機構曬房企上半年成績單：三甲門檻破兩千億

7月1日，指數研究院(以下簡稱中指院)發布「2017年上半年房地產企業銷售排名」。榜單顯示，期內共有126家房地產企業銷售額超過50億元，合計實現銷售額36220億元，平均銷售額287億元，約佔全國市場份額的62%。

其中，萬科、碧桂園和恆大位列前三甲，並在半年內邁入兩千億元門檻，而千億元陣營則擴增至7家。

中指院認為，2017年上半年房企銷售業績保持快速增長，業績主要貢獻區域仍在一線及熱點二線城市，同時三四線的市場升溫上行，帶動房企銷售額持續攀高。

三甲門檻半年已至兩千億增長率和完成率均達61%

2017上半年，房地產調控不斷深化，尤其是3月17日以後各種政策接踵而至。據不完全統計，目前已經有超過60個城市或地區出台了160餘次調控政策，內容涉及限購、限貸、限售和土地出讓等等。

今年上半年共有126家房企跨越50億元門檻。中指院按照銷售業績將房企分為了5個陣營。其中，超級陣營中的萬科、碧桂園、恆大、保利、綠地、中海和融創憑藉全國化布局一馬當先。

中指院監測顯示，截至6月30日，上述7家公司的前三者已邁入兩千億元大關，后四者也身居千億元陣營，強者恆強現象更加明顯。中指院指出，超級陣營憑藉廣泛的全國化布局、融資及運營優勢，繼續領跑行業，銷售額增長率平均達到61.87%，其中，碧桂園業績增長率甚至超140%，躍居銷售榜首位。

傳統意義的第一陣營門檻為500億元，企業數量共計7家，平均銷售額達651億元，該陣營企業精耕細作，厚積薄發，持續推進全國化布局，銷售規模穩健增長。

而第二陣營則是中型房企的聚集地，由於中梁、融信等14家企業的加入，總數達30家，平均銷售額332億元，該陣營企業創新發展戰略模式，積極改善升級產品線，緊抓三四線發展機遇，迎來銷售額大幅提升。

一二線城市銷售佔比超七成 合理布局成業績關鍵

從半年期房企成績來看，無論業績規模還是增長速度，TOP級房企都體現出越來越強的發展勢頭。究其原因，中指院認為合理布局是重要因素。

中指院數據顯示，全國10家大型房企一二線城市在售項目平均佔比分別為19.1%和54.8%，合計佔比73.9%。

土地端，伴隨二線熱點城市土拍市場限制政策的加碼，二線城市拿地金額穩中有降。與此同時，部分三四線城市因受到雄安新區、粵港澳大灣區、高鐵規劃等國家戰略布局等利好條件驅動，有所升溫。因而今年上半年在一二線城市與熱點三線城市均有科學布局的企業受益更加顯著。

以融創為例，其在布局策略上已由早年的集中一二線，調整至「一線城市、強二線和環一線的三四線城市」，通過始於2016年的併購與收購，融創目前已覆蓋30多個城市。包含北京、上海、武漢、成都、無錫、煙台和廊坊等城市。而其調整的效果也在業績上有所反應。

實際上，第二陣營企業銷售額增長率平均達85.15%，遠高於第一陣營的60%和超級陣營的61%，這給下半年的市場營造了一個值得想象的變化空間，前三陣營的格局是否會再度變化？中指院就直言，下半年市場的走勢不確定性增強，房企完成業績目標仍需穩紮穩打。

融資方式多元化下半年資金迎考驗

雖然當下房企分化加劇，各陣營表現不同，但市場也呈現出一定共性。中指院數據顯示，截至2017年5月，全國房地產開發到位資金為58989億元，同比增長9.9%，房地產企業融資規模保持高位，但增速較2016年同期明顯下滑。

高位低速之下，房企融資成本上揚2~3個百分點，倒逼融資渠道更加多元，信託與海外發債規模隨之迅速增長。其中信託一季度新增2328億元，海外債務上半年超250億美元，融資渠道的變化使得房企的綜合融資成本較之前提高了2~3個點；同時，房企也不斷加強股權融資合作以及資產證券化，以期在緩解資金壓力的同時，推動企業輕資產化。

中指院認為，2017年下半年信貸融資等嚴控政策預計仍將延續，房企資金面在年底或將迎來一輪考驗，調整拿地節奏與比例，優化現金流管控與負債水平，是下半年房企需要重點關注的內容。