地享受就近入學的政策，很多城市這幾年都在執行，比如深圳、上海、天津、長沙、石家莊等城市，非本地戶籍的子女，都可以在當地上學，但是，你得積分排隊。

先拋開廣州不說，看看它周邊的深圳，義務教育階段在校生里非戶籍人口比例最高的城市，也就是說，深圳是教育資源最開放的城市。看看深圳是如何落實積分排隊上學的。

比如深圳龍華區，第一類就是本地戶籍和買了房的，積分最多，其它條件的排位都靠後，在教育資源本來就有限的情況下，有房的都不一定能排到好學校，更別說排名五六類的租房人了。如果你對學校沒有要求，那無所謂，但一般人都希望子女能上個好學校吧。總之，規則是有房的還是能夠先入學，租戶只能排隊再等等。

石家莊的冬粉說，他們那早就是租買同權，只要在街道辦登記的租賃合同，就可以享受就近上學，這政策實行有幾年了，但這波房價上漲照樣翻了一倍。

有天津的冬粉告訴我，天津也是一直可以租房入學，比如南開區最有名的中營國小，很多人是租房上學，租房一年六七萬就夠了。

但有的人並不願意接受這種方式，因為國小6年，算下來租金也是四十萬了，這還不考慮未來房租漲價的情況，想想還不如買房，一來把這租金省了，二來房子是自己的，租房房子永遠是別人的。

當然，也還有一些解決方式，對於學區房太貴買不起的，可以考慮租學區房，等子女獲得了好的公立學區房入學資格后，自己再去郊區買個房子，這樣也不用背負太大壓力。

總而言之，租買同權的這些城市，完全沒有影響到這兩年房價上漲。

廣州新政能否做到真正的租購同權？

廣州這個新政策，除非是取消這種積分排名入學的前提條件，即不掛鉤戶口、不掛鉤房子，才算做到真正的租購同權。

只有一個方式，就是完全靠抽籤，不管你是不是有房，有戶口，比如同一個街道的所有居民子女，入學一律抽籤，隨機派位，抽到哪個學校算哪個。

但這個很不現實，因為觸及了有產階級的利益。他們可不想跟普通老百姓子女享受同等待遇，由各個區教育局去落實，估計很難執行。

如果廣州的政策，最後還是按照積分入學來定的話，對商品房市場影響微乎其微。其他實行過的城市已經給出了榜樣。

連鄂爾多斯這樣的鬼城都可以盤活，就沒有炒不上去的盤子，只有市場錢夠不夠多。跟股市一個道理，千年不動的一元股兩元股三元股，在加槓桿時，都可以被消滅掉。

發展租賃市場，培養大家的租房觀念都去租房住？對人來說，真的很難，有房才有家的概念已經深入骨髓了，大多數人還是照樣會想辦法，窮極幾代人去買房。

前段時間社科院的報告稱，的90后或許成為不願意買房的一代？事實並非如此，網友的評論說如果有錢誰不願意買個房子。對於買房這個問題，買不買的起房和願不願意買房是有本質差別的。

影響房價的因素是什麼？

影響房價的因素是個老生常談的話題了，簡單說就是短期看政策，中期看供給，長期看人口和土地。

房子除了居住，還有金融屬性，投資炒房的太多，短期（一兩年）的貨幣政策鬆緊，直接影響了房價的漲跌。

人口集中的一線城市，在我們保障房體系，以及法律，很難做到像新加坡、德國那樣的程度下，培養租賃房市場，是根本無法影響到商品房價格的。

所以每次分析影響供給的要素，都懶得把保障房列入進去，可以忽略不計，直接看商品房的供給量未來幾年能增加多少就行。

香港有一半人租住政府的公屋，但從來不會消減他們買房的願望，香港租金很高，同時買房貸款利率很低，很多房子租金都可以抵月供，所以只要付得起首付，都想買房子，說到很多人建議的提高稅收，香港對外地人買賣房子徵收30%的印花稅，夠高了吧！但是依然無法抑制房價。

2011年去新加坡的時候，對當地的祖屋和商品房市場也了解了一下，百分之八九十的公民可以買政府的祖屋，價格也便宜，當時只要一萬多一平米，對新加坡人的收入來說，完全沒購房壓力，但他們當地的商品房價格還是很貴，是祖屋價格的四五倍，因為收入高的人不能申請祖屋，還是得去買商品房。

不說太遙遠的，對一二線熱點城市而言， 短期調控，房價回調，都是給大家上車的機會，好好攢首付吧，該買房還是照樣要買房，別寄希望於租賃房能影響房價了。

但也需要潑下冷水，別以為房價能漲到天上去，今天有人告訴我水庫論壇的觀點認為，重慶房價十年後能漲到十萬。

十年後，房地產白銀時代都過去了，城市化結束，老齡化時代，房價就要走下坡路了，重慶地域面積那麼大，現在均價1萬出頭，下一輪再漲一波，到時候重慶的均價能穩定在兩萬就不錯了，還十萬，你怎麼不逆天呢。

那些人口持續流出的三四線城市，十年後，就永遠打入地獄吧。

：finance_ifeng）

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