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2021/12/25
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業績會現場，李從瑞與管理層向在場媒體詳細解析了有關金茂拿地、持有與利潤、高毛利之間的平衡之道。
觀點地產網 3月28日，金茂控股有限公司在香港舉行2016年全年業績發布會，執行董事兼首席執行官李從瑞、執行董事兼首席財務官江南、投資者關係總監鄭秋平出席了本場業績會。
年報顯示，2016年，金茂總簽約銷售金額485億元，同比增長61%；實現營業收入273億元，同比增長54%；實現凈利潤46億元，同比增長12%；總的毛利率高達37%；融資成本也從2015年5.35%下降了2016年4.5%。
2016年亦是金茂在土地儲備上大豐收的一年，據其披露，2016年至今公司共獲取項目17宗，新增土地儲備621萬平方米，均位於一線及熱點二線城市；截止2016年年底，共有土地儲備3695萬平方米，其中一級土地開發土儲1952萬平方米，二級土地開發土儲1743平方米。
金茂執行董事兼首席執行官李從瑞宣布，公司將2016年的銷售目標定為580億元，其中物業銷售510億元，一級土地開發70億元。
業績會現場，李從瑞與管理層向在場媒體詳細解析了有關金茂拿地、持有與利潤、高毛利之間的平衡之道。
股東應占利潤下降與高毛利率拆解
觀點地產新媒體留意到，儘管銷售規模、營業收入大幅增長，但金茂凈利潤並未實現相應幅度的增長。
2016年，金茂實現凈利潤總額46億元，同比增長12%，增幅遠低於規模、營收，股東應占利潤甚至出現下跌，從2015年的30.45億元下降17%至25.35億。
對此，金茂執行董事兼首席財務官江南解釋稱，股東應占利潤有所下降，主要是因為公司的收入結構比起2015年發生了較大的變化。在公司的營業收入中，有一個項目的銷售收入佔比達到了40%，但公司在該項目中占的股權只有50%，所以對利潤造成了比較大的影響。
據觀點地產新媒體查閱，江南所說的項目正是金茂於2016年12月6日53億作價整售給國家投資開發公司的一棟位於上海北外灘星外灘-上海國際航運中心的寫字樓，該項目整售單價超過8萬元/平方米。
李從瑞向觀點地產新媒體透露，因為現在寫字樓建設的量非常大，未來公司有一些持有性項目還是要賣掉，以兼顧持有與開發規模的平衡。
但他同時表示，賣掉部分位於核心城市但價格已經到達頂點的持有型項目，公司會選擇在一些新興的城市再買回來別的一些物業。目前的城鎮化率只有50%多，未來在一些新興城市仍然有很多機會，這種機會跟核心區是不一樣的。
值得一提的是，雖然股東應占利潤率有所下降，但金茂在毛利率上依然保持了高水平，2016年整體毛利率高達37%。其中，物業開發毛利率34%，物業租賃毛利率86%，酒店經營毛利率49%。
據江南介紹，公司物業開發業務中一級土地開發毛利率約為50%-60%，二級土地開發毛利率則約為30%，一直以來都維持在較高水平。
17塊高價地與未來入市想象
2016年，金茂在土地市場上一路高歌猛進，攬獲了不少在外界看來很高價的地。
據觀點地產新媒體查閱，在資產規模大幅增長的同時，金茂的負債規模也有了相應程度增長，由此帶來了公司融資費用的提升，從2015年的4.56億增長59.65%到了7.29億。
據金茂方面披露，2016年至今，公司共獲取位於上海、廣州、深圳、杭州、南京、天津、武漢、寧波、蘇州、鄭州、合肥、青島等城市的項目17個，新增土地儲備621萬平方米。
