商住房還能火多久

萬科天地售樓處內部的宣傳內容。肖莎攝

原題：上海加碼整治類住宅

商住房還能火多久

自2016年北京通州雙限之後，北京市商辦物業全面調控的風聲不斷，而2017年1月上海暫停商辦項目銷售的現實更是將這一類型產品推上風口浪尖，收緊調控已是箭在弦上

法治周末記者 肖莎

天安門西南方向30公里的義和庄捷運站，被三個商住項目環繞，萬科天地、恆大未來城、泰禾中央廣場。

這裡是北京大興新城的核心區所在。該區域目前除了這三個項目，尚未有其他的相關配套，但是房價已經普遍超過5萬元/平方米。

北京市住建委網站顯示，萬科天地、泰禾中央廣場以及恆大未來城在售項目所在地塊的土地用途均為商業或辦公，但萬科天地的銷售人員對法治周末記者介紹道，項目交房時有獨立的衛生間和廚房，可以居住；而泰禾中央廣場和恆大未來城的樣板間就設計有卧室、衛生間和廚房。

恆大未來城的銷售人員則告訴法治周末記者，恆大未來城包括自住房項目和商住項目。

3月2日，周四，很多購房者在工作日仍聚集在這三個項目的售樓處，法治周末記者粗略統計，下午兩點到四點期間，每個售樓處諮詢購房的人數均在20人以上，其中泰禾中央廣場售樓處還聚集了大量帶客戶看房的中介人員。

根據地產營銷人統計，在剛剛過去的2月份，北京市商住市場成交3154套，環比上漲73%；大興區商住項目成交1355套，成交面積9.23萬平方米，成交均價50501元/平方米，成交金額46.59億元，其中僅泰禾中央廣場的成交量就達985套。

這樣的市場熱度在3月份尚未降溫。

然而在距離北京1000多公里的上海，從今年年初就開始進行著一場整頓商住類項目的行動。從今年年初暫停多個商住項目網簽，到2月份閔行區整頓「類住宅」(即土地用途為商業、辦公或其他非住宅用途，但以住宅形式銷售的項目)，上海的商住市場正在被重新洗牌。

記者獲取的一份《閔行區「類住宅」分類處置總體工作方案》顯示，閔行區的整治目標為，把疑似「類住宅」項目徹底恢復至規劃批准的功能用途，比如工作方案要求，對於未入住的項目，限期拆除用於居住功能的插層、隔牆、上下水和煤氣管線等內容。

「這也就是說把商辦項目中的住宅功能拿掉，只留原來的商業功能或辦公功能。」上海中原地產市場分析師盧文曦告訴法治周末記者。

在上海閔行區峰尚匯項目購買了房屋的劉麗(化名)告訴記者，2月19日前後，小區里就聚集了安保人員，不允許繼續裝修。

「目前還沒有開始拆除上下水等相關設施。」劉麗說。

商業或辦公立項的項目，通過接通上下水、媒體管線，建隔牆和插層，就變成了具有居住功能的loft，這樣的項目因而被稱作商住項目，不限購、單價低於純住宅等特點，也使得商住項目在以往頗具吸引力。

然而，當上海整頓商住項目等類住宅的力度加大，這樣的整頓之風是否會從上海吹到北京乃至更多的城市？

京滬冰火兩重天

上海政府這回來真的了。「越限越火」的現象沒有出現在上海的商住市場上。

盧文曦跟法治周末記者分享了整個上海市場以及閔行兩區商住房的成交數據。

「上海在整個2016年房地產市場成交套數為10.9萬套，其中3.5萬套是商住房為主的類住宅，類住宅佔比超過30%；今年前兩個月，上海市場總成交套數為6046套，其中類住宅是765套，類住宅佔比12.65%。」盧文曦說。

具體到這次整改的試點區域閔行區，盧文曦說，今年1月份，閔行區成交類住宅211套，成交面積在35299平方米，均價為6.4萬元/平方米，到2月份，數據已經出現斷崖式下跌，成交套數111套，成交面積15108套，均價也出現下滑，為5.1萬元/平方米。

整改實錘出現了切切實實的效果，閔行區的類住宅項目從成交量和成交單價上都出現了大幅下滑。

目前在政策層面尚處於平靜期的北京市場，市場仍然火熱，其中開發商對購房者的態度就是很好的證明。

3月2日，在萬科天地售樓處，當記者要求看樣板間時，銷售稱沒有樣板間；當記者希望看看宣傳資料時，銷售亦稱沒有宣傳資料。

萬科天地的銷售人員只用一台平板電腦，向記者展示了萬科天地在售房屋的戶型圖，戶型圖顯示，項目層高為4.2米，有獨立衛生間和廚房。

在恆大未來城的售樓處，銷售人員帶記者看了樣板間后，並未像普通的售樓處銷售一樣，強烈要求看房者留下聯繫方式。

該恆大未來城銷售稱，該項目去年單價在每平方米3萬多元，今年單價破5萬元，主要是受大興新城的規劃以及大興新機場建設的影響。

而在泰禾中央廣場售樓處，雖然該項目有樣板間，但是銷售人員並不親自帶看，在聽聞記者對項目地理位置較為熟悉之後說：「樣板間出門左轉，您自己去看。」

該項目的樣板間在泰禾中央廣場的實體項目中，離售樓處約300米，途中需要穿過堆著許多施工垃圾的工地，銷售似乎並不擔心這樣的環境以及不親自帶看的做法，會影響購房人的意願。

