震驚！一篇神級文章：深度分析馬鞍山樓市走勢！房價未來漲or跌？3分鐘看懂~

馬鞍山365淘房特別策劃：

從「五限」時代的到來，到王健林、潘石屹瘋狂變賣資產，再到租賃市場的壯大，進入2017年，房地產市場迎來一場劇烈的變革。樓市長效機制開始破冰，輪廓正逐漸顯現，樓市輿論場上充斥著關於樓市「變天」的言論。

房價長期是漲是跌？會不會崩盤？長效機制何時出台？究竟是買房還是租房？金九銀十是出手的好時機么？頻繁調控下什麼樣的樓盤才是口碑好的樓盤？

辨，有分別，分析，明察的意思，為撥開雲霧，看清當下樓市現狀，辨別各方聲音。淘房事業部平台運營部以「樓市辨聲」為主題制定了2017金九銀十系列策劃方案。

【互動篇——你的聲音很重要】

本期我們365淘房的馬鞍山微樓市平台收到一篇購房者的來稿，文章中他從6個方面分析了在馬鞍山該不該買房，買房了是不是真的會後悔？

下面一起來研究一下，文章有點長，希望大家耐心讀完……（下面他已第一人稱講述）

十年又十年

—— 用提前布局者的心態看待樓市

liegou -李

其實在8年前的帖子里已經預測了房價，剖析了國家政策,闡述了開發商和購房者的心理以及信貸、通貨膨脹 ，還有需求和心理預期的矛盾，並給出了一些應對意見。今天看來那些觀點意見基本都是正確的，軌跡也是如此。十年後的今天我還是想直面說一下我對馬鞍山房子的價值和發展還有作為財富象徵及實際使用的意義所在的看法，並且懷疑和感嘆一下你、我、他等等小馬朋友們的人生。

馬鞍山房價從2016年8月開始有大量買盤不斷湧入，本來筆者認為的還需要一年高端樓盤才能過萬的判斷，實際提前半年多就實現了，從開始繼續漲到萬元盤湧現，馬鞍山多家銀行開始收緊房貸。停貸，漲利息手段不一，各家銀行各有各的算盤，還和數年前一樣，還是熟悉的配方熟悉的味道。時至今日，政策雖然是老壇裝老酒，但是買房的意義，價值以及動機，群體都發生了很大的變化，十年前馬鞍山買房很多還停留在有房沒房差別大，房大房小，房好房壞差別小的認知上，畢竟新樓盤周邊特別是秀山，城南的道路和商業基礎建設還在萌芽狀態，便捷程度也沒有市區方便，但是隨著學校，醫院商業體不斷的在新樓盤之間建設並實際投入使用，使得老城區的價值越來越弱化，新的需求已經孵化成熟。

歷經十年的時間2017年這輪購房的熱潮已和2009年有了很多不同的變化，隨著國家城鎮化的熱潮持續的發展，未來全國必將是這樣的形式，全國百分之80的人口會聚集到百分之20的地區居住，我非常肯定的認為馬鞍山屬於那百分之20的地區，十年來因為工作的原因筆者走遍了大江南北在北京，上海，廣州等一線城市也工作了分別一年左右時間，說實話在地理位置，便捷程度以及城市環境和治安環境上能比馬鞍山好的三線城市真心不多，除了幾個沿海的城市可能比馬鞍山好，內陸的三線小城真的沒有幾個比我們小馬好，並且房價還那麼仁慈，目前還處於城鎮化加速發展的階段，國家統計局統計2016年城鎮化率達到57.35%，而發達國 家的城鎮化率達到85%-95%，中等發達國家和地區的城市化率是85%，西方發達國家的城市化率都在95%左右，美國是97%，達到這個城鎮化率的時間可能還需要近20年左右，由此我判斷小馬未來的城市發展，住房需求，包括投資價值依然會有持續的後勁，表面上基於這幾個原因：

01馬鞍山外部需求擴大

大量農村戶籍的人還要繼續進城，特別是農村戶籍的大學生和農村青年，他們都希望能在城市工作生活，買房落戶，這樣就造就了大量的購房需求；試問一下你身邊有幾個農村青年在城市工作以後還回到農村生活的，先期因為上學打工進入城市的70后80后農村青年有多少把孩子放在農村教育的，70，80后的下一代隨著升學及工作會繼續在城市紮根，大城市及中心城市接納不了或者因為生活成本問題轉而進入馬鞍山的數量會持續上升。