據觀點地產新媒體不完全統計，僅2016年金茂在天津、南京、深圳、杭州、鄭州、無錫、上海等地獲取的7宗地塊，總地價就已高達368億元。在目前限購政策不斷升級背景下，金茂所獲取的這些高價地，能否達到公司預期的售價？又是否會影響公司未來的毛利率表現？
對此，李從瑞表示，自己在很多場合都說過，金茂堅決反對拿地王，公司去年買的很多地，實際上非常幸運的是到今天來發現，去年進的七個新城市裡，金茂所有拿的地現在的土地價格基本上比當時拿的價格有20%以上的加成。所以到現在，從公司本身的拿地價格來看，都是比較便宜的。
李從瑞認為，在限購之下，即使未來房地產物業的銷售價格按照一個正常的走向，金茂也能獲得比較好的回報。
李從瑞還透露，2017年公司的拿地預算是200億元，主要還是偏向於投向公司原來深耕的區域，此外比較看好的城市還包括廈門、成都以及京津周邊的一些城市。
值得一提的是，2017年以來，金茂已共計耗資176億在南京、蘇州兩地拿下三宗地塊，倘若200億元拿地預算不包括已經花掉的176億，金茂今年的拿地預算將達到376億元，基本與去年持平。
50億持有收入目標與利潤平衡之道
儘管認為高價地對毛利率並無影響，毛利率也仍然居於高位，但金茂已經開始在思考未來利潤的平衡問題了。
據李從瑞介紹，目前金茂業務類型主要分為開發物業和持有物業兩塊，其中持有物業又包括零售商業、寫字樓和酒店三塊，2016年，金茂持有物業收入為32億。
李從瑞解釋稱，在當前階段，如果僅僅只是做銷售型物業的話，機會非常多，盈利回報也非常好，而做持有，當下的回報並不是很高，因為持有物業是需要時間去培育的。金茂目前開發和持有物業投入佔比約為8：2，公司的目標是到2019年持有物業收入超過50億。
李從瑞續稱，公司之所以堅持對持有物業的投入，是由於考慮到未來需求和未來利潤的平衡，短期跟長遠的平衡，所以要做一定量的持有，為未來做好準備。
至於寧高寧上任以後極力支持的金茂商業部分，李從瑞則表示，金茂商業的發展最終還是希望走資本市場這個道路，但是目前還沒有時間表。因為金茂的商業起步比較晚，公司管理層目前還是按照寧高寧所提出的創新、體驗的這樣一種方式在發展後面的商業。
最後李從瑞還透露，當前公司亦在培育兩個新業務版塊——金茂資本和金茂綠建，金茂資本實際上是一個獨立的，可以對外進行投資的融退管投平台，主要投資節能、綠建、舊房改造等領域。
此前，金茂資本更多的是在集團內部進行孵化，支持集團內部的一些項目，目前已經基本成熟，今年開始會逐步走向市場，公司計劃將它培育成未來的一個增長極，目標是三年內規模達到300億。
以下為金茂2016年度業績發布會現場問答實錄：
現場提問：去年公司在南京、武漢、杭州、深圳、上海這些地方都拿了一些比較貴的地，而且金額也比較大，公司去年拿的這些地，今年是不是會推出來？在限購條件下，售價能否達到公司的預期？達不到會不會對公司的毛利率產生一定的影響？公司的利潤增長相對於銷售規模跟營業收入的增長是比較少一點，銷售規模跟營收都有50%、60%的增長，但利潤只增長了12%，母公司所有者權益甚至是下降的，下降的主要原因是什麼？是因為合作項目增多了嗎？如果是的話，今年合作方面還會繼續加大嗎？第三是關於融資方面的問題，去年公司融資規模有一個比較大的增長，融資費用也有一個比較大的上升，公司融這麼多錢，具體會投向哪些方面？
李從瑞：我在很多場所都說過，金茂是堅決反對拿地王的，所以我們去年買了很多地，比如說剛才提到南京的地，我記得我們在河西南拿了一個地是，樓面地價給了三萬七，但實際上周圍的單價更高的是四萬五，離我們比較遠的地方前半年也是四萬二，所以我們那個地不管是單價還是總價都不是最高的。
