search
被遺忘的光谷一路(中)

被遺忘的光谷一路(中)

許巍 兩天

上一集里,對光谷一路的點評是,想飛卻飛不起來。

沿線的居民反響強烈,尤其是新世界恆大華府的業主,很不服氣。

買了房的,當然聽不得別人說不好。

在這波行情之前入手光谷一路的,不論是萬科嘉園,藍光coco,抑或是天成美雅,即使在當時看來,性價比也是很不錯的。

都賺了,沒必要激動。

至於你未來賺多賺少,不是我寫幾篇沒什麼閱讀量的文章能左右的。

但事實就是事實,你不聽不看不接受,它就在那裡,不會改變。

在這波行情持續一年後,關山大道的樓盤檔次被泛悅城和琨瑜府提到一個新的高度,坐穩了光谷豪宅的頭把交椅;

光谷東則湧現出光谷之星,聯投驛園,綠地中心城等多個高逼格樓盤,一掃屌絲氣質;

光谷一路除了悅城冒了下泡,就再無聲響。

一年多過去,價格也漲了不少,卻看不到支撐這個價格的變化。

再說說恆大的業主。

你們心高氣傲我完全理解,有天我住在泛悅城170的戶型里,透過落地窗遙望遠處密密麻麻的金地光谷世家,也會覺得不屑。

但恆大華府代表不了光谷一路。

就好比說藏龍島現在都是剛需走量盤,你總不能把納帕溪谷拿出來反駁吧?

萬科嘉園,藍光coco,天成美雅,光谷悅城,東湖錦城,光谷未來城,這些看起來差不多檔次的樓盤,才是光谷一路的主流樓盤。

延續上集的問題。

光谷一路即沒有產業,也沒有商圈,如果要聚集人氣,還有什麼可以仰仗的?

答案是做社區餐飲。

可能你覺得這個答案太波瀾不驚,一點都沒有水平,或者你壓根都瞧不上社區餐飲,不就是在樓下賣幾碗盒飯,能有多大板眼?

但有時候,一個沒什麼居住氛圍的片區,想讓它變得熱鬧,並不需要多麼驚世駭俗的創想,就是腳踏實地的,把最基礎的飲食配套做好。

往往我們各種國際化,高逼格的規劃,還不如樓下的一家沙縣小吃來得實在。

還是舉個例子吧。

三環外,光谷南,有兩個緊挨著的樓盤。一個叫當代國際花園,一個叫現代森林小鎮,住光谷的肯定都聽過。

從名字上來說,明顯是前者更洋氣,從規劃和產品來說,國花也確實要比森林小鎮高一個檔次。

但提到商業的人氣,國花只能選擇沉默不語。

國際花園最早的商業都在小區內部,對餐飲限制嚴格。

一期商業從進大門后可以看到,一溜住宅底商,除了一家沒有使用明火,難吃到吐的麵館,就是各種房產中介和小超市。

二期商業在靠近寫字樓的6號樓,應該說離外部的消費群體還是非常近的。

專門規劃了一條商業街,門口還有一大片景觀池塘,環境不錯。

比較作的是,開發商在商鋪上面做了公寓,對於一樓作餐飲,又有限制。

鋪子開賣后的頭幾年,一直沒什麼人氣。

最近運營的商業是面朝光谷大道,鉑公館下面的商業街區。

大量的玻璃幕牆,不規則的幾何設計,炫目的燈光裝飾,看起來高大上。

這次對餐飲終於沒有限制了。

但規劃的商鋪面積偏大,對於做快餐的小商家來說門檻有些高。

陸陸續續也有些商家入駐,比前幾期商業要強多了,卻也只能算不溫不火。

畫面轉到現代森林小鎮,卻是完全不同的熱鬧景象。

特別是一到夜裡,在鄭橋小路走一走,燈火通明,人聲鼎沸,路邊的小店不斷有人進進出出。

為何會有如此大的差異呢?

當代國際花園一共15個組團,上萬戶居民,且配套有大體量的寫字樓群,上班族人數也不少,自身還規劃了好幾期的商業街區,怎麼人氣就輸給了現代森林小鎮呢?

從開發商資質到產品定位都很一般的現代森林小鎮,到底用了什麼神奇的手法?

