「房地產稅」快來了！2017年房價終於要跌了？首輪緊縮已經開始！

日前，國務院出台《關於創新政府配置資源方式的指導意見》，明確提到「支持各地區在房地產稅、養老

和醫療保障等方面探索創新」，引起各界的關注與熱議。

中央提出「房子是用來住的，不是用來炒的。」確定了房地產市場向著打擊投機、防止熱炒的方向推進。

曾被認為是降低房價「利器」的房地產稅再次進入人們的視野。一時間，不少人開始著急了，2017年樓市難道是要變天了？

和房地產稅一樣嗎？

關於房產稅和房地產稅的討論持續了很長時間，從2011年至今，每一次房價暴漲都會掀起大討論。但討論的多了，很多人連房產稅和房地產稅都混淆了。

事實上，在的現行稅制體系中，並沒有房地產稅這一稅種，但有名稱相近的「房產稅」。房產稅開徵於1986年，適用範圍較窄，僅限於單位和個人的經營性房地產，對個人住房則實行免稅，因此對百姓生活基本沒有影響。

而房地產稅，則是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關係的稅都屬於房地產稅。包括房地產業營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅等。簡單一點說：「房地產稅」包含了「房產稅」，範圍更大。

從最直觀的感受看，房地產稅的徵收增加了個人持有房屋的成本，無疑和百姓的利益息息相關，因此備受關注。另外值得注意的是，在近兩年國家正式文件或相關主管部門的言論中，都是使用「房地產稅」這個概念。「房產稅」似乎已退居二線。

那麼，房地產稅在2017年是否全面推行呢？按照北京大學法學院教授、財稅法學研究會會長劉劍文的說法，本屆人大任期到2017年底，因此，預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。

許多人認為，房地產稅的出台有利於控制房價，這個深得民心的觀點，讓百姓對房地產稅的期望也越來越高。

通常對於房地產稅能夠抑制房價上漲的解釋是：有了房地產稅，持有多套房的成本將大增，準備購買多套房子的投機者躊躇不前和已經擁有多套房的投機者倉皇拋售。這樣一來，相當於增加了供應減少了需求，而一項商品供應量增加需求減少勢必引發它降價。那麼，房地產稅究竟能不能夠抑制房價上漲呢?

在這個問題上，新供給經濟學研究院首任院長、首席經濟學家

賈康表示：

房地產稅必須和土地制度、住房制度、投融資制度一起綜合考慮。不能說房地產稅這一因素決定了房價。

而且，從經濟學的角度來說，影響商品的價格只有兩個根本因素：一是供求關係，二是貨幣供應。

所謂供求關係，即某項商品需求多而供應少，則價格必定上漲;需求少而供應多，則價格必定下跌。所謂貨幣供應，即印了過多鈔票的時候，鈔票就不值錢，也就是通常所說的通貨膨脹，這個時候所有的商品都會不同程度地價格上漲。

那麼，開徵房地產稅，是影響供求關係還是影響貨幣供應呢？不用說，肯定不是貨幣供應，因為能夠影響貨幣供應的，其實只有央行的印鈔機。

那房地產稅真的能夠象人們所期望那樣，能夠改變整個商品房市場的供求關係嗎？答案顯然是不能，因為新房、二手房和租房三大塊構成了整體房地產市場。在房產剛性需求佔據市場主導的今天，房地產稅的徵收可能釋放出來一點存量房產，但真的不足以起到降低房價的作用。

2016年，全國多個城市房價出現快速上漲，隨後而來的便是多地出台樓市調控

政策，多地政府工作報告中明確將穩控房價作為調控目標。

北京、上海、深圳等一線城市和南京、合肥等二線城市近期都曾表態，要控制房價過快上漲，維護樓市健康穩定。

比如，北京市副市長陳剛表示，2017年北京市樓市調控目標是保持平穩健康發展，房價環比不增長；深圳市則堅持綜合運用金融、土地、投資等手段，有效降低高房價對實體經濟的「擠壓」影響；南京市市長繆瑞林也表示，通過落實穩控房價措施，擴大供地規模，加強市場監管，穩定市場預期，保持房地產市場平穩健康發展。