除了南京像其他的幾個城市都是這個情況，實際上我們非常幸運的是，到今天來發現，我們去年進的七個新城市裡，我們所有拿的地現在的土地價格比我當時拿的這個價格基本上都有20%以上的加成，就是說我們本身這個地的價格到現在來看，都是比較便宜的，所以未來的物業銷售價格即使按照一個正常的走向，我們也能活得比較好的一個回報，這點我們感覺應該還是說非常提前預判到的市場的走向，這些地還是非常便宜的一些地。
江南：我來回答第三個問題，我覺得可能有一些誤解，我得糾正一下你的說話，剛剛你提到那個負債增加很大，但你可能看的是一個什麼概念，是一個概念總的負債，因為我資產增加，負債同時也增加了，特別裡面有一塊比如說那種預收的狀況，那是因為我賣的很好，我先拿回來了，拿回來客戶的錢，但是還沒有做收入，所以就放在預收帳款裡面，是一個負債，但最終是一個非常好的一個負債，因此對地產公司來說大家比較關注的一個公司負債的水平是什麼呢？是槓桿比率。
可以看到我們總的借款，有息負債有一定的增加，但是由於銷售非常好，公司在2016年的時候現金和等價物也有非常大幅度的增加，最終可以看到最核心的數據槓桿比率是比2015年還下降了5個百分點，應該說在2016年公司銷售取得了非常好的成績，回款也非常好，最終資產負債表進一步的強化，還有你提的一個融資成本有所增加，肯定也有一些誤解和問題的，我們在去年的時候公司的總體的融資成本從百分之五點多，下降到了2016年的4.5。
現場提問：我的意思是融資費用。
江南：融資費用的話隨著規模的增加，各種費用都會增加，但是我的收入也增加了，最後是要企業賺出利潤來改變的。
我們今年的收入大幅度的增加，毛利實際上也同比增加的，大幅度的增加了，那麼最終你看到股東應占利潤，扣除投資物業公平的收益之後，有所下降，他不是說因為我們合作的多了，不是因為這個原因，而是在今年做收益的時候，結構突然跟2015年發生了比較大的變化，就是我們2016年做收入的這些項目當中，占股的比重小了。
理論上來說我們去年開始已經有很多的合作項目了，如果每年結構都一樣的話，你無論是佔比多少，它都是一樣的同比增長，只不過今年我們有一個項目，今年做收的比例佔到總體的項目的40%多，對利潤的影響是比較大的，但是可以看到公司的毛利率、收入的增長，最關鍵是毛利率，包括後面的凈利率是一個公司的一個盈利能力的一個代表，我們這個保持的很好，說明我的盈利能力很強的，這只是一個報表上的問題。
現場提問：去年是一個「地王」之年，很多地價都創新高了，想請教一下金茂是怎麼看今年，因為中央也出台了很多一些調控的措施、限制的措施，今年的地價你們是怎麼看的呢？
李從瑞：我們認為今年的地價應該會比較平穩，今年整個土地銷售的量會增加，那麼很多地方的土地價格應該會保持跟去年差不多的水平，比較平穩的狀態，不會出現去年這種大幅度的增加。
現場提問：金茂今年在投地這一方面有什麼策略、標準嗎？
李從瑞：實際上我們還是要聚焦在一線城市和經濟比較活躍的二線城市，會深耕已進入的城市，對一線城市的周邊衛星城市也會更關注，總體來講今年的投資策略還是會響應中央的號召，在限購之下會以比較低的成本，獲取更優質的土地。
現場提問：預計的拿地規模是多少？
李從瑞：今年我們希望大概在兩百億左右的土地支出。
現場提問：公司一級開發跟物業銷售的毛利率各是怎麼樣的？
江南：一級開發我們現在大概是50-60%，二級房地產開發銷售大概是在30%左右。
現場提問：今年的銷售目標呢？
李從瑞：銷售目標是580個億。
現場提問：再問一下管理層，其實我們看到公司有一個資產盤活的規劃，包括其他一些業務的上市平台以及架構，那金茂商業這邊的話未來的上市有沒有一個計劃，而且公司現在有一個項目有新的命名叫覽秀城，對此，寧總（寧高寧）對於商業這邊有沒有提出一些新的要求呢？
