深圳寫字樓存量創新高 機構：前海等片區存去化壓力

深圳寫字樓放量入市 存量創新高

第一財經APP 樓市 陳淑貞

受調控政策影響，深圳樓市降溫，新房的供應和成交均處於歷史上的低潮期。但與之相反的是，商辦市場交投火熱。

戴德梁行的統計數據顯示，今年上半年深圳共有五個甲級寫字樓項目入市，物業總量為57.44萬平方米，把全市存量推高至401.18萬平方米。

僅是第三季度，深圳就有8個寫字樓項目入市，屆時存量將再創新高。第一太平戴維斯華南區董事長林木雄指出，短時間內寫字樓市場將面臨去化壓力，特別是前海等片區。

深圳寫字樓重心西移

近年來，諸多大型企業積極謀求布局深圳，在深圳土地供應嚴重不足的情況下，通過購買整棟或整層辦公樓作為總部自用的交易日趨活躍。

在嚴格的樓市調控政策的加催下，部分投資資金更是從住宅轉移至辦公物業，共同帶動一手辦公樓成交回暖。

上半年，深圳有招商中環、信利康大廈、皇庭中心等多個辦公物業在售。雖然供應放量，但深圳全市的甲級寫字樓空置率並無上升反而下滑了0.2個百分點至13.06%，吸納量也達到了50.63萬平方米的歷史新高。

根據第一太平戴維斯的研究報告，深圳的甲級寫字樓主要分佈在福田、南山、羅湖和寶安四個區，福田分佈最為集中，約佔據全市的60%。

深圳新地標平安金融中心便是在今年上半年入市。戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端表示，「平安金融中心入駐率良好，因體量大而帶動了吸納量的大幅攀升。」

但目前，深圳重點將前海、南山和寶安中心區發展成新的市級中心，寫字樓市場正自東向西拓展。2013年前，福田為深圳甲級寫字樓主要供應區域，但從2013年起，南山供應與福田平分秋色，南山逐漸成為甲級寫字樓發展重點區域。

上半年，除了平安金融中心外，其他新入市物業均位於南山。張曉端指出，南山區政府對金融、科技等產業的定向扶持政策增強了企業落戶的動力。

值得關注的是，羅湖是傳統的金融商務區，於上世紀90年代開始發展。但隨著福田、南山的崛起，羅湖已多年無新增甲級辦公樓入市，租戶搬離羅湖的現象頻頻發生。

明年前海寫字樓放量

未來，深圳寫字樓存量將進一步上升。

第一太平戴維斯數據顯示，第三季度，深圳甲級寫字樓市場預計有8個新項目入市，新增供應將達到65.3萬平方米。這些項目多數位於深圳的CBD即福田區。

但業內仍為南山潛在的供應量擔憂。第一太平戴維斯預計，2018年，新增寫字樓供應將超過350萬，其中70%分佈在南山，尤其是南山區內的前海。

前海是前海蛇口自貿區的一部分。官方提出，要發揮前海蛇口自貿片區高端要素集聚優勢，增強服務珠三角製造業企業的能力，打通泛珠三角區域經貿合作通道。除了自貿區的光環外，前海還有粵港澳大灣區、一帶一路和深港合作服務區的概念，成本投資熱土。

2018年開始，前海將進入高速發展時期。數據顯示，在前海，2017年甲級寫字樓總供應量約7萬平方米，2018年將攀升至91萬平方米，2019年將達到126萬平方米。

張曉端對記者指出，未來，南山供應量龐大，雖然需求穩步增長，但仍會面臨較大壓力。

林木雄則認為，「未來一年來深圳寫字樓空置率將會升高，但是深圳經濟動力充足、發展強勁，長期來看，寫字樓的去化問題不大。」

根據深圳在7月11日發布的《深圳市2017年度城市建設與土地利用實施計劃》，地方政府依然重視產業的發展，強調產業用地和商服用地的供應。其中，深圳全市1350公頃的年度指標中，產業用地供應規模為203公頃，商服用地為98公頃。