賣房人"一房二賣"被判刑 法官提醒買房人:善用預告登記

正義網北京4月22日電(見習記者 單鴿)先將房屋更名到子女名下,再以子女名義「一房二賣」;串通熟人虛構交易辦理過戶,假借新房主名義逼迫已經佔有房屋的先買房人返還房屋。如今,為了獲取更多利益,賣房人毀約的手段可謂是「五花八門」、「層出不窮」。昨天上午,北京市第二中級人民法院對該院審理的「一房數賣」案件情況進行了梳理和通報。

95%以上的「一房二賣」案由二手房交易引發

賣房人將同一房屋賣給數個不同的買房人,被稱作「一房數賣」,而「一房二賣」是「一房數賣」中最典型的情況。受現實中房價上漲等因素的影響,在經濟利益的驅動下,「一房二賣」現象時有發生,由此就引發了糾紛。

法院調研發現,95%以上的「一房二賣」案件都是由二手房交易引發的。而此類案件的爭議焦點多集中在買房人爭房,或者買賣雙方「打違約」官司。先買房人面對房屋被「一房二賣」時,一種是要求賣房人繼續履行合同交付房屋,同時還一併要求法院確認賣房人與后買房人簽訂的買賣合同無效;另一種則是要求解除合同,要求賣房人返還購房款並支付包括房屋漲價損失在內的巨額違約賠償。

那在現實中是否所有先買房人的主張都能獲得支持?法院在個案中對先買房人、后買房人的物權保護順序是否相同?

「在實踐中,法院既有把房屋判給先買房人的,也有把房屋判給后買房人的,並非單純根據『先來後到』的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。」法官介紹說。

根據最高人民法院、北京市高級人民法院的相關規定,司法實踐形成的「一房二賣」糾紛物權保護順位規則為:已經辦理房屋所有權轉移登記的,辦理登記的買受人權利優先;均未辦理房屋所有權轉移登記但已交付房屋的,實際合法佔有房屋的買受人權利優先;既未辦理房屋所有權轉移登記亦未交付房屋的,應當綜合實際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先後等因素,公平合理予以確定;后買房人在簽訂合同時知道或者應當知道房屋已被其他人購買的而惡意辦理登記的,權利不得優先於先買房人。

房主因「一房二賣」被判刑

對於「一房二賣」行為法律如何處罰?在通報會上,法官介紹的一個案例引起了記者的注意。

2002年的時候,趙某與開發商簽訂合同購買了一套房屋,但是趙某一直沒有取得該房屋的房產證。2007年的時候,趙某將沒有產權證的房屋以40萬元的價格賣給了王某,隨後便將房屋交付給了王某居住。

2012年,趙某接到開發商的通知要去辦理房產證。為了「金蟬脫殼」,再獲利益,趙某與開發商協商將購房人的名字變更為了兒子史某。眼看自己住的房子得不到產權,王某起訴了趙某與史某二人。法院認定,趙某和史某在明明知道趙某已經把房屋賣給了王某的情況下,還擅自變更房屋購買人,這種行為侵犯了王某的合法權益。最終,法院判決趙某、史某二人在辦下產權證后共同配合將房屋過戶給王某。

以為事情到此就將告一段落,誰知,史某辦下房產證后非但沒有將房屋過戶給王某,還將房屋以235萬元的價格出售給了孔某,並辦理了過戶。忍無可忍的王某選擇將趙某、史某和孔某三人告上了法庭。

法院審理后認為,沒有充分的證據證明孔某在購房時與趙某和史某存在惡意串通,因此孔某的購房合同也是有效的。在王某、孔某兩名買房人都想要該房屋的情況下,儘管該房屋已經過戶登記到了孔某的名下,但是王某的權利應該優先得到保護。

為此,法院給出的理由是,王某與趙某簽訂合同在先,並且支付了全部價款,而且實際佔有房屋在先,孔某則簽約在後,且未支付全部價款,亦沒有實際佔有房屋;王某在孔某購買房屋以前就已經對涉案房屋進行了長期合法、公開、善意的佔有和使用,孔某購房時理應查看房屋,並注意到房屋已先為他人佔有,其通過向房屋實際佔有人核實即可發現涉案房屋已經賣給他人,而孔某在買房的過程中沒有看房,具有一定的過失。最終,法院判決孔某將名下的房屋過戶回王某名下,其再依據合同向史某主張違約損失。

史某因「一房二賣」的行為觸犯了拒不履行判決罪,2014年被法院判處有期徒刑一年。

為此,法官提醒,買房人要注意審查房屋的狀況,注意查看房屋是否被他人佔用、是否出租甚至是否存在他人戶口,並善於使用房屋預告登記制度。

「預告登記不僅能夠排除賣房人將房屋過戶給其他人的可能,還能保障買房人將來實現物權。」法官介紹說,「當事人簽訂買賣房屋后,無法立即辦理產權轉移登記的,可以申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。」