房地產金融發展新趨勢與新思維

房企轉型的關鍵是儘快實現從土地開發向資產管理的思路轉變，這一轉變將為房地產金融的發展帶來新動力和新機會

遠洋資本 殷銘 /文

房地產行業作為資金密集型行業，與金融行業有著很強的依賴性和互動性。同房地產密切相關的房地產金融是金融的重要組成部分，其以金融基礎理論和房地產經濟學、貨幣銀行學、投資學等學科的基礎理論和基本方法為指導，以研究房地產領域資金流動及其規律為目標，是一門源於實踐、服務實踐、指導實踐的應用性學科。

從宏觀上看，現階段已進入「地產金融化」與「金融地產化」的結合版金融周期。與此同時，伴隨2016年底以來，地產調控政策的層層加碼，房地產行業在經濟新常態及結構轉型背景下也處於重要轉型期。

麥肯錫的研究報告指出，如果說過去十年是房地產整個行業的共榮，下一個十年將是房地產企業個體能力的比拼。房地產企業必須深刻理解和積極應對增長方式和增長來源的兩大轉變，轉型的關鍵是儘快實現從土地開發向資產管理的思路轉變。這一轉變將為房地產金融的發展帶來前所未有的新動力和新機會。

根據我們的觀察和研究，目前內地房地產金融發展主要有以下五個新趨勢：

一、「地產+金融」成為房地產企業轉型新方向

一些背景和資金雄厚的房企選擇全面布點，通過併購、參股等方式介入銀行、證券、保險、私募基金等業務，在金融領域迅速擴張；一些規模較小的房企或服務商，則利用產業資源，選擇熱門金融領域試水，如互聯網金融、社區金融等，在原有資源網路的基礎上進行業務開拓，力求實現產融結合。

二、圍繞新型地產的投融資服務成為房地產金融新領域

與傳統房地產金融主要服務於住宅開發及自持型物業運營不同，目前房地產金融服務開始廣泛滲透於長短租公寓、共享辦公、養老地產、特色小鎮等新型地產業務中。

例如新派公寓旗下的國貿項目，由新派公寓管理公司與賽富基金共同設立私募投資基金，收購舊物業進行改造，新派公寓管理公司進行輕資產輸出負責公寓運營管理，相關投資方共同享有項目租金收入及資產增值收益。該等模式下，私募投資基金時機成熟后可與公募REITs等聯結實現退出。

三、真實股權融資成為房地產金融新形式

伴隨4號文及一系列金融監管政策的出台，傳統債權融資及「明股實債」融資方式受到嚴格限制，一些開發商和房地產項目開始接受真正的股權融資。包括萬科在內的大型開發商，亦紛紛在項目層面開展股權合作，表明長期以來，以債權融資為主的房地產金融行業，將轉向股權融資與債權融資并行之路。

雖然目前不少股權融資項目仍舊「行債權融資之實」，但地產基金主導的股權融資這種類似PE的投資方式，未來發展空間巨大。不過需要注意的是，股權融資主要風險在於如果地產基金公司未能對項目進行實質性監督及提供必要增值服務，可能會失去對開發流程的控制，最終導致項目投資失敗。

四、行業併購成為房地產金融新動力

萬科、融創、富力三方已完成總額637.5億元的「世紀併購」交易簽約，成為房地產行業大宗交易及併購事件頻發背景下的標誌性事件。據統計，2015年－2016年房地產行業發生481起併購案例，總額超過5000億元。

伴隨房地產市場正式步入存量時代，行業開發屬性將減弱，金融屬性和資產管理屬性逐步釋放，圍繞存量不動產的併購及價值提升，將成為推動行業增長的下一個「風口」，服務於併購的房地產金融則是助推行業集中度提升的重要工具，而併購后整合能力將成為房企下半場競爭的關鍵。

五、資產證券化成為房地產金融新亮點

近幾年，國內類REITs、CMBS、物業費及購房尾款證券化等新模式蓬勃發展。最近一個月，世貿天階CMBN、勒泰一號等產品成功發行，從開發運營模式向資產管理模式轉型升級呈加速態勢。

未來，伴隨稅收優惠等政策落地，預計真實REITs亦將在資本市場推出。REITs投資的不僅僅只是一種房地產金融產品，其背後更關鍵的是管理人對物業的改造、運營與評估能力。這一趨勢將推動行業主動地去聚焦資本，通過打造「大資管」平台、創設基金、輕資產輸出等方式，實現資產和資本的良性循環。

為應對以上房地產金融發展新趨勢，我們認為從事房地產金融業務的專業人員需要對傳統認知進行升級，尋求思維模式的更新與突破。具體來說，具備以下的新思維將有所裨益：

一是專業思維

房地產金融因屬交叉學科，且受政策及市場等深刻影響，對專業能力要求較高。我們理解的專業能力，除了具備卓越的專業技能及職業精神外，還應該拼盡全力，不斷學習和更新，使專業能力的提升，匹配行業的發展訴求。

二是跨界思維

互聯網尤其是移動互聯網推動的跨界時代來臨，意味著更多變化和機會。在融合與碰撞之間，各行業的橫向整合與縱向重塑正在進行。房地產行業與金融、互聯網、大健康、物流等行業的跨界競合趨勢愈發明確，需要我們具備相對應的跨界思維、快速學習能力及整合協調能力。

三是行動思維

由於房地產金融行業的新模式、新結構、新交易主體層出不窮，面對充滿挑戰性的工作，我們建議放下思想包袱，不糾結，勇敢地邁出第一步。

做出了選擇就要承擔後果，並且堅持到底，才有可能收穫成功。在房地產金融領域，最可怕的並不是失敗，而是沒有勇氣去嘗試本來有可能改變的事情，機會從來是不等人的，遇見了就應該去努力爭取。

四是互賴思維

非標準化的業務形態及前期相對粗放的發展模式，意味著房地產金融的每個具體項目一般都有著較為複雜的歷史背景及利益相關方。所以，在推進過程中我們建議選擇從「上帝視角」觀察整個項目各方參與者及各自訴求，力爭培養項目的「利益聯合體」及「一致行動人」，通過資源整合及優勢互補，為項目落地創造更好條件。

五是創新思維

相比於傳統房地產金融以信貸、信託等為核心，如今的房地產金融業務開始逐步向基金化、證券化方向發展，所提供的金融服務也需要更加個性化，創新則是其中內涵之意。

創新並非都是重大突破，交易模式、交易對手、交易形態的創新都具備實踐價值。所以如果希望在房地產金融行業形成持久穩定的競爭優勢，我們需要時刻重視創新，並將創新作為升級認知的重要工具。

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