首次置業者選擇低首付購房有哪些風險？

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想要在悉尼買一套房，真的很難。目前，一些首次置業者會選擇「低首付（5%）」的方式進行購房，並且開發商也在為這種購房方式提供廣泛便利。那麼，5%的首付款購房戰略是否真的具有成本效益呢？

低首付利弊分析—利

對於某些人群，答案可能是肯定的。舉個例子，Joe和Daissy Del Rio是一對居住在悉尼的夫妻，他們於2月份簽署了一套一居室的公寓房買賣合同。公寓項目是澳洲知名開發商Mirvac旗下的Pavilions開發項目。首付款只需5%。

Joe和Daissy Del Rio此前一直帶著兩歲的小孩四處租房居住。隨著小孩開始長大，夫妻兩覺得是時候選個離學校近的房子定居下來。隨著開發商Mirvac部分公寓銷售推出了5%首付款的優惠政策，因此，夫妻倆就動了心。

這套售價65萬澳元的公寓房按照首付款5%計算需要32,500澳元。夫妻倆賣掉了一輛車才湊夠首付款。按照計劃，這套期房將在2020/21年初交房。在首次開放銷售的一天內，就有68位像他們一樣的首次置業者訂立了房屋買賣協議。

Joe說道：「如果沒有這個5%的首付款優惠條件，我們可能需要等上5年的時間才能湊夠一個首付。當然，這還是在目前房價不變的情況下。」

事實上，開發商Mirvac的總經理Toby Long表示，雖然一開始只需要這些首次購房者繳納5%的首付款，但是在隨後兩年，每年需繳納2.5%的房款，以最終實現10%的首付款。

他說：「我們深知，悉尼的住房可負擔性問題一直讓很多首次置業者望而卻步。我們也一直在研究可以幫著買房人購房的舉措。當然，買房人在訂立房屋銷售合同之前仍需要和貸款單位進行接洽，以確保自己符合貸款條件。」

低首付利弊分析—弊

在房貸機構Toc Home Loans公司的首席執行官Anthony Baum看來，對於收入穩定、可及時繳納首付款並具有輕鬆還款能力的買房人而言，5%的低首付款是一個不錯的選擇。

他說：「這類買房人應選擇本息同還類貸款產品，並嘗試自願償還多於每月最低還款額的方式，以儘快還清所欠貸款。」

當然，低首付的買房方式也存在一定的風險。比如說，在房價未出現上漲反而下跌的情況。

Baum指出，那些選擇低首付、高貸款的借款人，如果自身經濟情況發生變化，可能會陷入比較大的償貸困難。

若房價下跌，他們需要出售房產，那麼極有可能存在的情況是「資不抵債」。

買房的各項成本比較

隨著低首付購房的日益興起，很多人曾經憑藉這種方式從房產快速升值中受益頗豐。

2012年初的獨棟屋中位價僅為650,000澳元，5%的首付款僅為32,500澳元。按照目前的價格計算，這套房子已價值118萬澳元。由此可見，低首付給買房人創造了非常大的收益。

同樣，按照2012年按揭比95%計算，貸款額為617,500澳元。假設貸款期限為25年，利率為5%，由此產生的利率成本為464,581澳元，每周供款為832澳元。

如果推遲5年才購買的話，因房價已經上漲至118萬澳元，同樣5%的首付款則需要59,000澳元，20%的首付款則需要236,000澳元。5年的時間您錯失了600,000澳元的資本利得。

上述案例為房價快速上漲的情況。

但是，就房價波動並不明顯的市場而言，5%的首付款購房從經濟獲益上而言顯然是吃虧的。

假設2017年之後房價開始停止上漲，如果我們將118萬中位價的獨棟屋首付款5%和首付款20%的購房成本作比較。相比5%的首付款，20%的首付款可為買房人每周降低月供240澳元，貸款期內可節省130,000澳元的利息。

貸款經紀公司經理Sam Ghoreyshi指出，5%的首付款購房往往存在利率高、可選貸款產品有限的不利條件。尤其是僅貸款機構所要求購買的按揭保險（LMI）一項就存在巨大差異。即使是10%的首付款較5%的首付款，LMI成本要低很多。

以650,000澳元的房子為例，按揭比95%的話需要支付的LMI為27,849澳元。將LMI計入貸款總額的話，以5%的利率計算，每月月供因這一項需要增加的成本為140澳元。

按揭比90%的話，需要支付的LMI為14,274澳元，如計入貸款總額，則每月新增的成本為71澳元。

因此，Ghoreyshi提醒買房人在條件允許的情況下可以通過家庭擔保的貸款方式，以避免產生LMI費用。

其他替代方案？

澳大利亞首置業者協會（First Home Buyers Australia）的聯合創始人辛格（Taj Singh）指出，雖然開發商接受5%的首付款不失為一項好的選擇。但是一般情況下這樣的付款方式僅限於購買一居室的首次置業者。

相比上述5%的低首付方式，符合條件的買房人也可以通過政府「共享產權」計劃進行購房。

目前，西澳就推行了共享產權的計劃，即符合資格的申請人只需要支付2%的首付款，通過和政府共享房屋所有權的方式實現購房夢想。

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