李從瑞：商業這塊，我們最終還是希望走資本市場的道路，但是目前還沒有時間表，因為我們商業起步比較晚。
其實寧總來了以後對這個工作是非常支持的，甚至親自給我們商業大型綜合體取了名字，叫覽秀城，那這一塊就是創新，創新型的發展商業體，體驗要成為未來發展的一個主旋律，公司管理層就是按照寧總指引的這樣一種創新的、體驗的方式在發展後面的商業。
現場提問：那商業方面的投入有什麼計劃，因為看到公司比較大的投入還是在住宅這一塊，然後商業方面投入沒有看到很多的動作，那今年這方面的投入計劃是怎麼樣的？
李從瑞：實際上對這個我們叫雙輪兩翼戰略，其中雙輪指的是開發跟持有。持有這一塊呢，我們理解的商業是有寫字樓，有酒店，有零售，都算是商業，我們這塊是80%對20%，80%的投資是面向開發型的，20%是面向持有的。
那麼持有又分成三個業態，所以體現在每個業態上大家可能就感覺不是特別多，但實際上每年都在不斷地增長，我們現在的持有物業的收入已經達到32個億了，我們是逐年在增長的，五年以前那時候我們只有25個億的收入，現在已經32個億了，以前我們的酒店只有五家，現在我們有十一家酒店在運營；五年前我們的商業還沒有，現在我們實際上在南京，在長沙，在麗江、上海、廣州、重慶都有我們的大型商業和社區商業，未來還會不斷的增加；五年前我們有三個寫字樓，現在我們有將近十二個寫字樓，有的正在建，有的已經投運了，所以公司的持有是根據我們的發展的狀態在不斷的壯大，我們預計到2019年我們持有的收入將超過50億。
現場提問：在特色小鎮這一塊有項目落地嗎？因為目前這個概念在國內炒作還是比較熱的，而且在做的開發商也不少，金茂的話會傾向於怎麼去打造自己的一個特色小鎮？
李從瑞：金茂對未來有個定位叫城市運營商，實際上在過去年幾年裡我們已經通過叫「兩驅動兩升級」，打造了多個城市，所謂兩驅動就是指規劃驅動和資本投入驅動，兩升級指的是城市的功能升級和產業升級，實際上在過去的幾年裡面我們在長沙的梅溪湖國際新城，在青島的中歐國際生態新城，我們在南京的南京國際新城，我們在麗江的麗江金茂古鎮，這些都是一些新城的項目，尤其是麗江金茂古鎮，就是特色小鎮的一種形態，未來這一方面金茂會加大力度，我們希望今年就有兩到三個新的項目就落地。
現場提問：金茂有很多項目在南京、長沙這種熱點的二線城市，但最近很多熱點二線城市加碼調控，擔不擔心會對公司今年產生影響？
李從瑞：這個調控我們認為就是說去年的土地的銷售和這個商業、物業的銷售、住宅的銷售都出現了一種叫暴漲的局面，主要體現在價格上，所以現在政府的調控主要是調控價格，一個是調控土地價格，一個是調控叫做銷售價格。
我們認為從去年以來的政府的這種動作是非常及時的，也是非常正確的，我們行業都是非常歡迎的，因為這個有利於這個行業的可持續發展，那金茂在過去的多年以來裡面，我們一直是追求一種比較平穩的然後可持續的快速增長，過去五年我們的銷售簽約額的複合增長率在25%以上，所以這個中央這個政策也符合所有行業的這種呼喚，我們會按照中央這個要求，政府這個要求，未來把這塊都弄好。
總體來講就說政府的調控不是說把這個行業調控死，很清楚政府是希望這個行業平穩健康的發展，不希望它透支未來的發展潛力，所以我認為在這樣的調控之下，這個行業會越來越健康，我們的銷售今年的目標是20%以上的增長，我相信我們也是能夠實現的，有了這樣一個調控，未來的可持續增長也是可以期望的。
所以大家不要對政府的調控，談控就色變，它是一種非常理性的，有利於可持續長久發展的一種政策，這是非常好的。
現場提問：再問一下剛才提到說580億的目標，當中有多少個是來自於一級開發，有多少是來自於二級銷售？
