重磅！武漢15日起二手房貸收緊 二套房利率最高上浮17%！

[摘要]今年以來，樓市殺手鐧頻繁亮相，武漢銀行房貸政策屢傳收緊。銀行的錢難貸出來了，而在二手房交易過程中，買房人向銀行申請房貸時，為了多貸款而高報二手房交易價格，揭露武漢二手房上漲背後的秘密。武漢房貸收緊，限額排隊，二套房貸利率上調！

從5月2日起，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市相繼上調房貸利率，首套房貸利率全面提升至基準利率，二套房貸利率最少也是基準上浮10%。而部分二線城市也將收緊房貸政策作為新一輪調控組合拳的重要內容，重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛上調房貸利率。

隨著調控政策的不斷升級，提高購房的資金成本以達到去槓桿、調控樓市的目的也成為了重點。

從5月15日起，武漢各大銀行針對二手房個人貸款業務也紛紛實行相應房貸收緊政策，首套房全部調整至基準利率，二套房利率最低上浮10%，目前建設銀行二套房利率上浮17%，在各銀行中上調比例最高，農行、銀行二套房利率上浮15%，僅次於建設銀行。

在貸款總額方面，不管是國有銀行還是股份制銀行，目前大部分銀行貸款總額從年限額調整為月限額，客戶即使批貸成功，也需要按額度排隊放款。

其中，興業銀行已經全面停止新房、二手房個人住房貸款業務，據業內人士透露，興業銀行停貸個人住房貸款業務主要也是因為貸款總額受限，額度不夠所致。目前興業銀行其他類型貸款業務仍在開展。

武漢15日起二手房貸收緊

如今，武漢購房動輒就是上百萬，貸款買房已經成為非常普遍的現象，利率上浮牽扯著不少購房人的心。此番大規模的銀根收緊政策究竟給購房人帶來怎樣的影響呢？

二套房購房成本更高

此次銀行房貸政策調整，二套房不僅首付上調，利率上調幅度也很大，從購房成本上抑制了一部分的購房需求。

據業內人士分析，此次銀根收緊政策力度較大，執行的也相當堅決，甚至連銀行貸款額度都被按月受限，不少依賴貸款買房投資的二套房需求會被擠壓。

購房流程中客戶格外焦灼

而此次的銀行二手房個人房貸業務的收緊執行的快且堅決，讓正在購房流程中的客戶也格外著急。

據從業多年辦理銀行貸款業務的工作人員透露，本周一開始信貸收緊后，不少在辦業務購房用戶紛紛來電諮詢是否需要按新政策首付比例和利率執行。

工作人員表示，貸款政策執行情況以貸款信息進入銀行的系統時間為準，在政策執行前期已經錄入銀行系統的仍可按原政策執行。此外，作為賣方何時能排隊收到銀行放款也成為了諮詢問題的新熱點。

業內人士分析，銀行貸款總額月限額，更有效的放緩了過快的房產交易節奏，或將有部分貸款購房客戶因為放款慢被賣方放棄，二手房市場全款交易將更走俏。

武漢二手房漲價背後的秘密 做高評估價為了多貸款

（5月18日 億房網肖蕭文）最近，有中介數據顯示，武漢部分區域二手房備案價格上漲了20%？市場真實情況是怎樣的？億房網記者對此進行了調查。

昨日，記者在中介門店碰到了家住漢陽的楊女士，她購買了自己親戚家的一套武昌區某樓盤的大戶型二手房，而在辦理相關手續的時候，她被告知要多交幾萬元的稅費，由於當地評估機構給出的評估價高出她的成交價很多。 「按照評估價算下來，我要多交8萬元的稅費」，對此，楊女士表示很難接受。

楊女士出於改善需求，一直想購買一套面積大一點的二手房，但看來看去，總沒有選中合適的房源。而碰巧自己家的表弟在武昌區某樓盤有一套130平方米的單位福利房要賣。由於是自己家親戚，因此賣價不是很高，過程一切順利，沒想到，最終卡在了報稅的環節。

