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用「租購同權」逼宮,你們這是在挑戰底線嗎?| 看樓市

用「租購同權」逼宮,你們這是在挑戰底線嗎?| 看樓市

7月17日,廣州公布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》,將出台16條措施全力推進住房租賃市場發展(下稱「租賃16條」)。

「租賃16條」亮點頗多,整個文件的指導思想是:積極支持租賃住房方式,加快構建租購並舉的住房體系;鼓勵發展現代住房租賃產業,催生新的經濟增長極;規範住房租賃市場,夯實經濟社會長久向好發展的住房基礎。

然而繼續穩步推進租賃市場的本意,在部分專家、自媒體的YY下,變成了率先推出「租購同權」!甚至引發了「里程碑」、「行業巨變」、「房價將跌」等一堆聳人聽聞的高調言論還有吃瓜群眾調侃:「這次,終於有了說服丈母娘租房結婚的理由」。

在廣州「租賃16條」之後不久,住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求在人口凈流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。

《通知》指出,當前大中城市新市民多,住房租賃需求旺盛。與此同時,特別是在一些人口凈流入的大中城市,存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體系不完善等問題,租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有得到充分發揮。

哪有說要推進「租購同權」

通讀整個「租賃16條」、「9部委通知」,哪有絲毫關於推進「租購同權」的消息。看新聞,鋪天蓋地的「租購同權」,是真逼宮?還是假宣傳?

從最受人關注的「租賃16條」第一條來看:

賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女,其監護人在本市無自有產權住房,以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的,由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀,具體細則由各區教育行政主管部門制定。

1、前提是符合條件的承租子女!

不是說你租了房子就能在當地享受子女教育了,而是說如果你有權利享受子女教育的話,不會因為租房而改變。

用某業內人士的話來講:「當你有買房資格的時候,你租房和買房住,不會再有差別。當然如果你沒有買房資格,僅僅想憑藉租一套房,就享受當地的子女教育,這就是您想多了」。

2、什麼條件?

鏈家研究院院長楊現領之前撰文表示:「所謂『符合條件的承租人子女』,要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件。首先具有本市戶籍的大部分人都有自住住房,其次人才綠卡的數量非常有限,因此,邊際效應基本可以忽略。」

3、本市戶籍,如何得到?尤其是在北京、上海,嚴控人口的條件下。人才綠卡又有幾位?

廣州出台政策,還是給高素質人才的引入提供一個入口,尤其是90后這一批里的高素質人才!推遲了他們暫時的買房壓力,暫時以租房解決。

同策諮詢研究部總監張宏偉就認為:「廣州購租同權僅限具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女等這些特定人群才可購租同權,政策的目的很明確,保護沒有住房的本地戶籍的公共服務權益,和其他城市爭奪人才資源等等,此項政策意味著並不是所有人都享受購租同權,所以,在這點上並不是所有人可以購租同權,大家也沒有必要說這個是什麼顛覆性政策。」

楊現領還提到這一政策並非新政策,只是在現有條件和背景下的重申或強化,實質性的增量影響不大

以北京為例在非熱點學區,外地戶籍人士子女通過租房具備了五證后是可以就近入學的,但在西城、海淀等熱點學區,一般只能保證「房戶合一」的第一順位入學。

而且據相關媒體報道,幾年前深圳、上海、天津、長沙等城市,非本地戶籍子女就已經可在當地上學,不過需要積分排隊。

大肆渲染「租售同權」,居心何在?

此時大肆渲染「租售同權」的里程碑意義,卻忽略政策最想表達的內容,難道是想逼宮嗎?

快速推進「租售同權」才是百害而無一利。

這更會加劇優勢學區房產的金融屬性,更加深了距離固化。優勢學區勢必租金高漲,流通性更弱了。隔靴搔癢,無意義。

學區劃分教育公平是改革深水區,租買同權僅是表象,本質上教育稀缺資源的集聚不改變,承認租房學區的市場型,也就承認了擁有學區房者的生產資料市場地位。如此一來,三四線樓市,投資客撤離,集體回歸學區房,市場極易崩塌。

部分人開心,絕大部分人激憤,原本暫穩的「公平狀態」猛然打破!試問宣揚「租售同權」的居心何在?

最想表達的反而被忽略!

「租賃16條」、「9部委通知」最想表達的是「又快、又穩」地推進住房租賃市場的發展。

首先,明確「租售共舉」,確立租房體系的地位。

去年中央經濟工作會議關於「購租並舉」的定調,以及今年5月住建部下發的《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》的頂層設計,再到「租賃16條」、「9部委通知」,政府著力引導居民通過租房解決居住問題,提高存量房的利用效率。

明確了租房的價值不差於買房,那麼在存量房為主體的一線城市,這些存量資源就可以發揮其作為租賃房資源的重要性。

其次,讓公眾安心租房、而不是群體租學區房。

「租賃16條」,給租房人提供各種便利及安全保障要求,並成立廣州住房租賃發展投資有限公司;「9部委通知」明確各地要搭建住房租賃交易平台。

無疑都是為解決住房租賃市場中存在的虛假房源、信息不透明、租房貴、租房難等問題,讓群眾安心租房。

再次,保證供應、放寬租房金,租得起房。

「租賃16條」:加大住房公積金對租賃住房的支持力度;增加租賃住房用地有效供應;允許將商業用房等按規定改造成租賃住房;允許出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房后出租。

「9部委通知」

渠道方面:鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房,在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式,多渠道增加新建租賃住房供應。

金融政策方面:要求各地加大對住房租賃企業的金融支持力度。

運營政策方面:針對住房租賃企業長期以來經營當中存在的一系列問題,進一步落實「放管服」改革。

政府只不過是在逐步推進「居者有其屋」而已。

未來大機會千萬別忽略!

關注未來大機會:

此前鏈家研究院公布消息,未來5-10年,租賃市場將進入快速發展階段,2020年的市場體量約為1.6萬億元,2025年將達到2.9萬億元,2030年有望超過4萬億元。

從租賃市場的發展大趨勢來看,與其關注「租購同權」,倒不如關注租房中介市場的機會。

白領公寓、長租公寓,目前已有大部分房企逐步布局,但還遠遠不夠,個人租賃、「城中村」等租賃大戶或者說房企、大中介看不上的市場,仍然未有布局者。

未來租房市場將十分便宜,靠租房也可以產生若干的新興職業。

那麼暢想一下,出現個一個平台,有很多個人房東入駐(不是目前的58,虛假太多),補貼拉客戶,賠錢圈人脈,形成類似於天貓、京東的平台大生意是不是有機會呢?

住房租賃市場是要發展,還是要「又快又穩」的發展,看官們勿跑偏、莫逼宮,發現機會才更為重要。

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