李從瑞：510億是來自二級開發，剩下的70億是來自於一級開發，總共是580億。
現場提問：從金茂的整個報表來看還是比較專註於房地產這一塊，也就是比較偏向於重資產的發展方向，這次調控之後，會不會覺得這種模式對整個企業的發展還是會帶來一點困擾，未來公司會不會朝更加多元的方向去發展？
李從瑞：這實際上是一個大的戰略問題，應該說金茂是每年的第四季度都要進行戰略的調整和再思考，我們應該說現在我們未來的戰略叫雙輪兩翼，所謂的雙輪就是指的開發跟持有，所謂兩翼，我們一個是做資本，金茂資本，一個是做綠建，就是我們現在已經在這方面做了一些嘗試。
剛才提了重資產的一些安排，實際上它恰好是對未來的思考，如果僅僅只是做這個銷售型的物業，那麼當前去的機會非常多，而且呢盈利的回報也非常好，那麼僅僅做持有這一塊東西呢，當時的回報並不是很高的，但是持有這個東西是需要培育的，不管是酒店還是寫字樓還是商業都需要培育，那麼這一塊由於我們考慮到未來的需求和未來利潤的平衡，短期跟長遠的平衡，所以要做一定量的持有，為未來做好準備。
比如說我們這樣一些持有10年以後它可能就是非常客觀的回報，我剛才談到了我們未來到了2019年、2020年，我們的持有型的收入就能超過50億了，到那個時候的話，我們就更加穩健了。
另外兩個我們在培育的業務就是金茂資本和金茂綠建。金茂資本這塊它更多的是實際上是一個獨立的，可以對外進行投資的，叫融退管投，整個都是希望它能夠在市場上去打拚的。之前我們是對它進行孵化，支持它內部的一些項目，未來它會走向整個市場，我們需要把它培育成未來一個增長極。我們做的更多的是節能、綠建、舊房改造。
因為未來舊房的改造需求量越來越大，所以金茂綠見也是我們培育未來一個產業方向，所以金茂是兼顧了當前跟未來，目前的業態跟未來的業態，這是有長遠思維的，我們對未來的五到十年都有自己規劃的，我們希望做一個不管是現在或者未來，能夠不斷的可持續的，每年都能保持高增長，這樣一個比較穩健的這樣一個公司。
現場提問：還會投入到別的新的城市嗎？
李從瑞：還是深耕在已經有的城市。
現場提問：不會進入新的裡面？
李從瑞：新的就是說不是主流的，如果遇到好的機會我們也會進入一些新的城市，比如說像廈門，比如說像成都，還有上海、北京周邊的一些衛星城市，這都是我們的方向。
現場提問：金茂資本好像提的比較少。
李從瑞：我們未來希望它能做到三百億，三百億的資金管理規模。
現場提問：未來是什麼時候？
李從瑞：估計三年以內吧。
現場提問：什麼時候會投外部的項目？
李從瑞：現在就可以了，他們也在做這方面的嘗試。
現場提問：覺得已經成熟了？
李從瑞：他們已經是兵強馬壯了。
現場提問：金茂去年也賣了一個寫字樓，那麼持有的部分是不是現在都會自己持有不會再賣了？
李從瑞：不是，因為現在建設寫字樓量是非常大的，我們有一些還是要賣掉的，因為這裡還有一個兼顧平衡的問題，你大量全部持有，就沒有錢搞開發了，全搞開發都不持有，未來就沒有機會有這個持有收入了，所以要做好一個平台。
現場提問：但是現在地價這麼貴，賣了之後同等的價格買不回來，是怎麼考慮的？
李從瑞：核心城市是這樣的，未來的新城市還是有很多機會的，因為你們一定要意識到，整個的觀點是發展還緊緊，還只是走了一半，因為城鎮化也就只有50%多，未來得機會還是非常多的，各個城市都在建自己的新城，這種機會跟核心區不是一樣的。
現場提問：主要會賣哪一些？上海的？
李從瑞：上海的比如說我核心區域如果我賣掉了，那我就會在更多的地方別的一些物業。
現場提問：主要是同類的新興城市？
管理層：對。
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