萬科自持50%打包白雲黃埔2宗宅地（自持產品建議+結果分析）

提要

4月28日集中土拍日共出讓6宗商住商服用地，經過半天時間的競逐，本次土拍出讓金共計55.7億；其中居住用地36.1億，商服用地19.6億，累計配建面積為2250m?。

其中備受關注的兩宗宅地為廣州首次採用「競自持」的方式進行出讓。

最終由萬科以50%自持比例奪得白雲魚苗場地塊，55%自持比例奪得長嶺居地塊，針對自持部分產品規劃、土拍對後市影響等問題，且看廣州中原研究發展部分析：

優質房企廣州密集布局，

去年至今萬科已投入66.2億

從本次土拍的激烈程度情況可看出房企對於廣州住宅用地的渴求，自2017年年初至今，包括綠城、保利、金地、碧桂園、萬科在內的千億房企已通過公開出讓的方式布局廣州，可見在政策趨嚴的情況下，房企對於廣州樓市未來前景依然充滿信心。

而近期碧桂園、萬科兩大房企表現尤為進取，其中碧桂園拿下新塘3宗宅地+思科智慧城一期用地共花費170億，萬科本次打包兩宗市區宅地，共花費36.1億。

據2016至今公開出讓土地情況顯示，萬科在廣州土地市場已花費66.2億，獲得25.5萬m?儲備用地，加上廣州南站綜合體和多箇舊改項目，其「紮根廣州」的思路顯然易見。

此外，隨著土拍價格提高、出讓條件越加嚴格以及大量自持對房企資金實力的要求，預期未來能夠在土拍市場上「叱吒風雲」的更多將會是大型房企，這對於土地的合理利用、科學運營而言有一定正面作用。

大比例自持或「倒逼」租賃市場發展，

供求問題仍待解決

本次廣州土拍借鑒北京、天津等城市經驗，為嚴控地價而增加「競自持」環節，而最終房企自持比例高達50%，廣州中原研究發展部認為採用這一模式主要帶來兩方面影響，一是大面積自持將會誘導房企對租賃、長租等經營模式進行探索，未來租賃市場將更加科學、合理，隨著房價變化，未來對住房的需求或由購買轉向租賃，假如未來宅地土拍均採用該種模式，或將「倒逼」更加專業、規範的租賃產品面世。

另一方面，雖然競自持表面上對高地價進行控制，但對於實際銷售而言，由於可售產品減少，拿地成本變化等因素，未來可售產品是否被「成本轉嫁」將成為市場關注重點。

此外，可售住宅入市面積減少意味著目前供不應求的情況仍有待解決。

自持模式考驗房企運營能力，

2宗宅地需差異化處理

去年12月北京土拍，萬科以100%自持競得海淀區西北旺鎮18、19號2宗地塊，其後市場消息稱萬科與互聯網企業小米對地塊項目進行合作開發，建成產品主要供小米公司員工居住。

但由於個人無法獲得產權和房產證，也不能在公開市場自由交易以及不能落戶等問題；根據媒體報道，這一合作開發模式到目前為止並未有具體進展。

廣州中原研究發展部認為由於房產涉及戶籍、學位、交易轉讓等問題，因此在當前階段更多買家傾向購置住房，如何盤活自持部分，對於開發商而言仍是待解決的問題。

自持產品建議：改變傳統租賃模式

根據對兩宗地塊區位條件、特色、規劃條件比較，廣州中原研究發展部認為未來自持產品將具有明顯差異性。

其中，白雲區魚苗場地塊位於人口稠密的老城區，周邊臨近新市、白雲新城兩大商圈，未來大面積的三舊改造將會使片區成為優質商住區，加上廣州火車站改造工程以及來往白雲機場、空港經濟區交通便利，未來主要客戶群為周邊上班族、批發貿易公司員工、舊改回遷戶以及交通樞紐員工，因此建議自持產品以40m?以下單間，70-80m?兩房為主。

而對於長嶺居YH-A4-3地塊而言，由於環境條件優，地塊設定容積率為1.5以下，廣州中原研究發展部認為對於該地塊自持部分開發應有別於傳統住房租賃模式。

建議規劃為「高端酒店式服務低密度項目」，主要客戶群為企業高管等對生活品質要求較高、經濟實力較強的群體，或作為高端商務會客、度假之用，開發模式類似於目前從化「從都莊園」項目。

同時，自持項目高端配套可與銷售部分進行共享，從而整體形成「高端豪宅社區」，相得益彰。

白雲區魚苗場AB2510019地塊

【競拍情況簡述】

該地塊進入限時競價前已達最高限價238765萬元，根據資料顯示本地塊除吸引保利、萬科、金地、華潤、碧桂園、中海等千億房企競投以外，還吸引過江龍如葛洲壩、龍湖、中冶、中糧等，本地房企則有越秀、合景泰富、時代等。

