政府去庫存決心有多大?央行10個月內3降購房門檻

2017/05/28

核心提示:短短10個月時間裡,中央連續三次出台房貸政策降低購房門檻,而且間隔時間越來越近。

不限購城市首套房商貸最低首付比例最低可下調至20%。

短短10個月時間裡,中央連續三次出台房貸政策降低購房門檻,而且間隔時間越來越近。

2月2日,人民銀行網站發布關於調整個人住房貸款政策問題的有關通知,不限購城市首套房商貸最低首付比例可下調至20%。

通知中明確:在不實施「限購」措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調整為不低於30%。

而對於實施「限購」措施的城市,個人住房貸款政策按原規定執行。

這也意味著,在非限購城市,對於購房者來說,過去購買一套200萬總價的房子,需要首付款50萬元,而現在首付款則降低到了40萬元。某種程度上,有10萬元的購房成本可以通過按揭貸款的方式分攤到後續商業銀行貸款過程中,即通過20年或30年的貸款期限償還。

值得指出的是,此次新政並不針對北京、上海、廣州、深圳以及三亞五個限購城市。

在滬上某地產商看來,此次出台的新政有些不痛不癢,「如果要去庫存,真正的主力軍不一定是首套置業者,而應該是買第二套第三套的改善型人群,只有能買第二、三套的才是有能力隨時出手的人。」

可以看到的是,中央在發布房地產政策方面的時間間隔越來越近了。

2014年9月30日,央行、銀監會發文《人民銀行 銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》。該文件在重申首套房利率最低可打七折的同時,亦明確對已擁有一套住房並結清房貸的家庭,新購第二套普通住房時可享受首套房貸款優惠,對外地人及第三套房的限貸令亦同時取消。通知中明確:對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

上述房貸政策的出台被認為是2008年以來最具力度的救市政策。也就是在這個時候,一線城市以及部分二線城市的房地產市場開始活躍。

到了2015年3月30日,央行網站發布《人民銀行、住房城鄉建設部、銀行業監督管理委員會關於個人住房貸款政策有關問題的通知》,對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,用商業貸款購買二套房最低首付款比例調整為不低於40%;繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,購買二套房最低首付款比例為30%。同一天,財政部大幅縮短二手房交易營業稅免征年限,從原來的五年降至兩年。

2015年9月30日,央行聯合銀監會又發布《關於進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》,規定在不實施「限購」的城市,對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,最低首付款比例降至25%。

時隔4個月,中央再出房地產政策,在業內看來通過持續的政策推出,可以形成政策疊加效應。

上海中原研究諮詢部高級經理龔敏表示,相對一線城市,三四線城市的高庫存以及人流吸引力不足使得三四線城市仍不得不依靠信貸政策刺激。去年的9月30日的相關通知,在不實施「限購」措施的城市,對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,最低首付款比例調整為不低於25%。本次出台新政的不同點在於各地還可以下浮5%,意味著首付只要20%,預計高庫存城市都會採用下限來進一步刺激樓市消費。

業內人士認為,對於一線城市來說,雖然政策不調整,但受市場預期影響,市場交易會繼續活躍。對於二線城市來說,有能力和條件落實兩成首付的比例的話,是對二線城市房地產交易市場活躍的關鍵點。

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