調控組合拳出擊 深圳樓市回歸理性

「限購+限貸」強調控 降槓桿防範金融風險

時代周報記者 胡天祥 發自深圳

曾在2014年10月-2016年3月份期間，房價持續上漲18個月、漲幅達9成的深圳樓市，在經歷「一年兩調」的雙政策（深六條、深八條）強調控下，其房地產市場也正逐步回歸理性。

8月1日，深圳市規劃和國土資源委員會（下稱「深圳規劃國土委」）發布數據顯示，7月份全市新建商品住宅成交均價為54446元/平方米，環比下降0.1%，同比下降4%；成交套數2023套，環比下降31.5%，同比下降32.2%；成交面積20.3497萬平方米，環比下降30.4%，同比下降34.1%。據悉，自去年10月份「深八條」最嚴限購開始，深圳新建商品住宅成交均價已連續10個月下降。二手住宅市場方面，深圳全市成交5809套，環比下滑8%，成交均價小幅下滑0.3%至57052元/平方米。

深圳一家房企負責人告訴時代周報記者，從公司營銷部門調研的情況看，政策高壓下的深圳樓市價格還會持續走向理性。他告訴記者，預計這一趨勢將持續到明年中期。

調控組合拳

2014年10月，在住房需求旺盛、信貸寬鬆等多重因素催生下，深圳房價接連趕超上海、北京，領漲全國。

以深圳龍華為例，其2014年一手房銷售均價為24613元/平方米，2015年均價升至32858元/平方米，漲幅達33%。2016年前5月，龍華一手房均價47282元/平方米，漲幅達44%，臨近「五萬元」大關。綜合全市來看，2016年4月之前，深圳房價已持續了長達18個月的上漲。

綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁告訴時代周報記者，供需關係矛盾突出、人口凈流入量與資本集聚，都是深圳樓市得以持續上漲的因素構成。

為此，深圳政府不得不接連制定限購限貸「組合拳」，以抑制樓市因投資投機需求過大形成的瘋狂增長局面。

2016年3月25日，深圳出台「深六條」把限購社保1年提高至3年，打擊首付貸的形式，抑制深圳過多的投資性需求。根據深圳一家地產監測機構的數據顯示，3月25日前一個月新房成交量約為7000套，3月25日後一個月，新房成交量約為2700套，成交量環比大跌超61.4%。其成交面積也由新政前一個月72萬平方米下滑至29萬平方米，成交均價則由4.77萬元/平方米下滑至新政后一個月後4.48萬元/平方米左右。

為進一步抑制樓市過快增長。2016年10月4日，深圳出台《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，被市場稱為史上最嚴限購「深八條」。

該《措施》指出，深圳戶籍家庭2套房以上禁止購房，在深圳連續繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，以及對項目申報價格明顯高於周邊同類在售項目價格或周邊二手房價格的，將實行限制手段。

與「3·25新政」相比，後者同時從需求和供給兩方面對房價進行把控，以期遏制開發商、中介、投資客等「投機炒房」行為。

近兩年的上行周期，終在深六條、深八條兩次強力調控政策下得到抑制。來自深圳中原研究中心顯示，在低供應、有效需求減少以及市場觀望情緒濃厚的綜合影響下，深圳2016年全年新建商品住宅成交面積降至417萬平方米，環比下降37%，成交套數降至4萬套，環比下降39%。2017年上半年深圳全市成交105萬平方米，較2016年下半年下滑40%，其銷售均價則從去年11月的54986元/平方米 微跌至今年6月份的54492元/平方米。

深圳市規劃國土委曾在7月發布《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》提到，2016年，我市先後發布了「深六條」與「深八條」新政，優化了商品住房用地出讓方式和商品住房供應結構，完善了差別化限購政策和信貸政策，加強了價格管控和市場秩序整頓，有效抑制了投資投機需求，房價過快上漲勢頭得到了逐步控制。

影響房價一方面是供給，一方面是需求。需求大了，供給跟不上了，價格就會上漲。為此，深圳提出一方面要調控，一方面也要加大供給力度。深圳市住建局相關負責人曾在去年透露，未來5年，深圳將建設保障房40萬套，供應保障房35萬套，其中70%為人才房。

搜房控股董事長莫天全認為，自由的市場是看不見的手可以讓房地產行業更充分地發展，而政府的調控作為看得見的手可以讓房產市場健康發展。

深圳中原研究中心表示，深圳房價在調控大環境下逐步回歸理性，房屋的居住用途也得到進一步的強化，「房子是用來住的，不是用來炒的」已在深圳樓市中看到效果。

降槓桿

深圳樓市為何一度領漲全國，其背後推手又是什麼？

在深圳中原地產總經理鄭叔倫看來，前所未有的寬信貸是深圳樓價暴漲的主因。根據人民銀行深圳中心支行數據顯示，2014年底全國住房貸款餘額是11.5萬億元，深圳以全國百分之一的人口，佔據了約5%的住房貸款額度。截至2015年12月末，深圳個人住房貸款餘額為7420億元，同比增長40％。2015年全年，深圳新發放個人住房貸款3408億元，增長2.1倍。

除使用銀行貸款外，眾籌、P2P、首付貸等高槓桿房地產理財產品的出現，也成為推動深圳房價過快上漲的因素之一。

據新華社報道，2015年以來，深圳住房市場上出現了不少「首付貸」產品，相關貸款資金可用作購房首付款。這些產品主要由互聯網金融平台、地產中介設立的小額貸款公司等發起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發放可用於首付的貸款。同時，還出現了房產眾籌平台，投資者最低只需投資1000元，即可參與購房，按比例分享收益。

總部位於深圳的一家央企掌門人在一次閉門會議上指出，深圳最大的特點就是產融結合，產業與金融雙輪驅動。「深圳到處是信託、保險、基金，到處是上市公司。不缺資金，缺項目，基金找不到項目。」宋丁告訴時代周報記者，大量資金集聚進入深圳，其流向多數是房地產及其相關產業。

嚴控資金進入房地產市場，不管是開發貸還是房貸，的確是在抑制房價上漲。從供給的角度上講，參與拍地的開發商越少、開發貸的資金越少，越不容易把地價炒高。從需求角度上講，買房的錢少了，價格也就趨於穩定了。

於是，深六條提出，將繼續開展全市金融風險排查和專項整治，嚴禁互聯網金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融槓桿配資業務。商業銀行應加強對購房首付款的來源核查。此前，深圳市市場稽查局還突擊檢查世聯行及其旗下的世聯小貸和世聯集金，從事房地產金融業務的P2P企業合時代，從事房地產經紀服務的中原、鏈家、美聯等42家房地產中介機構及其上下游關聯企業。

2016年7月25日，深圳召開市委常委會議，提出要堅持防範金融風險，加強金融風險監測預警，全面深入排查整治金融風險點，繼續加強房地產市場調控，守住不發生區域性系統性金融風險的底線。

為配合深圳樓市調控與防範金融風險，深圳多家銀行也開始審慎把握對房地產市場的資金投放，包括對開發商和居民個人。據統計，截至2017年7月24日，工行、招行、建行、農行、交通銀行及渣打銀行等都已取消首套房貸利率折扣優惠，執行基準利率，興業銀行、民生銀行首套房貸款利率則上浮10%。與此同時，南洋銀行、中信銀行、平安銀行、浦發銀行等已暫停房貸業務。