楊女士表示，在看到評估價時覺得很吃驚，她以為評估價跟最終的成交價是差不多的，但是評估價要高出20%。因為稅費是按照評估價格計算的，算下來光是稅費她就要多交幾萬元。

而當時在二手房中介那裡，他們是幫著做了兩份合同，一份合同是成交價偏低的，希望在評估的時候能夠把價格做得低一點，稅費就少一點。然而，在實際交易過戶的過程中，審核並沒有通過。

對此楊女士表示不明白這個評估價到底依據的是什麼標準，她說「我也查閱了有關資料，評估價應該是跟市場價比較接近的，只有申報的成交價過低才會受到調查，我申報的成交價與實際雖然有出入，但是並沒有過低，而這個評估價跟市場價並不相符啊」。

對此，楊女士想過要申請複議，但是，「中介和擔保公司都告訴我，申請複議非常麻煩，而且得到的結果也肯定達不到我申報的低價，最多是比現在的評估價低那麼一點點」，由於急於辦理過戶手續，楊女士最終還是無奈多交了幾萬元的稅。

中介：評估價做高這種情況較為多見

像楊女士這樣，評估價和成交價相差較大導致稅費超出預期的情況是否常見？對此，筆者詢問了武漢的部分中介門店。

「據我所知，在買賣雙方達成交易的同時，中介公司也會根據個人的意願選擇評估價的高低，如果在首付款的困難的情況下，買家會要求評估公司把評估價做高，這樣貸款額度也會更高，相反在交易的時候稅費由於評估價的偏高，也會多繳納一定的比例」，某中介門店店長在接受筆者採訪中答到。

筆者了解到，早在2010年底，國家相關部門要求各地逐步推行應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作。隨後，各地都開始陸續建立了自己的二手房交易計稅價格評估系統。所謂二手房交易評估計稅，就是應用房地產評估技術加強二手房交易稅收征管，其核心內容是評估二手房交易申報價格。

換言之，買賣雙方申報的交易價格符合客觀實際時，將按納稅人申報的交易價格徵稅；而如果其申報的交易價格明顯偏低且無正當理由的，將按二手房交易評估值徵稅，實際操作中就表現為哪個價高按哪個徵稅。

一擔保公司的負責人向筆者表示，以其公司親身代辦的個案為例，絕大多數稅務部門比買賣雙方成交價高的案例都是因為買賣雙方報低價。

專家說法：武漢房貸收緊 為了多貸款做高評估價

今年以來，樓市殺手鐧頻繁亮相，銀行房貸政策屢傳收緊。銀行的錢難貸出來了，而在二手房交易過程中，買房人向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格，高於實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價。

有些借款人為了能比較順利的貸到款項，證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估，因此也造成了目前市場上二手房評估價普通走高。

相反，二手房交易價格的多少與所繳納的稅費是相關的，買賣雙方當事人為了少繳稅費往往向房地產管理部門申報其銷售價格時低報、少報，房地產管理部門如果認為該價格明顯低於房地產價值，交易雙方又不願意調整的，就會委託具有一定資質的專業評估機構對交易的二手房進行評估，並以評估的價格作為繳納稅費的依據。

二手房評估是採取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際銷售價格進行專業處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然後結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特徵因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。

評估系統的基準價格體系覆蓋全市資料庫容量龐大，加上評估系統在技術上無法實現對個案交易中出現的賣方急於出售，買方承擔全部稅費，改變原房產證用途（比如將房產證原為商業的物業實際用作公寓等居住用途）等影響交易價格的個性化因素予以考慮，因此評估系統的核定價格和納稅人的交易申報價格可能會出現個別差異。另一方面，不同於超市商品交易明碼標價，存量房交易的最終成交價格受買賣雙方基於市場預期、價值認可、付款方式等諸多偶合性因素影響，難以實現統一的市場價值。（轉自億房網）