環京樓市系列之十 雄安新區 這裡不歡迎炒房客!

 建設新區「雄安」如寫好一篇「雄文」。摒棄投機擁抱改革的雄安畫卷，正期待一場氣貫長虹的揮毫潑墨。

  千年發展大計雄安新區正式迎來其發展時間表，按照新華社官方表態：「3年後的2020年，一個新城的雛形將初步顯現。雄安新區骨幹交通路網基本建成，起步區基礎設施建設和產業布局框架基本形成;5年後的2022年，在北京冬奧會舉辦時與京津冀主要城市聯繫進一步緊密，與北京中心城區錯位發展，起步區基礎設施全部建設完成，新區核心區基本建成;13年後的2030年，一座綠色低碳、信息智能、宜居宜業的現代化新城顯露活力，成為具有較強競爭力和影響力、人與自然和諧共處、聞名遐邇的城市新星。」

  2017年4月1日，國家級雄安新區橫空出世。按照中共中央、國務院印發通知，這個由河北省雄縣、容城、安新三縣及周邊部分區域所構成的雄安新區已上升為與深圳經濟特區和上海浦東新區類比的戰略地位。

  依新華社官方描述：這是以習近平同志為核心的黨中央做出的一項重大歷史性戰略選擇，是千年大計、國家大事。

  雄安新區規劃建設是以特定區域為起步區先行開發，起步區面積約100平方公里，中期發展區面積約200平方公里，遠期控制區面積約2000平方公里。

  雄安新區的發令槍正式打響，最早連夜奔走在通往新區路上是一波又一波的炒房客與媒體記者們。

  「設立雄安新區」消息靴子正式落地。幾個默默無聞的河北小縣城瞬間被推至強力聚光燈下，火遍全國。無人機航拍、網路直播、360度無死角報道。

  「村幹部被成群結隊來買房的人嚇壞了，當地的新盤舊樓不管加價多少都有人買，而且是全款直接付清。」由於烏泱烏泱的炒房人群瞬時填滿了小縣城，一位安新的當地人樂呵呵表示：「炒房客在參觀雄安新區，我們在參觀炒房團!」

  投機瘋狂引「速凍圈」成形

  規劃出台後，雄安新區內新房和二手房瀏覽量暴漲。

  根據安居客統計的數據顯示，4月1日晚間19—23點為當日關注度高峰時間段，22點達到最高值。此後，隨著網友對新政討論的持續發酵，在4月2日、4月3日，雄安新房和二手房瀏覽量依舊持續暴漲，截至4月4日零時，雄安新房瀏覽量增長達170倍。

  雖然雄安新區是全國焦點，但雄安新區三縣原管轄市——河北保定市依舊是瀏覽雄安的新房及二手房房源人數最多的地區，佔比達59.07%。

  此前有媒體報道，在中央決定設立河北雄安新區的消息發布后，北京、天津、石家莊等地購房者帶著成捆現金湧入雄安新區買房投資。安居客的平台瀏覽數據顯示，除了保定市，瀏覽雄安的新房及二手房房源最多的幾個城市分佈為：北京佔比8.02%，廊坊佔比3.83%，天津佔比3.44%，石家莊佔比2.35%。

  全國人民對於雄安房產的「牽挂」熱情空前高漲，雄安新區的房價是瞬時爆破。據一位2016年夏天在安新縣購得一處130多平方米洋房的買房人透露，「去年買房時，洋房報價9000元/平方米、板樓7000元/平方米，截止到今年年初，價格漲到14000-15000元/平方米。」

  今年3月底，安新縣當地一個別墅項目報價已經到了20000元/平方米，這位買房人當時頗為猶豫並未出手。「雄安新區消息一出，再致電該項目，銷售人員表示，老闆正在想多少錢賣，也沒想好要不要賣，但是價格有可能漲到30000元/平方米左右。」

  炒房火爆至極，幾乎是同時，政府連續不斷發布一系列限制買房炒房的措施：商品房停售、二手房中介關停、全面凍結房產過戶。

  據了解，從2016年6月開始，雄安新區規劃區域內就已逐步實行不動產、規劃、土地、項目、戶籍的凍結。這一系列「人工冰凍」措施明確了新區的態度：雄安不歡迎「炒房客」。

  當前雄縣等主要街道兩旁掛滿「房子是用來住的，不是用來炒的」、「房屋銷售實施全面管控，停止辦理房屋登記手續」等橫幅標語。

  而且環「雄安」房地產「速凍圈」也很快形成。截至4月5日，緊鄰雄安新區的河北省廊坊市、霸州市、文安縣;滄州市任丘市;保定市徐水區、定興縣、滿城區、清苑區、白溝新城、高碑店市、高陽縣等十個地區接連出台限購措施，加上之前限購的涿州市、淶水縣，一個環雄安新區的限購「速凍圈」已經成型。