北京商改住比例較高

在萬科天地售樓處的進門處，豎著兩個易拉寶，一個是購房提示，一個是致小區業主的一封信，落款均為大興區住房和城鄉建設委員會。

購房提示中有這樣的內容：「您欲購買的商品房宗地規劃用途是商業金融辦公用地，該項目開發商將嚴格落實宗地規劃用途，所售房屋不屬於住宅性質。按照市住建委等五部門《關於加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》文件規定，開發企業在銷售前應明示房屋的規劃用途，告知您應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途。」

在記者採訪中，萬科天地、恆大未來城和泰禾中央廣場的銷售均坦誠告知，項目屬於商業或辦公項目，但是在房屋的設計上，都有客廳、卧室、衛生間和廚房。

這種情況下，似乎也用不著購房者擅自改變用途，因為交付的房子已經具備了居住功能。

而北京市住建委等五部門於2011年下發的《關於加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》明確規定，商業、辦公類項目一般應採取公共走廊、公共衛生間式布局，不得採用單元式或住宅套型式設計。

但現實情況卻是，不少商辦項目都採用了單元式或住宅套型式設計。不僅是此次走訪的3個小區，2016年下半年，法治周末記者在北京市門頭溝區的部分商業立項的項目採訪時，項目銷售也表示，項目是毛坯交房，有獨立衛生間，在交房時會做好上下水管道，預留好馬桶位置。

北京市房地產法學會常務副會長兼秘書長趙秀池告訴法治周末記者，土地管理法、城市房地產管理法、城鄉規劃法等法律中都有不得改變土地用途的規定。

「如城市房地產管理法第二十六條規定：以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。」趙秀池說，上海在閔行區試點整頓類住宅，也主要是依據這些法律法規。

北京東元律師事務所房地產建設工程法律事務部首席律師李松補充道，城市房地產管理法還要求，土地使用者需要改變土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府規劃主管部門的同意，簽訂變更協議或者重新簽訂出讓合同，並相應調整土地使用權出讓金。

但趙秀池透露，目前由於利益導向，商改住的比例較高，多的時候佔到新建商品房成交量的一半。

郭毅提供了這樣一組數據：2016年，北京房企在商辦類物業獲得的銷售額高達1304億元，占商品住宅銷售額超過三成的比重。

郭毅也分析道，商改住的市場主要存在於一線城市，這些城市的住宅供應量相對較少，單價較貴，且有限購政策，這就使得商改住項目有了市場空間，因為商改住不限購，且通常來說面積小總價低。

在記者此次採訪的,3個樓盤中，萬科天地和泰禾中央廣場都有50平方米左右的小戶型，總價可以控制在300萬元左右。

盧文曦認為，商改住近幾年受投資者青睞，還有一個原因是租金回報率較高(年租金/房屋單位售價)。

盧文曦測算過這樣一組數據：在上海普通住宅的租金回報率通常在1.5左右，但是由於商住房通常比較好租，售價又比純住宅低，租金回報率可以達到4。

「整頓風」會否擴散

盧文曦告訴記者，每個區域的土地用途比例，政府是規劃好的，政府本來可能期望通過在某一區域出讓商業用地，吸引企業入駐，增加長期稅收，而一旦商業用途改編為住宅用途，政府規劃的效果就無法實現。

「此外，商改住還容易引發其他的問題。比如一個區域原來規劃人口是10萬人，由於商改住，人口變成了13萬人甚至更多，那麼區域配套就會跟不上；另外，原來商辦項目的樓麵價和售價相對較低，但是一旦改造成住宅出售，就會推高房價，這樣一來，開發商也就不去用心做商業項目或辦公項目規劃了。」盧文曦補充道。

在趙秀池看來，商改住項目還規避了北京等地的住房限購政策，抵消了住房限購的政策效應，商改住抬高了商業辦公物業的成本后，也不利於實體產業的發展。

目前，北京、上海都有很多在售、未交房的商住項目，上海市閔行區試點整改的做法，有沒有可能成為一個範本，為上海更多的區縣、北京乃至更多有著商改住現象的城市所借鑒？

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，自去年通州雙限之後，北京市商辦物業全面調控的風聲不斷，而今年1月，上海暫停商辦項目銷售的現實更是將這一類型產品推上風口浪尖，收緊調控已是箭在弦上。

「由於北京的商辦項目銷售額佔比超過三成，一旦調控祭出對於房企來說將是巨大打擊，因此，自2月中旬商辦集中入市的趨勢即開始顯現，而3月份商辦項目『搶入市』的現象將更加明顯，這也或將成為商辦產品『最後的盛宴』。」郭毅說，

據亞豪君岳會統計數據顯示，2017年3月，北京住宅市場預計將有23個項目入市，其中商辦類項目多達10個。

「從上海此次整頓的情況來看，是各區縣根據自身情況做調整。北京應該也會遵循這樣的思路，比如，此前通州已經限購，門頭溝區從去年9月開始也在整頓商改住，一些樣板間的居住功能都被拆除。」郭毅補充道。

但記者在採訪中發現還存在這樣一種觀點，即商住類項目占整個北京市場新房銷售比例較高，一旦嚴格按照規定整頓商住項目，比如，取消居住功能，完全按照原用途銷售，北京市的房地產市場交易情況會受到太大影響，甚至可能導致大量的信訪，因而政府不會輕易大面積地對商住進行整改。