六月銀行鬧錢荒，貸款購房雪上霜

近期，有兩條消息比較引人關注，一條是北京某商業銀行將首套房貸利率上調到基準利率1.1倍，二套房利率也全面調升至基準利率的1.2倍。此前，大部分銀行首套房貸款利率執行9.5折優惠。另外一條消息是6月6日，央行進行4980億元一年期MLF(中期借貸便利)操作，中標利率3.2%，與上期持平，無逆回購操作。近5000億的規模創下了2015年3月以來MLF投放峰值，此舉被市場人士認為是對衝到期，維穩市場流動性。

這兩條消息疊加在一起透露一個非常重要的信號，那就是六月「錢荒」已經出現，之前房貸業務一直是銀行的重頭戲、香餑餑，此次，銀行提高房貸利率，顯示了信貸策略已經發生了明顯的調整和改變。

六月份為啥會鬧「錢荒」

據了解，6月流動性不足，原因是多方面的，包括財政存款投放、外匯占款、公開市場操作、繳稅、繳納準備金、MPA考核等。

據相關機構測算，6月財政存款投放預計為2500億元，流通中現金(M0)迴流330億元，新增存款為22000億元，繳納準備金約3520億元，預計央行外匯占款約為-500億元。與此同時「嚴監管」持續，這些都是造成流動性緊張的因素。

之所以會出現6月資金面緊原因大致有三：一是金融去槓桿的政策意圖未變，央行放水只會是細水長流，以避免給市場寬鬆預期；二是流動性分層下，從央行手中拿到資金的大行會先給中小銀行，然後再外溢至非銀機構。由於銀行負債端現在仍不穩，流動性下溢的量只會越來越小，整個貨幣市場的改善作用有限；三是MPA考核二季度趨嚴。

從目前來看，央行將會繼續貫徹穩健中性的貨幣政策，央行維持資金面穩定過渡的同時，不排除上調逆回購利率的可能，且財政資金的投放可能降低其投放力度，整體來看，資金利率仍有上行壓力。

房利率普遍上調，銀行貸款額度全面吃緊

北京工行、農行、中行、建行和交行等五大行二套房貸利率調升至1.2倍，北京銀行、招行、中信等銀行二套房利率也調升至1.2倍，民生銀行更是上升至1.3倍。此前，大部分銀行二套房貸款利率為上浮10%。

相比貸款利率的上浮，對購房者影響更大的是銀行貸款額度的不足。目前，在北京這樣的一線城市，「額度緊張」已經成為普遍現象。在北京地區，從放款周期來看，受額度緊縮影響，南京銀行、平安銀行、東亞銀行、渣打銀行、杭州銀行等18家銀行放款周期已拉長至30天。北京銀行、花旗銀行、恒生銀行等3家銀行放款周期已延至45天，浦發銀行、華夏銀行等4家銀行延至60天，公積金放款更是延至90天。北京31家銀行中，廣發銀行和包商銀行已暫停涉房貸款業務。

與去年房貸激增的情況不同，今年以來，銀行房貸增速出現明顯回落。據央行數據顯示，在4月新增貸款中，以個人按揭房貸為主的住戶部門中長期貸款增加4441億元，佔全部新增貸款比重40.4%，較3月下降3.7個百分點。而今年前4個月，住戶部門中長期貸款累計佔全部新增貸款的35.8%，較上年末回落9.1個百分點。

大董認為，今年房貸增速回落的主要原因是受經濟大環境影響，央行加大了調控力度，去金融槓桿、去投資投機屬性加強，流動性整體偏緊，信貸分類調控的細則出台，這些因素導致銀行不願意持有期限太長的資產，在流動性緊張、銀行負債成本上升的情況下，銀行發放住房按揭貸款的意願明顯下降。另外，一方面，從房地產市場調控方面來看，限購限貸政策嚴格執行，影響了貸款需求，導致增速明顯回落。

貸款利率上調、額度吃緊，購房者如何抉擇

在目前流動性收緊，貸款購房難度越來越大的背景下，有購房需求的朋友應該把握以下幾個原則:

1、剛需客戶：精確計算自己的首付能力，盡量挑選總價較低的產品，充分利用公積金貸款，貸款周期可適當縮短，化解每月的還款壓力。

2、改善型客戶：如果是賣舊房換新房的，需要準確計算兩套房產的差價，再詳細計算貸款的額度，盡量全款購買，如果貸款，就縮短貸款周期。盡量利用公積金貸款，或者可以嘗試其他的消費貸款來增加首付的比例。

3、投資型客戶：如果是處於投資或者配置資產的需要來購房，就得計算投入產出比是否划算，房產升值潛力有多大，投資型客戶在當前的市場環境下，盡量少動用金融槓桿。選擇好城市區域、選擇好物業類型、考慮好房產總價，分類投資。不能貪大求全。宜進行分散投資。

此外，一線城市房貸收緊，可以考慮二三線、或者三四線中發展潛力較大的城市購買，國內房貸收緊，也可以考慮進行海外投資，選擇安全、風險小的國家、選擇物業類型齊全、產品品質好且具有升值潛力、實用性較強的項目進行投資。

以上僅是個人建議，僅供參觀！

作者介紹：

‍董成竹 資深媒體人、房地產評論人。原亞豪機構品牌經理、北青集團整合營銷中心房地產策劃總監、新京報房地產事業部策劃總監。現擔任華創房地產研究院特邀研究員、健康生態人居聯合會副秘書長、城市媒體聯盟副秘書長，2006年涉足房地產、媒體行業，撰寫財經、地產、文學類作品兩百多篇，作品公開發表於各類報刊雜誌、財經媒體等。