  政策兇猛：限購一日十城

  4月6日，中共中央政治局常委、國務院副總理、京津冀協同發展領導小組組長張高麗在促進京津冀協同發展會議上，用七個「嚴」字部署雄安新區規劃建設：堅決嚴禁大規模開發房地產，嚴禁違規建設，嚴控周邊規劃，嚴控入區產業，嚴控周邊人口，嚴控周邊房價，嚴加防範炒地炒房投機行為。

  4月15日凌晨，雄安新區臨時黨委、籌委會發布打擊炒房炒地政策，嚴打土地、房地產領域的違法犯罪行為。

  雄安新區當地這場短炒的資本盛宴似乎被強制「圍剿」了。但還是有少數投資客能夠突破重圍，通過各種方式進入雄安樓市，甚至有的投資客開始涉獵雄安外圍市場，受這些外溢性投資需求影響，霸州、文安、任丘等地樓市開始迅速升溫。

  「對於上述地區來講，如果有購買行為，房價上漲100%幾乎沒有任何爭議，甚至有的個案交易顯示房價由每平方米幾千元上漲到每平方米兩三萬元。」同策諮詢研究部總監張宏偉表示。

  不過政府的限購來得同樣兇猛，一日十城限購之下，截至目前，雄安周邊樓市也已經開始降溫。

  根據安居客房產研究院數據，雄安新區及周邊城市新房瀏覽量在4月2日，即消息發布后第二天達到峰值，其中距離新區較近的徐水，4月2日新房瀏覽量較3月31日暴漲22.5倍，高碑店4月2日新房瀏覽量較前一天上漲2.5倍。但這些城市，大部分在4月9日之後的新房瀏覽量趨減至消息發布前的水平。

  雄安新區及周邊城市的二手房瀏覽量，多數同樣是在4月2日達到峰值，其中位於雄安新區北部的白溝漲勢較猛，4月2日當日瀏覽量較消息發布前平穩期大漲10倍。4月9日後，像白溝、霸州、高碑店等二手房瀏覽量恢復平穩、接近消息發布前水平。

  從這場非理性的資本短炒盛宴背後原因來看，張宏偉認為，主要有四個方面原因造成雄安新區短期內遭遇投資客爆炒：

  第一，儘管當地採取了一些強制性措施來「圍剿」投資客，但這並不會擋住投資客對於新區的投資熱情，投資客看好區域未來，尤其是非首都相關功能疏解而帶來的市場價值;第二，北京、天津、石家莊等大中城市已經限購限貸，部分投資需求無法在本地釋放，股市跌跌不休，海外資金又大規模出不去，雄安新區規劃為投資客提供了新戰場;第三，媒體對於雄安新區的解讀，短期內利好消息引爆樓市投資，引發了全民關注;第四，雄安新區規劃出台恰逢清明假期，投資客臨時改變出行計劃，剛好集中時間爆炒雄安新區樓市。

  霸州、文安、任丘等限購措施出台，擋住了部分需求，但對於部分手握雄厚實力資金的投資客影響不大。這些新區單價、總價都不高，而購房者大多來自周邊京津大城市，首付50%甚至全款對他們而言都不是太高的門檻。

  事實證明，上有政策，下有對策。由於政策限制現在暫時無法購買，一些投資客選擇先草簽合同，待一年兩年後再交易，甚至以公司名義、海外戶籍等身份購買，這些「大招」在從前炒房路上被屢試不爽。

  不過張宏偉表示，「接下來，針對雄安區縣周邊並不排除有後續嚴厲政策跟進」。

  針對看好雄安新區的房企，張宏偉建議，雄安新區將啟用新的房地產試行方案，將不允許配建商品房，試行以公租房、廉租房為主的建設模式，沒有固定住宅用地。因此建議企業就多通過與政府合作或併購當地企業等形式進入新區。

  「一張白紙好作畫」

  強力打擊雄安新區炒房投機，正是為改革建設留下「一張白紙好作畫」。

  打開地圖，我們發現，雄安新區正好與北京、天津構成一個等邊三角形，距離北京、天津、石家莊和保定市分別約為105公里、105公里、155公里、30公里。

  雄安新區三縣地處保定，這裡最著名的莫過於蘆葦盪間十里荷花香的白洋淀美景。白洋淀這個華北平原最大的淡水湖泊，總面積為 366 平方公里，恰好位於雄安新區中部。除此之外，漕河、南瀑河、萍河、南拒馬河等多條河流也在區域內交匯。

