45城市調控政策出台140餘次 樓市將迎來全面降溫

45城市，調控政策140餘次，封堵投資客炒房。

去年九月底以來颳起的一輪樓市調控風暴，仍在繼續。

據中原地產首席分析師張大偉統計，自2016年「930」政策以來，全國已有45個以上城市出台了各種房地產調控政策140餘次，封堵投資客炒房。

除限購、限貸等過去常用的調控手段外，更多全新的調控方式也開始被各地採用，比如「認房又認貸」、「限商住」、「限售」……

據統計，目前已有包括廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂等在內的10餘個城市使用這種「限售」措施。

張大偉指出，這是首次啟動「買房后一定年限方可出售」的購房限制政策。

在密集調控中，「國是直通車」整理了幾個人的買房故事，來看看房產新政后，人間有多少悲歡。

老李：調控舒緩緊張情緒

已經退休的老李最近經歷了搶房無果的無奈。

3月初，他在揚州西區一家售樓處登記，銷售員讓他放心，88平方米的小戶型之前並不搶手，應該能夠買到。

結果兩天後的一個夜裡，這家樓盤突然宣布開盤，1萬元/平方米的房源在半小時內一售而空，老李卻沒有接到銷售的電話。

揚州近期房價「陡漲」源於近期地價節節上攀，尤其是3月初拍出了8000多元/平方米樓麵價的地王，讓市場漲價預期更加強烈。

4月11日，揚州樓市調控靴子落地，在市區範圍內，戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區範圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有權證》或《不動產權證書》未滿2年的，不得上市交易。

此次「揚州版」調控將新房、二手房全面納入「限賣」範疇，堪稱目前國內樓市「限賣」調控「系列」中聲色最為嚴厲的一個。

「調控政策是在預料之中。」在揚州做老師的馮先生說，「其實春節前，揚州市區還有不少萬元以下的樓盤，但現在西區基本上無房可賣，那些零星有房的價格都在14000元/平方米以上。」

設置已購商品住房轉讓年限，被視為「斬斷樓市流動性」的狠招。

今年全國兩會期間，全國政協委員梅興保曾經倡導過建立這種遏制炒房的「T+N」年交易制度。這種方式類似於股票的實施T+1制度，防止當天買賣炒作，梅興保認為，房子正常交易后規定購房者在幾年後才能進行第二次交易，可以極大遏制房地產炒作。

「對我們剛需而言，調控是一個好消息，至少讓大家緊張的情緒有個舒緩。」搶房無果的老李表示。

小李：被「城市圈」封堵

4月1日，中共中央、國務院決定設立河北雄安新區的消息一出，房產投資客聞風而動。

在北京工作的小李手頭有一些閑置資金，她先是關注雄安，發現雄安無房可買之後，又盯上了位於新區東北方向的霸州。

她的邏輯是，霸州緊鄰新區，1萬元/平方米的房價雖然不算低，但買個兩居室總價尚可接受。

但記者查詢網上成交記錄發現，在2016年以前，霸州房價在5000元/平方米以內的水平，2016年大漲。而在新區宣布之後的幾天內，一些房源報價直奔1.5萬元/平方米。

然而，小李蠢蠢欲動的投機火苗，很快被政策澆滅。

繼新區三縣凍結全部房產過戶，隨後的五天內，霸州、文安、任丘、定興、保定市徐水區、清苑區、滿城區、高陽縣等紛紛出台樓市調控政策。最終，雄安新區周邊10個城(區)形成了新的限購帶，圍堵投機者。

劉女士：被「認房又認貸」擠出

在北京工作的劉女士，計劃和一位單身好友集資，以劉女士的名義購房，目的是保值。

本金240萬元，借款60萬元，貸款300萬元，購買一套總價600萬元的學區房，不為孩子上學，只為保值。

這是劉女士之前的計劃。

3月14日，劉女士簽訂了買賣合同，這套售價600萬元的房屋，在兩周之前僅有550萬元。劉女士認為，學區房的升值幅度會覆蓋掉這50萬元的漲價，最終決定購房。

簽合同后3天，北京出台調控政策，認房又認貸。但因劉女士幾年前在天津貸款購買了一套房，所以劉女士從首套變二套。

資金結構就變成了本金240萬元，借款180萬元，貸款180萬元。

如果急需購房，這部分借款需要先讓周邊朋友通過信用貸借到，然後再通過把她現有天津的房產抵押貸款，換掉信用貸。

但是綜合盤算之下，多餘借款支付的利息高達50萬元。

劉女士覺得自己無力承擔，最終放棄購房，和賣方協商解除合同。

「在這一輪限購中，較先被擠出的是那些高槓桿投資者。」易居研究院智庫核心研究總監嚴躍進說。

樓市全面降溫趨勢已出現

當下，樓市呈現出「城市圈+認房認貸+限售」的調控新特徵。

以「城市圈」、城市群的形式全面封堵炒房。例如：在京津冀、珠三角、長三角等地區，都出現除了中心城市調控升級外，周邊的十餘個城市(縣、區)也齊齊發布、升級限購的狀況。這就相當於在熱點城市周邊築起一道道圍牆、關住炒房客。

一、二線城市全面恢復「認房又認貸」的信貸政策，抽走炒房者的資金槓桿，防控金融風險。

加上「T+N」年的限售措施，可以說本輪樓市調控力度空前，多角度、全方位地封堵任何炒房行為。

樓市全面降溫趨勢已經出現。中原地產研究中心數據顯示，多地樓市報價指數整體下滑，北京表現尤其明顯。自3月17日的調控新政出台後，北京報價指數從88%高位直線下滑，跌至目前的54%(4月9日)。二線城市中，天津、珠海報價指數的下滑明顯。

易居房地產研究院數據顯示，2017年一季度，上海新房和二手房成交面積均創近5年同期新低，3月份當地新房存銷比上升為10.8個月。該機構預計，在政策嚴控之下，隨著新房存銷比逐月上行，將遏制房價過快上漲，預計上海下半年實際房價將穩中趨跌。