樓市繼續降溫房地產告別暴漲時代

今天上午，國家統計局發布了5月份70個大中城市的房價數據。數據顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，9個城市環比下降或持平。從同比漲幅來看，70個城市中新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅比上月回落的城市分別有29和18個。其中，一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續8個月回落，5月份比4月份分別回落2.2和1.7個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別連續6個月和4個月回落，5月份比4月份分別回落0.8和0.5個百分點。環比來看，5月份，70個城市中新建商品住宅價格環比下降的城市有9個，比上月增加1個；漲幅回落的城市有26個，比上月增加3個。二手住宅價格環比下降的城市有7個，比上月增加2個；漲幅回落的城市有30個，比上月增加8個。

恆天財富研究院的相關數據顯示，房地產投資方面，5月房地產開發投資完成額累計同比增長8.8%，前值9.3%；商品房銷售額累計同比增長18.6%，前值20.1%；房屋新開工面積累計同比增長9.5%，前值11.1%；土地購置面積同比增長5.3%，前值8.1%。5月各地限售、限融政策深化，部分商業銀行上浮房貸利率、市場傳言少數中小銀行暫停房貸，房市調控升級大勢所趨。本月商品房銷售額進一步下滑、銷售端的負面影響逐步傳遞至投資端，帶動房地產投資開發完成額下滑0.5%；5月房屋新開工面積是自2016年9月以來首次連續下行，因房企近幾個月大量拿地、囤地行為，疊加房市景氣度下滑，本月土地購置面積受影響出現大幅縮減；從庫存情況來看，5月存銷比為4.4，表明5月待售庫存僅需4.4個月可以售完，較4月的4.5再度減少，較2016年12月的5.3個月下滑明顯，2017年上半年整體去庫存效果顯著。

相關數據很直觀的展現了樓市繼續降溫的趨勢，雖然暫時不能斷言房價是不是已經到達歷史大頂，但是房價上漲的速度大概率是到頂了，往後的幾年，我們可能再也看不到像2016年以來這麼瘋狂暴漲的地產市場了。房地產告別了暴漲時代，是不是意味著房價會走向反面，迎來暴跌？答案應該不是絕對的非此即彼。人們喜歡用日本的泡沫經濟和美國的次貸危機來形容房地產金融風險，但是目前來看，我們應該不會簡單的重蹈他們的覆轍。要準確評估房地產金融的總體風險，是非常困難的一件事情。是一個地區差距巨大、居民部門貧富差距較大、政府掌控資源能力較強、資本賬戶尚未全面開放、經濟增長模式仍在轉型的發展家，一方面，要評估總體上是否存在房地產泡沫、甚至一線城市是否存在房地產泡沫，依然存在廣泛爭議；另一方面，即使認為一線城市存在房地產泡沫，但泡沫究竟會在什麼時候破滅，也是非常難預測的事情。

更重要的是，的房地產市場與商業銀行體系完全捆綁到一起。初略估算，商業銀行貸款的一半以上，都與房地產市場存在直接或間接的關聯。這就意味著，房地產價格大幅下跌可能引爆金融系統性風險，這將是政府會竭盡全力避免的。所以我們認為，房價會下跌，但不會大跌。針對近期房價走勢，社科院近期發布的5月《住房市場發展月度分析報告》預計，伴隨著近期資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求的聯合管控，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續下跌。值得一提的是，近期銀行縮表的推進也將造成地產行業信用的定向收縮，由需求創造信貸的模式會得到一定抑制，熱點城市銷售端購買力將得到進一步的削弱，同三四線城市的背離程度預期進一步走強。方正證券首席經濟學家任澤平在此前發布的研報中提及，近幾輪房價周期上漲時間長、調整時間短，平均36個月左右為一輪房價周期，其中平均上漲24個月，調整12個月。當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調整周期，預計房價將調整到2017年底~2018年上半年。

最後，我們來看看大家最為關心的話題：現在到底能不能買房？關於這個問題，我們的觀點是：對年輕人而言，如果是首套自住房，如果具備一定財力的話，還是應該購買，但應該避免高槓桿買房。未來城市的房價可能波動性更強，如果買房槓桿過高，房價發生調整，房子的所有權就可能變成銀行或者其他貸款人的了。此外，應該千萬小心基準利率上升導致的月供壓力上升的風險，最好將月供控制在月收入的一半以內。為了降低槓桿，不妨先買小戶型或者較遠地帶的住房，以後隨著收入上升再進行改善。對於富裕人群而言，通過房地產投資來實現資產增值的最好十年，已經過去了。未來的房地產投資，或許應該集中在核心城市的核心地帶，也可以考慮養老地產、旅遊地產等新的投資形式。即使依然偏向於房地產，也應該考慮全球範圍內的房地產投資。但總體而言，在資產配置方面，應該逐漸降低房產的配置比重，增加股權或其他大類資產的配置比重。