市場預期2017年樓市調控將不斷加碼，業內普遍表示，未來熱點城市房地產市場持續收緊將是大概率事件。

經梳理髮現，目前，北京、廣州、重慶、青島、杭州、大連、珠海、天津等城市房貸政策相繼收緊，北京、廣州、青島、大連、珠海等城市首套房的利率全面或部分調整為9折，其中，杭州部分銀行首套房利率已提升至95折，重慶首套房貸利率由8.5折利率優惠改為基準利率。

未來隨著隨著調控力度的加大，樓市的監管將會更加嚴格，預計今年樓市或出現持續降溫和房價回落。

另外，講到房地產就不得不提到最新的房貸政策。近日，北京市銀行業自律協會制定的相關公約被曝出，要求各行執行個人住房貸款利率不低於基準利率的0.9倍，並新增自2月8日起執行二套房貸款期限最長不得超過25年的內容。值得注意的是，這是住房貸款年限在1999年央行調整個人住房貸款期限延長到30年後的首次回調。

對此，業內人士指出，二套購房者還款能力強，一般貸款周期相對較短，因此該政策實際影響有限，預期引導意義更大。

就在北京被曝出收緊房貸利率之後，天津、廣州、青島等城市相繼出台了房貸收緊措施，重點調控的20個熱點城市可能全面跟進。

天津近日被曝出招商、中信、浦發等銀行的首套房貸利率均由原來的8.5折左右上調至9折，光大銀行和興業銀行等上調至9.5折。而在1月時，天津各銀行首套房貸平均利率是4.14%，位居全國最低。

融360相關人士表示，天津多家銀行的首套房貸利率春節前後一直在醞釀調整，「目前按兵不動的銀行也紛紛表示未來有上調的可能，由於暫無正式文件出台，尚未做調整」。

廣州方面，據悉，目前包括郵儲銀行、廣東農商行以及興業銀行在內的三家銀行，首套房貸利率已上調至9折優惠。據相關人士透露，目前有更多銀行在醞釀跟進。

青島方面，銀行、郵儲銀行相繼上調首套房貸利率最低折扣至9折。重慶方面，除部分國有銀行外，個別全國性股份制銀行也取消了折扣優惠，執行基準利率。

而位列重點調控名單的20座城市分別是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都、石家莊、南昌、長沙、青島。

中原地產首席分析師張大偉表示，縮短貸款年限和貸款利率小幅上調並非強制執行，具體的銀行仍然有政策差別，至今依然有個別銀行對優質客戶執行利率最低8.5折的優惠。另外，較認房同時認貸、提高首付比例等硬招來說，減少優惠的實際影響不大。

「信貸是決定短期房價的最關鍵因素，目前來看信貸收緊趨勢下，短期房價調控壓力會加大。」張大偉認為，這也意味著，銀行貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩將是常態。同時，判斷2017年房價走勢主要看資金價格和是否認房又認貸。如果認房又認貸，可以預期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至會接近2014年。

巨量信貸支撐了2016年全國房價的上漲。央行數據顯示，2016年全國新增的個人住房貸款總額約為4.96萬億元，是2015年的1.86倍。個人住房貸款餘額為19.14萬億元，同比增長35%。新增房貸總量更是2015年的近2倍。

事實上，此前就有消息稱，央行明確提出商業銀行必須嚴格控制一季度新增貸款。原則上第一季度新增住房貸款的總量及增速要低於2016年四季度，信貸增速過快的銀行，可能面臨基於宏觀審慎評估體系的差別化存款準備金利率的處罰。

對此，國海證券研報指出，央行貨幣政策收緊信號相當於進一步確認寬鬆周期結束。

從過去美國和日本經驗看，歷次房地產泡沫破滅過程中，貨幣收緊都是至關重要的條件。此外，過去政策托底房地產或將成為歷史。

一方面，各地嚴格執行限購政策，限制房地產住房信貸，房地產成交量大規模縮減；另一方面，一線城市開始嚴格限制人口流入，各地兩會期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線。這意味著一線城市房地產需求未來將不會再大幅增加，房價（包括一線城市）將可能迎來長周期拐點。