其實一點都不神奇。

就是老老實實的做最常見的社區底商。

所有的商鋪都是沿街的,直接對外,除了靠近光谷大道這邊的商鋪面積較大,其它的全都是小面積商鋪。

對餐飲沒有限制,吸引了大量的快餐店進駐。

各種快餐,盒飯,拉麵館,餃子店迅速開業,成為了這裡最受歡迎的生活配套。

除了自己社區的居民,當代的住戶,金融港的上班族,紛至沓來。

隨著樓盤的開發,這裡的居民數量與日俱增。

吃飯是頭等大事,也是三環外的居民最頭痛的問題。

這裡大量的快餐店,解決了這個問題,也帶活了這一片的社區商業,吸引了更多其他類型的商業入駐。

以餐飲為起點,迅速形成了商業氛圍,為居民提供了更多的生活便利。

當代的失敗就是把簡單的事情弄複雜了,不講究實用光追求逼格。

又是街區又是景觀的,卻沒有解決最基本的吃飯問題。

老老實實把社區商業做好,把日常的居民消費做紮實,才是正確的選擇。

社區商業能不能搞好,以上的案例可以總結三點有用的經驗:

1. 要有幾個大體量的樓盤扎堆

商業能搞起來,基礎是要有一定量的消費人群。

現代森林小鎮的社區底商能搞得風生水起,除了自身的規劃務實,還有一個先天的優勢條件,是因為自身和當代國際花園兩個大社區挨在一起,這麼多住戶,需求旺盛啊!

再比如當代國際花園,儘管社區商業規劃失敗,但居民多啊,搞了10多年,曾經冷清的商業街,現在也還是聚集了一些人氣。

2. 在非核心地段,不要想著搞什麼街區,商圈,就踏踏實實把沿街的底商搞好。

在光谷南,光谷一路這種非核心地段,肯定不能建商場。

這是關山大道上才玩的起的。

開發商再瘋狂,也不會去嘗試。

對於次級地段的開發商來說,只要挨著主幹道,更喜歡搞寫字樓和酒店。

在金融港這一塊,企業集中,有各種會務和住宿的需求,酒店可以搞。

寫字樓的行情如何?

說實話,目前整個市場都是供大於求,沒有一點運營能力,不好搞。

當代國際花園面朝光谷大道,緊鄰三環線,交通優勢明顯,對面就是金融港,企業氛圍也濃厚,按說應該好搞吧?

但當代最後一期寫字樓的銷售,印象中好像就兩棟樓吧,磕磕絆絆的搞了好幾年。

光谷一路與金融港這片相比,產業氛圍要差很多,這裡的開發商更要謹慎務實,不要一衝動就搞出酒店和寫字樓。

重心還是放在社區商業上比較正確。

3. 以餐飲為起點

民以食為天,不管住哪裡,首要解決的就是吃的問題。

尤其是原本就配套薄弱的新城區。

比如光谷南剛起步的階段,以及現在光谷一路一些在售的新樓盤,靠近高新二路這片,幾乎都沒什麼餐飲。

在這樣的片區,過個早都是剛需。

我還記得當代國際花園第一家麵館開業,難吃的要命,每天早上從店裡排隊到店外。

如果這時候能有一家常青麥香園或者蔡明緯,下樓就可以吃一口正宗的老武漢熱乾麵,估計能讓業主感動到流淚。

餐飲一旦形成規模了,就能聚集人氣,做得好的,甚至還能吸引片區外的居民慕名而來,帶活片區內其他類型的商家。

光谷一路這一帶,不能指望整個片區都能翻天覆地,但某一塊區域,未來聚集人氣,形成一個小範圍的居住氛圍,還是有可能的。

我們可以參照上面三點標準來考察。

光谷一路目前住宅較為集中的地方,有兩塊。

一是創業街和光谷一路交匯處。新世界,葛洲壩,萬科和藍光,幾個樓盤(除了藍光)都算是大社區,又挨在一起。

二是高新二路和光谷一路的交匯處,目前三個新樓盤,光谷悅城,約100萬方,光谷未來城,約50萬方,東湖錦城,約23萬方。

就位置來說,後者要好於前者,畢竟是兩條主幹道交匯處,交通便利性更好,更容易吸引社區外的消費人群,盤活商業。

但就體量來說,創業街這邊明顯樓盤更多,規模更大。

對於創業街這一帶來說,有居住人口,有消費需求。

恆大是這一塊的早期樓盤,已經形成了一定規模的餐飲一條街。

只是萬科和藍光的交房時間不長,就看後期能否把社區餐飲做起來,帶動這裡的商業氛圍了。

對於高新二路這邊,一是看未來還有沒有新增的大體量樓盤,帶來更多的居住人口,二就是看開發商的運營了。

也就是前面提到的,老老實實搞沿街底商,以餐飲為起點。

拭目以待吧。

下集預告:

1.光谷一路新樓盤簡要點評。

2. 光谷一路的交通和教育配套匯總。

驗證消息:「房產故事匯」,切記!

歡迎投稿,爆料,交流,切磋。

另外,個人時間有限,不能及時回復微信上的諮詢,還請朋友們理解。

有在光谷購房需要的,可以發「進群」消息給個人微信號,加入群聊「光谷購房課堂」。

動動小手,歡迎關注

公眾號 房產故事匯

熱門推薦

本文由 一點資訊 提供 原文連結

一點資訊
寫了5860316篇文章,獲得23305次喜歡
留言回覆
回覆
精彩推薦