迷霧 | 房價真的要降了嗎？

房價真的要降了嗎？

從2015年國家開始釋放房地產業「去庫存」的信號以來，房價就一路高歌猛進，進入到一個前所未有的上升通道。然而，一路狂奔的房價在以「3·17」新政為代表的一系列一、二線城市「限購令」下開始剎車。

根據國家統計局7月18日發布的「2017年6月70個大中城市住宅銷售價格」統計數據▽

據記者走訪房屋中介了解到的信息，6月份，二、三線城市的房產交易成回暖趨勢，北京等一線城市成交量仍然低迷。有些改善性住房者甚至放棄了換房計劃，剛需購房者更多的是採取持幣觀望的態度。

賣者也開始恐慌，有的按兵不動，有的蓄勢待發。本來歡歡喜喜的交易行為似乎進入到一個雙方僵持的階段，老百姓關心的房價走勢也變得撲朔迷離。

影響房價的因素

全國人大財政經濟委員會副主任委員黃奇帆認為，住房作為附著在土地上的不動產，地價高房價必然會高，地價低房價自然會低，地價是決定房價的根本性因素。

目前，土地價格不斷飆升，土地供不應求，通過舊城改造的拍賣用地也因為動遷因素不斷抬高土地成本。

這一點，也可以從北京丰台、大興等地在土地拍賣制度下「新地王」頻現的現象中得到印證。很多專家學者認為，從這個邏輯上看，房價應該不會暴跌，甚至還應該會微漲。

而在未來一段時間內，房屋供求變化也會在很大程度上對房價起到影響作用。

從長期看，房子是用來住的。消費屬性即自住需求，是支持房地產需求的根本因素，一座城市，隨著人口的自然增長和人們收入的增加，對住房的剛性居住需求和改善性居住需求會逐漸釋放到房地產市場上。同樣，一座城市人口流入的增加也意味著住房需求的相應增長。

在過去的20年中，農村人口流入城市的城市化進程對房地產市場也起到了重要支撐作用。

但是，對未來房屋的供求狀況，不同經濟學家有著不同的分析和預判。

國泰君安首席經濟學家林采宜認為，驅動房地產趨勢性上漲的人口因素已經發生逆轉。從人口的自然增長率來看，未來十年，由於90後生育人口基數的減少，人口出生率相應有所下降。同時，農村流入城市的人口將不斷減少。然而，也有一些學者持有不同的態度。比如，李大霄認為，在人口不斷流入的大城市，房產市場還是有寬廣的未來，尤其是優質房產，可作為稀有資產長期持有。

此外，房地產價格的走勢還取決於市場供給。在，主要是取決土地的供給政策。據統計數據來看，土地供應已經連續兩年下滑，目前，一線城市庫存平均已經只有6個月左右，已經遠低於12個月的安全庫存標準。

從上半年國民經濟運行整體情況來看，國民經濟綜合統計司司長邢志宏在國新辦新聞發布會上表示，上半年房地產開發投資同比增長8.5%，但增速放緩；6月末，全國商品房待售面積64577萬平方米，比上月末減少1441萬平方米。

看來，即便在「限購令」政策高壓下，「去庫存」戰果仍很顯著。

「租購同權」的意義

在的房地產市場，有一個很有意思的現象，就是房子的所有權和居住使用其實是兩碼事。有住房需求的人不一定會買房或者買得起房，買房的人也不一定是因為居住而購買。有消息稱，北京有380多萬房主聯繫不到，上海有10%的房子是空的。

據騰訊與房地產報等機構聯合發布的《2015 年5 月全國城市住房市場調查報告》顯示，主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。目前一線城市空置率22%，二線城市24%。遠超國際上20% 的警戒線。空置的房屋是對資源極大的浪費。

相比之下，大把大把的北漂、滬漂一族租房的血淚史則是比比皆是。據統計，全國目前至少有3億到4億人靠租賃來解決住房需求，在北京，每天有約20萬人在找房居住。

「居者有其屋」，不一定非要擁有其產權。有人說，90后將是租房的一代。就在這兩天，廣州提出的「租售同權」政策開啟了刷屏模式。

租購同權模式的背後，體現出了政府對租賃市場的關注。從長期來看，「租購同權」如果能得到有效實施，對於租賃市場的發展具有非常強的支撐作用，對於提升和穩定租金回報率意義重大。

除了存量房，政府未來也將在租賃市場上起到更大作用。目前，在一線城市，開發商百分百自持用地越來越多。

上海近期掛牌的兩塊地，甚至從租金到租期到戶型配比都有明確要求。北京也在不斷加強公租房的建設，並進一步擴大公租房的配比對象範圍，允許「新北京人」（即沒有北京戶口，但長期在北京生活居住的人）也參與到其中。

有學者認為，也許完全意義上租購同權是不存在的，但租賃者的權益逐步得到提升則是必然的趨勢。

撰文：本刊記者王翔

責編：路易莎

圖片來自網路

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