「多校划片」：不是廢掉你們的學區房！而是全面「學區房」！

2017年註定是個不平靜的一年，昨天，教育圈發生了一個重磅新聞——幼升小學區房多校划片可能就要實施了！

節奏是這樣的，上周四五，住建局約談了北京8家房產中介，針對學區房的「惡意抬價」問題作了討論，細節不重要，重要的是政府正式開始針對「天價學區房」進行干預和管理。

緊接著，一個雙休日過去，就在昨天（周日）晚間和今天（星期一）上午，多家媒體放出關於學區房的報道，大致內容如下：

1、《北京日報》3.26——「未經同意，中國小不得與房地產商合作辦學」

2、《光明日報》3.27——「北京擴大多校划片範圍 「組合拳」遏制擇校焦慮」

3、《華爾街見聞》3.26——「已購學區房或貶值，北京教委夜推划片新政」

4、《青年報》3.27——「北京將新增三十餘所優質校，明令中國小不得與房地產商合作辦學」

5、《財新網》3.26——「已購學區房或貶值，北京教委夜推划片新政」

6、《中青在線》3.26——「北京市教委：中國小不得與房地產商合作辦學」

7、《青年報》3.27——「北京將新增三十餘所優質校」

新聞報道的媒體的數量逐漸增多，越來越多的省份的媒體也開始依託北京的政策，分析本地政策，比如《經濟參考報》發表了「北京廈門等多地新政連發，全面圍堵投機購房」，政府對於打擊哄抬學區房價實現投機購房的力度是史無前例的。

「多校划片」真的就這麼厲害？「學區房」真的要降價了么？

小石頭來談談我的看法：

一、新聞精華是什麼？

1、通過「多校划片」這個技術手段，整治幼升小擇校熱，控制學區房價格——人話講就是房子以後對應的國小有好有壞，不能給你保證了；

2、持續在教育資源上做工作，拉動差的資源，增加好的資源——說了很多年，一直在做，有效果，但並不快，也不可能很快；

3、名校不得私自與地產商合作辦學，學位房未來基本稀有。

二、「惡意抬價」確實影響「學區房」，但不是主因

房產中介當中確實存在誇大、虛假等方式促成買賣的行為，比如他會說「xxx國小每年有30%的孩子去到了xxx中學」、「買了xxx房子就一定能上xxx國小」，他們故意隱瞞了小升初派位的隨機性和幼升小單校划片超額時候的入學順位的問題，當然這些行為大部分屬於個人行為，中介機構也在治理和解決，但真正決定學區房的價格主因，顯然是教育資源的差距。在這方面，教委領導們一直努力去均衡資源，好的資源帶動差的資源，但讓家長接受，需要一個過程，並不是一兩年內能夠起效的，至少要給學校3-6年，出現成績和口碑的改變，才可能有效果。

所以，單純從中介和入學方式上進行改革，也只能是「治標不治本」，就像胃疼只吃去疼片一樣。

三、「學區房」價格會降嗎？不一定！

但從幼升小來看，高價學區房基本都是那些知名國小的對應房產，但其實每年買到這個學區房，並且有資格入學的孩子中的一部分，也是很難進到這個國小的，原因就是每年國小的學位都有限，周圍符合資格的人都超過了國小學位數量，這就註定有一部分孩子需要調劑到其他學校，官方給的政策是依照「入學順位」入學，但其實這個順位誰也說不清楚到底怎麼執行的。

所以學區房從一開始就沒有真正決定性的意義，去年北京生了20多萬個孩子，但現在全北京國小生在讀也就只有十多萬（算遠郊），幼升小的資源稀缺，優質資源稀缺是普遍現象。

因此，現在持有優質國小對口房產的家長，就算是面對「多校划片」，他們會考慮降價處理嗎？估計不會吧。

但北京教育資源的不均衡不只是同一個區裡面的不同學校不均衡，海淀跟西城的整體實力比東城都不只是高出一點點的問題，更何況跟石景山，丰台這樣的區對比，「多校划片」最多是把家長的焦慮從「怎麼去到某個國小」轉移到「怎麼進入某個區」，在這樣的刺激下，沒準海淀和西城的低洼地區的房價會提升。

而就算是原來的高價幼升國小區房不再對應牛國小，瞬間「一敗塗地」，但小升初的划片依然在，95%派位的情況下，小升初依然需要房產解決一部分焦慮，價格降低實屬一廂情願。

總的來說，小石頭覺得，高價學區房再漲的可能性不高，降的可能性也很低，而低價的學區房要看具體的劃分，部分低價房可能迎來新的漲幅，海淀和西城可以算作全面學區房，資源均衡不解決，其他區不儘快縮短跟海淀西城的差距的話，房價很難通過調控手段得到控制。

四、「多校划片」定了嗎？顯然沒有

政策是非常嚴格的事情，看不到紅頭文件的話，所有的報道都是推測。

媒體報道都是基於採訪得到，給了我們一個大方向，到底如何實施？什麼時候？「逐步」還是「一刀切」？具體對應規則？

這些都要等4月中下旬各區教委的紅頭文件或是北京市教委的文件。因此現在焦慮還有點早，我們需要想好對策。

五、家長該如何抉擇？

家長需要明白幾個問題：

1、不管怎麼划片，優質學位不變，只是改變途徑，有人進好的就一定有人進壞的；

2、義務教育階段（中考之前），國家是鐵了心不讓大家憑藉資源和成績入學的，抗爭沒有好果子吃；

3、我們可以控制的資源是我們當下必須控制好的——民辦資源、學習能力和擇區。

民辦資源即包含民辦校，也包含機構的學習資源，民辦校可能是避開搖號風險的唯一手段，機構資源在減負的國小情況下，決定了孩子的真正差異，同樣都是補課，有的孩子可以很優秀，有的孩子上了白上，為什麼？

學習能力決定了孩子的「抵抗力」，在小升初及以後，只有孩子牛才是一成不變的資源，孩子的成績和擇校搖號風險呈現負相關，孩子學習能力越強，受到擇校帶來的負面影響越少。最近越來越多拿到校額到校的學校開始溝通小石頭，他們當中的部分還是非常有想法且有信心做好未來的教學工作，你不跟上時代，你連去原來的弱校拿到校額到校的機會都沒有，說白了，真正失敗的人很少完全是因為政策，主觀努力和成績結果至少佔了80%。

擇區顯得很重要，學戶籍的影響比政策還致命，同樣的努力，在海淀西城和在石景山一定不是一個結果，這是整體資源氛圍決定的事實。

綜上，自我學習是第一，擇區是第二，把握民辦資源是第三，學區房從來都只是「錦上添花」的東西，但因為懶，因為對學習的不懂，對教育的茫然，我們常常把本來沒那麼重要的「學區房」當成了「救命稻草」，把「去疼片」當成了「良藥」。

但也依舊不得不吐槽一下，這樣的北京既不給大家明確的考察，也不讓你有明確的房產資源，留給家長的，都是不對稱的信息，想在這個時代的北京培養出一個優秀的孩子，實在是太考驗為人父母的努力和智慧了。

但誰讓我們生在這個時代呢？

還是之前那句話，最好的「學區房」，永遠是一個學習型的家庭，沒有之一。