02馬鞍山內部改造擴建

城市擴大的拆遷和棚改造成一部分購房需求；這部分人口的購房需求會在棚改開始到結束期間持續支撐很多中檔樓盤和部分高檔樓盤的剛性需求。

03改善型住房需求旺盛

又經歷了十年的財富積累和職場拼搏在城市已有房的人，需要購買改善房，他們急切的需要好的位置，好的房型，好的環境，好的物業管理來和過去的無多少差異化的選擇做個告別；就本人而言我的同齡朋友當中已經有年薪百萬的職場精英，官至正廳級別的國家幹部。今年的房市和十年前不同，除了年輕一代剛性需求支撐以外，很多高檔樓盤都是改善型客戶瘋狂搶奪的首選，階層界線正在清晰的顯現，春暉悅府，偉星壹號院的「秒殺」就是很好的例證，這十年你努力了嗎，你選擇對了嗎，你財富積累了嗎，在高檔樓盤前大家各自交出了答卷和態度。隨著90后的成長60后70後為子女購買二套房，也是一部分購房需求，但是90后的命運更加的宿命，因為父母一代財富積累的情況不同導致他們的購房差異化也會很大，從2000元樓盤到萬元樓盤的選擇各有不同。90后居住情況的差異會遠遠高過他們的父母那一輩當年的住房差異。

04馬鞍山房價和區位優勢明顯

對於一部分子女已在南京和馬鞍山定居的農村老人及南京老人，馬鞍山的房價和區位優勢還是很明顯的，他們也希望在子女的城市及周邊買房，和子女住的近些，馬鞍山是個多面需求的城市，筆者購買的小區偶遇幾個鄰居都是老年人，一個是安慶下面一個縣城的，兩個是南京的，南京的還有不同，一個是標準老南京人，一個是子女在南京工作后買房落戶的新南京人，安慶的老人是因為子女在馬鞍山工作數年了他們年紀也大了於是賣掉了縣城的房子，買了這裡養老和子女在一起。老南京是因為自己把房子賣了支持自己孩子在南京市區買了房，剩餘的幾十萬隻夠南京買一個大廚房的，於是來了，新南京人也是因為子女好不容易在南京紮下根買了房，實在是沒有餘力再在南京置業，想想高速只要40分鐘，高鐵只要17分鐘互相照顧成本不算大，於是也來了。一線城市和南京的高房價和限購限貸政策把他們拒之門外，這樣的情況這樣的需求會隨著社會老齡化的擴大愈演愈烈，馬鞍山因為獨特的區位特點註定會區別於全國其他的百分之80的地區。我們靠南京，我們不限購啊。05 部分房產投資人的需求

一部分房產投資的人的需求，我只說我看見的，年初準確的日子我還記得3月4日，一個認識多年的南京朋友突然打電話給我，說想來馬鞍山買房，叫我在馬鞍山北等他，於是我在馬鞍山北接到他，上了他車直奔馬鞍山某學區樓盤，當時6000一個平，簡單問了售樓小姐一些問題，直接刷卡來了3套，出來后和我說估計過2年這裡要1萬多吧，回報率不是太高但是不貴買幾套放著唄。上個月這個樓盤開盤，一樣的房子8200一個平。雖然我不知道他後面預測的對不對，但是我認識這個朋友十幾年了，看著他空著兩隻手來南京現在南京有幾套房，句容有房，溧水有房，馬鞍山又買了3套，和沒有房只會在網路上大談房價必跌的鍵盤俠對比，我肯定相信奮鬥成功的人，因為他今天的財富證明了他一直以來判斷和奮鬥方向的正確。在此順便也給剛需朋友提個醒，如果你買房一定要聽有房人的建議，特別是房子多的朋友的建議，千萬不要去徵求沒有房子或者房子比較差，再者經濟條件不太好的朋友意見。事實證明不會踢球的人或者球踢不好的人，是無法把你培養成足球運動員的。我的朋友預先布局了，這只是一個縮影，很多外地人，特別是南京江蘇的投資客看好馬鞍山，也許在你眼中馬鞍山只是一個姿色平平鄰家女孩，那是因為你沒有站在全局高度去看它，如果我們用提前布局者的心態就會驚訝它淡妝濃抹后的艷麗，這裡主要指的是捷運建設及配套市政，商業建設還有抵近南京的區位優勢。

06生生不息的心理需求

前面說的都是現象，那麼這裡我們說一下一個生生不息的心理需求，只要有人的地方就有消費就有消費檔次，就會有階層，就會有馬太效應。「如果你是沒有結婚的小夥子你敢豪言我不買房我照樣娶到老婆，那麼我佩服你的豪情。如果你是姑娘你說為了愛情我就要嫁一個買不起房的小伙，那麼我佩服你的勇氣。如果你有兩室一廳的小房子，你不想換一個三室一廳的住的寬敞點那麼我佩服你的淡定。如果你有三室一廳但是是多層的頂樓房子，你不想換一個帶電梯三室一廳的花園洋房，那麼我祝您永遠年輕，腿腳永遠利索。如果你的孩子需要一個鋼琴房，如果你需要一個屬於你的書房，健身房，如果你需要一個小菜園，如果你需求一個大花園，如果你的內心一直都有慾望那麼房子是永遠沒有止境的消費。你想要好學區，你想要方便的出行，你想去南京近一點時間省一點，你想要好物業，你想你的愛車不再給齷蹉心裡的人划，你想有溫文爾雅的好鄰居」，這一切的如果和你想都是潛在支持樓市砥礪前行的動力和原因。只要你明白精英越走越高，平庸者越陷越深，那麼你就不會奢望天上掉下餡餅，商品房就是用來炒的，廉租房才是用來住的，這就是殘酷的社會階層。上一個十年如果你沒房，那麼你現在該做什麼，上一個十年你有房那麼你現在又該做什麼，我們只有勇於面對這個現實，摒棄身上每個階層所特有的戾氣，才能明辨事理，明確目標。