  區域內近兩年也修建了數條新馬路，現有雄安新區東至大廣高速、京九鐵路，南至保滄高速，西至京港澳高速、京廣客專，北至榮烏高速、津保鐵路等交通幹線。基本形成與北京、天津、石家莊、保定的半小時通勤圈。

  而正在建設的京石客運專線(高速鐵路)和津保城際鐵路(高速鐵路)將實現新區到北京 30 分鐘和到天津 40 分鐘的公交化路網。同時新區具備空港優勢，距離北京新機場約55公里。

  北京市區與雄安新區駕車也只需兩個小時左右，但目前南下交通不太便利。廣發策略研究報告指出，無論是前往上海、廣州還是深圳(往返)，均需要通過「高鐵+飛機」的方式才能抵達。即對於上廣深來說，無法通過高鐵或飛機的方式直達雄安新區附近的保定市，何況直達雄安新區。預計未來雄安新區交通基建方面的提升空間較大。

  時下，雄安新區三縣也都有著自己的產業。

  總面積為524平方公里的雄縣是「北方塑料生產中心」，到處可見塑料薄膜的銷售公司。截至2016年末，雄縣塑料產業鏈上下游生產企業4000多家，從業人員5萬多人，年產值超過100億元，塑料產業佔到GDP的70%。此外，「溫泉之鄉」是雄縣的另一個名字，其地下蘊藏著地熱水源，地熱田面積達到了320平方公里，占縣城總面積的61%。

  在總面積314平方公里的容城，服裝產業則是當地的招牌產業，據說，有四分之一的當地人從事服裝行業。而總面積近739平方公里的安新，除了由國家5A級旅遊景區白洋淀拉動的旅遊業，還有有色金屬加工業及製鞋業。

  國泰君安證券研究指出，雖然雄安新區三縣都有自己的產業，但整體產業結構較為落後，仍以傳統製造業為主，其發展空間很大。譬如在2015 年，三縣人均 GDP 約為 17000 元，而同時期北京人均 GDP 已經超過 10 萬元，雄安新區有著非常大的發展空間。

  對於深圳和浦東城市開發來說，產業聚集，大力發展總部型產業是成功的關鍵。而規劃建設雄安新區提出包括建設綠色智慧新城、打造優美生態環境在內的七大重點任務中，並未提及哪些企業要搬遷。

  對於雄安新區而言，既然是承接非首都功能，那麼，北京疏解出的行政事業單位、總部企業、金融機構、高等院校、科研院所等都可能成為遷往雄安新區的潛在對象。4月6日，中船重工宣布，籌劃將長城電子總部由北京遷入河北海洋裝備科技產業園，其他相關等業務也將逐步注入園區。

  「後續雄安新區應該積極規劃為北方的新興金融中心和北方的文化次中心，只有此類規格，才有助於此類區域後續形成新的投資機會和真正做大城市競爭力。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

  按照規劃，雄安新區遠期將承載200萬至250萬人口。安居客首席房產分析師張波看來，設立雄安新區並不只疏解人口作用。因為北京的功能為：政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心;城市副中心通州的功能為：行政辦公、商務服務、文化旅遊功能。這兩個城市的定位里，均未提到經濟功能。

  這都預示著，對於志在打造世界級城市群的京津冀來說，需要更好的協同效應，在北京積極疏導產業之下，雄安新區未來定位或是以經濟功能為主，承載更多的金融機構、總部企業、科研院所等北京外遷企業進駐。參照深圳與浦東新區，未來高端企業扎堆，高知人群隨之聚集，激增的人口及增多購房需求會一定程度上推高房價，保定整體經濟或將因此受益。

  總體來看，雄安新區現有開發程度低。諾亞研究就指出，雄安新區是北京周邊少有的空白地，開發程度不高，白紙一張，「具備高起點、高標準開發建設的基本條件」。

  截至記者發稿時，包括鐵建、交建、航天科技集團公司、冶金、中石化、國電、聯通、核工業、航天科工、華電、建築、能源建設集團有限公司、中鐵、新興際華集團有限公司、招商局集團有限公司等20多家央企表態參與雄安新區建設。

  4月初，央視記者對雄安新區籌備委員會進行了探訪。整個雄安新區的籌委會，共設立了綜合組、規劃建設組、協同發展組、城鄉統籌組等7個小組，一共有70多名工作人員，來自河北省、北京和天津的各個部門。

  目前雄安新區的首要任務是做好搬遷工作。「因為下一步我們要征地、拆遷、安置、就業，這些問題都要研究，所以要迅速地提出可行的方案。」河北雄安新區籌備委員會主任劉寶玲表示。