雲南城投商業地產運營能力遭質疑

歷時5多個月，雲南城投置業股份有限公司（600239.SH，以下簡稱「雲南城投」）收購重大資產一事取得了實質性進展。

日前，雲南城投宣稱，關於銀泰等3家交易對方旗下8家公司股權資產組成的資產包的收購方案已獲得雲南省國資委批複。這也意味著，經歷了停牌、上交所問詢等事件后，雲南城投此番重大資產收購迎來了實質性的推進。

作為以住宅類銷售為主的房企，雲南城投本次收購標的大都屬於城市綜合體項目，也有部分需要自持經營的購物中心。其商業地產項目的運營及招商能力，是上交所關注的重點。

受訪業內人士認為，商業項目相比住宅而言更為複雜，房企須轉換住宅產品的開發思維，且在後續要做好運營和管理。針對重大資產收購以及商業地產運營等相關問題，《經營報》記者致函採訪雲南城投，但截至發稿並未收到相關回復。

資產收購仍需時日

6月14日，雲南城投發布公告稱，公司已於前一日收到雲南省國資委出具的《雲南省國資委關於雲南城投置業股份有限公司擬購買重大資產有關事宜的批複》，原則同意公司此次重大資產購買方案，交易價款不高於經雲南省國資委備案的資產評估結果。

記者查閱公告獲悉，1月18日雲南城投表示正在籌劃收購資產的重大事項，即日起停牌。4月18日，雲南城投此次重大資產購買預案正式浮出水面。

文件顯示，雲南城投擬以不超過27億元現金收購銀泰等3家交易對方旗下的8家公司股權資產組成的資產包，交易總價預計為25.9億元。

標的公司所開發的多個房地產項目涉及住宅、寫字樓、購物中心、商業、酒店等各種類型，而其中有六個項目尚未竣工，未來建設仍需產生較大規模的工程款支付及相關利息支出。

雲南城投曾表示，此次交易完成後，上市公司控股股東、實際控制人均不發生變更，也不構成借殼上市。

雲南城投此次重大資產收購仍需時日。審批方面，獲得雲南省國資委批複后，此次交易尚需取得公司第二次董事會、股東大會審議批准，以及取得商務部對本次交易的反壟斷審查意見，且存在兩家標的公司少數股東不同意標的股權轉讓的可能。

收購遭遇諸多質疑

雲南城投此次收購引起了上交所的關注，後者就整合風險、財務評估等多個事項提出了疑問。

記者了解到，雲南城投目前的營業收入以住宅銷售業務為主。其2016年的營業收入為 98億元，而房地產收入就達到了95億元，佔總收入的97%。從產品來看，住宅營業收入為79億元，占房地產收入的83%，辦公樓、商鋪、酒店的營業收入合計僅約13.5億元。

不過，雲南城投本次收購涵蓋多個商業項目，這引起了上交所的質疑。

受訪業內人士告訴記者，商業項目對房企的招商能力要求較高，項目所處地段也十分重要。對商業項目經驗較少的房企而言，首先要轉換住宅產品的開發思維，而且後續要做好運營和管理方面的工作。

利潤方面，雲南城投認為，上述在建項目2017年用於出售的地產項目預計可實現營業收入約50億~55億元，利潤總額合計約11億~13億元，考慮到溢價攤銷，將為公司2017年凈利潤增加約2億~2.5億元。

現金收購的方式也受到了投資者的關注。在近期的網上投資者說明會上，雲南城投方面表示，雖然採用現金支付，但不會影響到公司的日常經營現金流。

擬設基金規模達180億

近年來，雲南城投不斷出手投資的同時，也在尋求新的資金渠道。

投資的不斷加大給雲南城投帶來了隱憂，其2015年和2016年的資產負債率分別為87.64%和89.22%，遠超業內平均水平。而且，近年經營現金流的情況也難言樂觀。2015年經營活動產生的現金流量凈額為-12億元，2016年為-19億元。

2017年，雲南城投計劃實現收入100億元，計劃投資180億元。而在資金獲取方面，有著國企背景的雲南城投目前也在進行多種嘗試。

6月24日，雲南城投獲得7億元借款。3月，雲南城投通過抵押427畝土地獲得11.2億元融資，用於項目的後續開發。另據記者不完全統計，2016年底，在公司控股股東雲南省城市建設投資集團有限公司的擔保下，雲南城投先後獲得多筆信託貸款，合計逾40億元。

出售旗下資產也是雲南城投獲得資金的一個主要方式。在2016年底，曾以33.8億元的價格掛牌兩個商業項目，但最終無人問津。2017年4月，雲南城投宣布擬對外公開掛牌轉讓陝西地產項目公司的70%股權，價值預計約3.9億元。

除此以外，雲南城投也在為接下來的投資尋找新的資金渠道。

2017年5月20日，雲南城投對外宣告稱，擬與長城資產管理股份有限公司共同設立城鎮化併購基金——蕪湖夢享投資中心，以及與九江銀行股份有限公司設立契約型基金，資金規模分別為100億元和80億元，雲南城投總出資額分別不超過25億元、20億元。這兩宗交易尚需提交公司2017年第三次臨時股東大會審議。

用途方面，基金將投向公司現有及未來擬收購的文旅、康養項目和商業、住宅項目或城鎮化項目。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，雲南城投成立此類地產基金，更多的是為了擴張區域市場和獲取更具前景的業務，後續也許會發力華東等區域市場，同時對一些三四線重點城市的文旅項目加大投資。

嚴躍進指出，投資項目要保持穩健經營，否則將會面臨資金退出不便、中小城市樓市不達預期等問題。