一不小心，你我瞬間都可能成為拆二代

近一段時間以來，三四線樓市表現火爆，多家券商分析指出，這可能是因為三四線都在大力推動棚改，而且是全貨幣化補貼，「一不小心，我們都成了拆二代。」

你我都成拆二代，這一次棚改力度有多大？

「昨天老媽打來電話，說是好像老家的房子可能要拆，未來周邊要建成博物館，我很是詫異，因為房子是2001年的，算是很新了（見下圖河邊一排），雖然覺得這不可能，但抑制不住要成為拆二代的喜悅（雖然連上海一個廁所都買不到）。」

近日，安信證券地產團隊分析師陳天誠在其分析中如此提到自己一通家常電話，他發現，之前他們縣城因為補償成本過高而極度難拆的建國街，這一次都切切實實列入了棚改範圍，而且是全貨幣化安置。

那麼，這一次棚改力度有多大？

陳天誠指出，棚改貨幣化力度推行遠超預期，那些之前因為拆遷成本過高的老城區在最近都列入棚改計劃，而且是全貨幣化補貼，補貼金額比市價還高，預計通過全貨幣化安置，51%地產銷售和23%地產投資都將來自棚改，假設之前貨幣化安置的比例為70%，那麼全貨幣安置對全年銷售推動近16%個百分點。

以目前的棚改力度，一不小心，我們都成了拆二代，只能說，政府去庫存，心意已決。

棚改貨幣化，三四線樓市火爆的核心動力

去年年初以來，三四線城市銷量普遍向好，今年1-2月主流63城同比銷售面積約3%，餘下的590城則高達44%。

三四線樓市為何如此火爆？包括人口迴流、逆城鎮化，以及新一輪調控等主流觀點僅能解釋大城市周邊的三線城市樓市為何火爆，以及近期三四線的火熱，卻無法解釋全局性以及同步性的熱銷現象。

華創證券分析師袁豪指出，棚改貨幣化對三四線貨幣定向寬鬆能夠解釋這一現象，也是核心驅動力：

一方面，國家通過棚改貨幣化安置實現了對於三四線城市貨幣定向寬鬆，其釋放貨幣的資金流向為：央行-國開行（PSL）-地方政府（棚改專項貸款）-拆遷戶（補償款），從而導致三四線樓市普遍性、同步性及持續性現象。

另一方面，棚改貨幣化本質是國家通過貨幣補償盤活棚戶區居民不動產資產，大幅提升居民購買力，拆遷同時也創造了居民住宅需求和地產下游消費需求，從而實現樓市去庫存和拉動GDP。

華創袁豪進一步解釋，根據對崑山、常州、鎮江等多個城市的調研，以及對吉林、寧夏等地樓市信息的查詢，發現三四線樓市熱銷的背後普遍出現棚改貨幣化，去年平均直接拉動銷售面積約20%，實為去庫存利器，預計按照目前進度棚改將於2020年前完成。