炒房末日！這座城市已套牢無數炒房客！

一想到在唐山買的房子，馬宗明就想抽自己幾個大嘴巴子。

2017年4月，在北京做房地產中介的馬宗明，在同行朋友的介紹下，購買了一套位於唐山市高新技術產業園區名為君德城上城的房子。

作為一個有著十多年房地產從業經驗的銷售人員，馬宗明買到的竟然是一個爛尾4年多的項目。

近日，馬宗明通過進一步了解得知，2011年君德城上城以新民居項目立項，2013年就因資金鏈斷裂停工，至今沒有取得國有土地使用證。在他購買的時候，該項目已經處於爛尾狀態，「我還去現場看了，也不知怎麼就稀里糊塗的買下了。」

馬宗明並不是唯一衝動的人，從2016年11月起，隨著北京及環京地區投資需求進一步外溢，大量投資客湧入唐山這個傳統重工業城市投資樓市，一位做唐山房地產代理銷售的中介笑言：唐山市十年樓市庫存，用了三個月就消化了。

在這一批投資客中，像馬宗明這樣的踩雷者並不在少數，據君德城上城銷售介紹，該項目共銷售出1000多套房子，「外地人佔90%以上，主要是北京和北京周邊的客戶，本地人很少。」

在唐山樓市中，君德城上城並非個例，投訴集中的有五證不全、爛尾等情況的樓盤有十幾個，每個問題樓盤背後都涉及數量不少的投資客。

媒體重點提及的唐山君德城上城項目，實際上是個新民居項目。

那麼到底什麼是新民居呢？

一句話概括：新民居本質上是小產權，但卻擁有合法身份。

首先，新民居是合法的。

其次，新民居本質上仍然是「小產權」。

之所以要強調「本質上」，是因為新民居的確有合法身份，但在實際購買和使用過程中，它跟小產權卻驚人的相似。

新民居所佔用的土地是村集體土地，沒有國土部門給的土地使用權證書。所以這種房子買了之後是有房屋產權證的，但沒有土地證。

開發新民居的目的是為村民建房，但照顧開發商的利益，在保證村民住房的情況下，一部分是允許對外銷售的，也會有《商品房預售許可證》。顯然，這種開發模式是得到房管部門的首肯，房子也會有正規的產權證，但是產權證上會註明房屋屬性是「新民居」。見下圖：

新民居擁有這種雙重屬性，決定了購房者買這類房子只能自己掏全款或者跟開發協商分期，銀行貸款是別想了。

至於房屋後期拆遷會不會有補償，還存在較大的不確定性。因為新民居的特點決定了購房者雖然有房屋產權證，卻不可能憑產權證（這種產權證更強調的是你對房屋的實際使用權，而不是所有權）成為村集體成員。

此外，既然是非本村村民買房，那自然要考慮到房子二次出售的問題。但這類新民居的房子是難以上市流通的。根本原因就是這類房子雖然有產權證書，沒有土地證書，決定了購房者所擁有的是一種受限制的產權。

為什麼要開發新民居呢，有兩點原因，一是農民集中居住，改善居住條件，二是集中居中后，釋放了宅基地，能夠確保耕地農田面積不減少。

在大量炒房客開始向三四線城市轉移的情況下，開發商和代理銷售的機構看到了賺錢的機會，於是這類房子被他們精心包裝，在手續不全的情況下再次銷售。常用的套路有，唐山樓市是價值窪地，京唐鐵路、環境都市圈等概念。

市場火熱的時候，開發商不願意給代理商分一杯羹，部分代理商開始與一些問題項目合作，為他們導流。

這次爆出的唐山君德城上城項目，就是一個新民居工程，而且是問題比較嚴重的項目。

據了解，不僅純炒房客深陷其中，大量的業內銷售人員也被套住。

你們不知道的是，還有不少項目是打著「新民居」的頭銜，實際上是「小產權」，當然這種就更危險了。

「漲價去庫存」周期難以重現

今年以來，與一二線城市商品房銷售快速回落形成鮮明對比的是，廣大三四線城市走出了旺銷行情。

究其原因，央行定向投放補充抵押貸款（PSL），通過國家開發銀行住宅金融事業部定向支持地方政府進行棚戶區改造是三四線城市實現房地產去庫存的「頭號功臣」。

不過，除了「新民居」這一概念，三四線城市能否憑藉「棚戶區改造」重現一二線城市「漲價去庫存」周期，仍面臨一些不確定因素。

首先是資金來源問題。雖然有補充抵押貸款（PSL）這一利器，但是國開行在貸款投放過程中，仍然要遵循地方債務和棚改財務可持續原則，在當前地方政府債務負擔居高不下的情況下，國開行投放PSL將更為謹慎。截至2017年5月末，國開行PSL累計餘額為2.3473萬億元，同比增長了56.49%，仍在高位運行，但增速卻大幅下降。

從新增規模看，2017年1-5月PSL新增投放規模為2947億元，較2016年同期4188億元回落了1241億元，PSL對棚改支持力度明顯減弱（參見下圖）。按照當前PSL投放進度，全年PSL投放規模預計為7800億元左右，貨幣化安置比例將僅為45%左右，難以完成全年60%的政策目標。

其次，房地產投資下行趨勢不改。5月份以來，全國房地產開發投資增速已經進入下行通道，棚改難以拉回降勢。下面從棚改形成的兩個房地產開發投資需求入手作個詳細解析：

第一個需求是保障房投資需求。

按照2017年600萬套棚改計劃目標，扣除60%貨幣化安置部分，40%屬於保障房安置，然而，保障房建設用地一般靠政府劃撥，房地產投資主要構成為建安費用，據住建部的數據，2016年12月的建安成本約為1650元/平米，根據《國務院關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》，保障房的單套建設面積一般在60平米左右。

據此推算，棚改實物安置帶來的房地產投資新增需求為3000億元，相對於2016年全年房地產投資的10.26萬億元，佔比僅為3%，可謂杯水車薪。從這個需求來看，僅靠棚改的保障房安置帶動的房地產投資，難以穩住總投資。

然而，商品住宅補庫存的投資前景並不十分樂觀。筆者研究發現，2017年1-5月房地產投資實現8.8%的穩定增速，並沒有得到房屋施工面積數據的支撐，而主要是來自於以下兩方面動力：一是建材價格的攀升帶動佔總投資65%以上的建築工程投資的快速增長；二是2017年1-5月佔總投資比重達15%-20%的土地購置費繼續保持18.9%的高位增長趨勢。

實際上，2017年1-5月房屋施工面積累計同比增速僅為2.6%，新開工面積也出現連續兩個月回落。由此可見，雖然三四線城市房地產銷售市場仍處於「供銷兩旺」行情，但開發商對前景預測並不樂觀，也不急於進行房地產開發投資。

綜上可見，對於沒有人口流入、產業集聚、交通區位等優勢的廣大三四線城市，僅僅依靠棚戶區改造來要實現漲價去庫存的目標並不現實，這些城市的去庫存進程仍然任重而道遠。

對於普通投資者而言，儘管當前三四線城市在棚改的力推下處於供銷兩旺的行情，但鑒於三四線城市在人口流入和產業集聚不足、二手房流動性差等方面的劣勢，現在貿然進入三、四線城市炒房，將可能面臨「炒房炒成房東」的風險。

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