進入限時競價，12秒後房企報價已到達最高限配建面積1350 m?，其後進入競自持階段，最後由萬科以總價23.88億+1350m?配建+50%自持奪得。

【地塊情況簡述】

對於魚苗場地塊而言，由於靠近新市商圈以及傳統白雲人口稠密區，因此菜市場、超市、大小商業體等生活配套俱全；

但廣州中原研究發展部認為其通勤以及教育配套有待改善，首先地塊周邊3公里範圍內無捷運站，在建的8號線北延段進度較慢，即使日後建成離項目約2公里，對於徒步前往而言稍遠；

目前地塊及周邊更多只能依賴公交出行，但機場路一帶多大貨車、大客車來往，繁忙時間交通堵塞情況嚴重，對於上班在天河、黃埔、海珠的業主而言通勤效率不高。

教育方面周邊暫時為區級國小，同時由於地塊未設置配建教育設施要求，因此對於部分置業家庭而言，只能選擇就讀學費較高的區內優質民辦學校，或是按照「就近入讀」的制度安排周邊學校，恐怕未能滿足對學位要求較高的買家需要；

【結果分析及其影響】

根據廣州中原研究發展部監控顯示，截至2017年4月25日，白雲一手住宅可售面積約12.43萬㎡，消化周期約5.7個月，與全市平均水平基本持平，市場對於片區的需求較大，日後魚苗場地塊產品入市預期市場關注度較高；

另一方面，隨著新市板塊舊改加速，將改善區域目前不盡人意的環境，同時目前白雲新城已初具規模加上新市本身商業氛圍濃重，未來有望成為優質住宅區，而近期用地出讓價格定位亦促使整個板塊往高端方向發展；

目前周邊一手項目較具可比性的為保利華潤紫雲，均價3.9萬/㎡；但需要指出的是相比起本次出讓的魚苗場地塊，保利華潤紫雲由穗花水泥廠3宗地塊組成，總佔地面積達近5萬㎡，同時配建完善的中國小、商業配套；

而魚苗場地塊扣除配建實際佔地面積約2.7萬㎡，計容建築面積8萬㎡，假如扣除50%自持面積，可銷售計容建面僅4萬㎡，日後將面臨條件更優項目的直接競爭。

考慮魚苗場地塊自持比例較大，在此對其周邊住宅租賃情況進行統計，根據示意圖顯示，目前新市一帶住宅出租價格在40-60元/㎡?月之間，而像百信廣場等已引入專業管理機構的單位，出租價格在70-80元/㎡?月之間，而條件較好的白雲新城高端住宅租價可在100-110元/㎡?月之間。

預期魚苗場地塊假如日後投入租賃市場，將會由萬科負責管理運營，加上小區整體定位中高端，因此目前租賃參考價在90-100元/㎡?月之間。

長嶺居YH-A4-3地塊

【競拍情況簡述】

該地塊進入限時競價前已達最高限價12.22億，隨後直接進入競配建環節，10秒後房企報價到達最高限配建面積，進入競自持環節，最終由萬科以總價12.22億+900 m?配建+55%自持奪得，該宗宅地競拍同樣吸引眾多房企關注。

【地塊情況簡述】

目前地塊所在的長嶺居板塊未有捷運線路布局，離地塊約3公里的21號線長平站約2018年年底開通，而地塊周邊有一公交站，但主要為蘿崗範圍內短線，因此來往市中心公共交通待改善；

相對而言自駕車通勤則相對方便，地塊位於主幹道永順大道沿線，自駕車離天河珠江新城約27公里；離黃埔大沙地約20公里。

地塊3公里範圍內有長平國小分校、佳潤超市、捷運21號線長平站等配套，由於目前長嶺居板塊仍處於建設過程中因此配套待建，待未來3-5年內沿線樓盤入住，預計將帶來20萬常住人口（官方規劃文件數據），將會形成主打「山水宜居」的片區。

【結果分析及其影響】

截至2017年4月25日，黃埔區一手住宅庫存量為47.39萬m?，消化周期為2.4個月，為全市十一區中消化周期最短的區域，供不應求的情況明顯。

本次土拍由於設置「競自持」而沒有出現過高溢價，但即使針對目前19862元/㎡的樓麵價來算，未來盈利售價將在4萬元/㎡以上，假如算是自持的「成本轉嫁」，其售價預計將出現更大變化，短期內將對周邊在售樓盤量價產生一定影響，部分意向買家或會加緊入市步伐。

從長遠來看，本次出讓的YH-A4-3地塊容積率較低，出讓價格相對高於目前在售項目價格，預計定位未來將打造成為高端產品。而長嶺居板塊為廣州十三五期間重點發展的區域，規劃居住人口20萬人，以「綠色、低碳、智慧」為理念，未來或會成為廣州東部品質居住區。

長嶺居板塊近2年成交熱度頗高，目前主要在售一手項目價格範圍在1.9-2.5萬元/㎡之間，二手項目1.8-2萬元/㎡之間；