廣州出手調控高價地：新增15萬平米計劃供地

在嚴厲的政策調控之下，廣州的樓市和土地市場出現「冰火兩重天」的現象，比如樓市降溫明顯，但土地市場卻頻現高價地，區域地價不斷創新高。

4月6日，住建部與國土部聯合發文要求各地合理安排住宅用地供應，嚴防高價地擾亂市場預期。廣州近日立刻上調2017年住宅用地供地計劃至5.8平方公里，同時公開表態近期不會再出現區域新高，誓與高價地說「再見」。

供地量加大

針對近期土地拍賣頻現高價地的現象，廣州國土規劃委近日做出了一些列的回應，將「扼殺」高價地。廣州國土規劃委公開表示，近期土地公開出讓不會出現區域新高，未來出讓的住宅用地，將結合廣州的土地市場情況，採用一地一策，綜合使用限地價、競配建、限房價、競地價、現房銷售或競自持面積等組合拳進行競價。

同時，廣州國土規劃委計劃明確廣州2017年全市計劃供應580萬平方米住宅用地，新增住宅建築面積不少於1200萬平方米。2016年底，廣州公布2017~2019年住宅用地供應三年滾動計劃，顯示2017年住宅供地計劃為565萬平方米。

從以上來看，廣州最新調整的計劃比3年滾動計劃上調15萬平方米，雖然上調的額度不大，但廣州國土規劃委表示，廣州有充足的住宅用地供應保障房地產市場需求，同時未來將根據房地產市場供求情況，及時有效增加住宅用地供應。

4月13日，廣州公共資源交易網即對地塊出讓方式進行了調整，由原來的「競價+競配建」的標準模式調整為「競價+競配建+競自持+搖號」創新模式，這也是廣州土拍市場首次採用競自持和搖號的方式，廣州將開啟全新的土地拍賣時代。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志分析認為，廣州土地新政能夠減少高價土地，預計新一輪土地的出讓地價肯定會顯得平穩。

高價地困局待解

鄧浩志指出，這一土地新政不利於緩解樓市供求矛盾，無論競價之後的競保障房還是競自持面積，都等於減少可銷售的總量，而增加市場可租賃面積只能穩定租金，目前廣州樓市租金水平相對穩定，主要矛盾還是在銷售價格上。同時，配建產生的成本都將納入總成本中，高地價的事實仍會存在。

據《每日經濟新聞》記者初步統計，包括黃埔、白雲、增城、海珠、荔灣、番禺、南沙和從化在內的8個區域地價、廣州土地以及樓面單價新高被刷新。

2016年8月開始，理性的廣州市場被瘋狂的土地市場引爆，從雅居樂到中冶置地再到龍湖首開、時代地產，高價地成廣州土拍的常態。房地產專家龍斌分析認為，廣州土地市場的風險在不斷累積。在政策調控全面收緊之下，未來樓市的不確定性增加，高價地將何去何從?

《每日經濟新聞》記者選取2012~2013年出爐的位於荔灣、白雲、黃埔、海珠等區域的10個高價地項目為樣本進行分析。據網易陽光家緣數據統計顯示，截至2017年4月16日，華髮四季、保利紅館、金融街融穗瀾灣、雅居樂富春山居、和保利學府里5個樓盤銷售金額超過拿地金額，包括中海花灣壹號、金融街融穗華府、恆大御府、南沙保利城、佳兆業城市廣場在內的5個項目銷售金額尚未掙回地價。其中，位於黃埔的佳兆業城市廣場2014年11月入市至今，銷售金額為20.7億元，尚未超過拿地金額的半數。

而越秀地產2013年拿下的南洲路地塊，至今未入市，據越秀地產董事長張招興在2017年2月在業績會上回應表示，由於政府規劃沒落實，重新調整規劃導致項目建設拖后。

11宗高價地，經歷廣州房價新一輪快速上漲超半數尚未「脫困」，2016年8月開始，在土地價格高位拍賣的地塊，面臨樓市和土地市場嚴厲的調控，未來又將面臨何種處境呢?

據《每日經濟新聞》記者了解，目前龍湖首開白雲地塊已開工，未來規劃高層大平層產品;中冶置業長嶺居項目計劃今年年底推盤，產品以別墅+高層為主。而去年8月拍賣的雅居樂荔灣地塊目前尚未動工。

龍斌表示，外部環境風雲突變，高價地項目的運作風險很大，未來項目入市價格能否達到預期，存在很大的不確定性。長期來看，一線城市土地資源稀缺，拿高價地存在一定的合理性。高價地項目需要打造稀缺性的產品，高端產品具有一定的稀缺性，未來入市相對樂觀一點;同時項目周邊缺少同類競爭的產品，獨一無二，未來定價的主動權大一點。如果周邊競品多，現在加緊開工則會面臨較大的困境。

同策諮詢研究部總監張宏偉則表示，本輪調控的方向明確，未來2~年樓市也將進入新一輪的市場調整期。去年下半年至今的高價地項目如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損的。激進拿高價地房企可能陷入困局，極有可能在這一輪市場調整中被整合。