基於以上簡單的這些表面現象及潛在心理的呈現，我覺得馬鞍山未來的發展還有房市還會繼續火紅溫暖。

上面那些程序化的分析真的很乏味，在這給大家說一個既喜悅又悲傷的故事，表達一下我真心的內心感受和大家共勉的建議。

故事的開始是十年前，本人是上海知青的子女有一個妹妹，因為個人的選擇問題妹妹戶籍轉回了上海並在那裡成家生子，我留在了小馬。十年前妹妹電話我，「哥你來上海買房吧，我剛剛買了房88萬，貸款了50萬」。當時我在馬鞍山一個小區看了一套房子，面積比妹妹在上海的還大10個平方價格是55萬。於是我買了馬鞍山的房。過了一年妹妹來電說她的房子已經漲至188萬了，還說房價還要漲叫我趕快還是上海，不濟就南京買一套房，當時的收入怎麼能追的上魔都的房價漲幅，於是作罷。本來抱著能欺負下大南京人一把的態度去南京買一個，結果談好了價格，真事啊！談好價格20分鐘以後，售樓的告訴我漲了5萬，20分鐘漲5萬你接受嗎？我沒有接受。於是生氣不買了，結果和一筆財富擦肩而過，這套房目前比當年漲了300萬。呵呵。又過一年妹妹來電她房子288萬，馬鞍山房價80萬。是年388萬，馬鞍山房價65萬，尼瑪還跌了。哈哈，正真的差別還不在此，精彩的在後面，2014年妹妹說房子已經價值588萬了，她貸款還清了，準備把房子抵押出去貸款400萬，我問你要那麼多錢幹嘛，回答「上海房價還要漲啊，貸出來繼續買房啊」，於是貸出來的400萬一分為二做了2套房子的首付又買了2套房。玩笑一下哈截止發稿時為止這3套房已經市值2000多萬了，而我馬鞍山的這套房看了掛牌的價格，最近呵呵100萬。十年不到的時間，財富的差距從當初的1套房差價33萬擴大到2000多萬。這裡為妹妹的魄力還有膽識以及事實取得的好結果感到喜悅和高興，也為我喜愛的小馬榮辱不驚的房價感到無奈和尷尬。當然正真愧疚的是當年判斷失誤，還有沒有勇於在投資上架設槓桿的決心和勇氣。

十年過去這個殘酷的現實，其實現在就是該承認階層通過這十年已經逐步清晰建立，並固化。階層的跨越隨著各階層對社會的認知程度不同，價值取向不同，方向上選擇不同，今後十年階層跨越會變的越來越難。選對方向並上車的人，上好車的人，會和騎腳踏車的人，步行的人距離越拉越遠，自然走錯了方向的人也和方向正確的人更加遙遠，時值今日我該如何，你又該如何？一線城市，中心城市的房價和生活方式對於大多數馬鞍山人來說只是一個傳說，我們都該從自己的角度出發，運用好「房子」這個介質和工具，考慮如何從無產階級成為有產階級，從普通資產置換成優質資產，從單一資產積累成複合資產，考慮如何通過不同檔次的樓盤把自己的社會階層固化下來，併兼顧手中資金，規避掉通貨膨脹的風險且擁有持續增值的能力。

這十年有人從沒有房到買了房，從小房子換成大房子，從大房子換成了花園洋房，從洋房換成了別墅，每個人都在用自己的勤奮和努力追尋價值和認同，雖然速度和結果不盡相同，但是夢想和憧憬都是差不多的，奈何現實就是那麼殘酷，註定每個人的命運有所差異，如果大家付出無異而回報不同，那麼這些差異的一個重要因素就在於選擇和判斷，以及有超乎常人的勇氣，去嘗試，去投機。每一次歷史關口的選擇都決定了此後的道路。選擇比能力重要。今天，有沒有自身資產布局的思維，自身發展布局的思維，將決定很多人的命運。有位朋友有個很有意思的觀察，那些跨出自己區域的人，那些敢於投資的人，往往是人類中最勇敢最有創造力的人，比如當年從印度來到矽谷的科技人才，當年飄洋過海從歐洲到美洲的移民從到美國的移民，當年艱難拼搏在北上廣深負下巨債買房子的人「他們換來了更好的生活，這樣的生活也配得起他們曾經的努力和勇氣。」上一個十年已經過去，未來的十年還在等待我們共同奮力進取，希望再次回望時都能悻然安慰對得起曾經選擇正確和負重拼搏的自己。