房企東北困局：銷售不溫不火 未來基調仍將是去庫存

有業內人士分析稱，東三省上半年需求集中釋放，已經基本透支了全年行情，下半年成交量難以超越上半年，未來樓市的整體基調仍將是去庫存。 圖/視覺

在國內多地樓市持續回暖的背景下，在今年年中多家房企透露的布局戰略中，東北三省由於庫存仍待去化等問題，是大部分房企的「傷心」之地。而在前幾年大規模布局東北當地的房企中，資金問題也在逐步暴露。產業面臨重新定位、人口外流……東北給房企帶來的困局能否得到破解？

東北區域業績拖累全局？

不久前，綠地在東北的債務違約問題成為業內關注的焦點。

作為已經邁入千億規模的綜合型房地產企業，綠地近些年在多個城市的綜合體開發、基建等方面持續發力。然而在遼寧本溪，綠地山水城項目的運營成為其多年來的「隱痛」。

在8月份利得資本發布的一份公告中顯示，利得資本-綠地山水城1號資產管理計劃終止，同時，利得資本-綠城山水城2號資產管理計劃（7000萬元）也同步終止。此外，成立於2016年4月15日的利得資本-綠城山水城3號資產管理計劃原定基金份額期限為24個月，在募集規模1220萬元后，已於6月22日宣告提前到期。本溪綠地累計逾期債務規模2.122億元。

而不僅是本溪一地，自2007年綠地控股(7.770, 0.17, 2.24%)開始進入東北市場，經歷2010年至2012年的平穩銷售業績后，2013年和2014年綠地控股東北地區業績連續兩年出現大幅度下滑。2015年，據多家媒體報道，綠地控股東北地區房地產項目陸續出現停工現象。

根據綠地控股2016年年報披露，短期借款中，綠地遼寧已逾期未償還的短期借款總額為0.63億元；長期借款中，綠地遼寧已逾期未償還的長期借款共4筆，總規模4.2億元。其中長期借款中2億元已結清，0.1億元已獲得銀行調整付款期的通知。2016年，綠地東北地區的負債總額達488億元，收入為33.8億元，利潤為-5.5億元，成為綠地控股唯一虧損的區域。

實際上不僅是綠地，近兩年業績大幅攀升的恆大，其在東北市場的業績也一般。在恆大其2016年年報中顯示，全年黑龍江、吉林、遼寧三省銷售額分別佔據總銷售額的2.6%、1.3%和2.5%。

銷售不溫不火，未來難成爆發點

實際上不僅是上述企業，融創同樣在瀋陽相繼推出了融創瀋陽府、融公館、瀋陽融創城等項目。不過據接近項目的機構人士介紹，融創項目首次開盤效果較差，整體去化不足20%。

據記者了解，同樣布局瀋陽的五礦、金科等企業的銷售同樣沒有達到火爆的局勢。

克而瑞研究中心數據顯示，雖然瀋陽土拍市場在長達五個月之後終於破冰推出9幅土地全部成交，未來形勢向好。但市場庫存量仍在2000萬平米以上，去化周期長達18個月。

據業內人士介紹，經過一年多時間的回暖，瀋陽樓市的成交價格較一年前平均增加了一成。但相比中東部省會城市來說，回暖態勢依舊有限。

有業內人士分析，東三省省會城市的熱門區域經過多年開發，實際上留給後來者的空間有限。上半年的樓市過熱，需求集中釋放，已經基本透支了全年行情，下半年成交量難以超越上半年。同時受信貸政策逐步收緊影響，量價大漲恐難再現。未來樓市的整體基調仍將是去庫存。

儘管如此，房企仍用實際行動在表示，瀋陽等城市仍是值得關注的區域。數據顯示，2016年瀋陽經營性用地共成交286.6萬平方米，同比漲幅達40.42%。今年1、2月瀋陽成交土地平均溢價率達75%和33%。

相比於部分企業的謹慎看待，旭輝同樣高調進軍東北，其中瀋陽、大連等城市成為目標。就在7月底，旭輝以溢價144%的價碼拿下大連一地塊。

旭輝方面也曾表示，未來還將布局長春、哈爾濱等重要城市，在東北區域實現5年200億的戰略目標。

來源 / 新京報

編輯 / 武兵