開發商為啥還沒給你辦出房產證？作為業主應該咋整！

我們都知道，一般購房者取得房產證要完成三步：

1、項目竣工通過驗收交付業主使用；

2、房企拿到整個項目的產權；

3、房企分割項目大產權，給業主的房子辦理分戶產權。

其中土地證是房企拿地后取得的，房產證是房子竣工驗收后取得的。

這個過程所需要的材料有下面這些：

1、五證；

2、房企的主體資格證明，一般是房企營業執照；

3、竣工驗收備案表；

4、房屋實測面積報告；

有了 3 和 4 后，房企可以通知業主收房了，同時房企也完成了初始登記拿到大產權。接著房企著手開始為業主辦理分戶產權。

正常情況下，這個過程也就一個月左右，業主自己也可以辦理的。開發商辦大證的時間一般在30天以內，業主的小證一般也在30天以內，算上交房時間，整個過程一般不應該超過3個月。

但在實際過程中，開發商一般都代辦產證，這裡面除了正常手續需要消耗一定時間外，還涉及到銀行抵押解除等資金運作，所以房企普遍在合同中約定交房后2年內為業主辦理分戶產權。

問題一、為什麼會辦不下來房產證呢？

房產證辦理超期或者無法辦下來的原因很多，主要有以下幾種：

① 違規用地（變更土地性質），②變更規劃（加蓋、超蓋），③竣工驗收問題（消防等未做到位），④面積實測問題，⑤資金鏈問題，⑥公共維修基金和契稅被挪用，⑦房企跑路。總體來看，房產證辦不下來絕大部分是因為房企違規操作。

問題二、房產證辦不下來會有哪些問題？

房產證下不來，購房者無法取得權，無法對房子進行買賣、抵押、贈與、繼承、出租等處置。房屋被拆遷時無法按國家政策及相關拆遷法規獲得拆遷補償。

更嚴重者，房企因債務被強制執行時，沒有辦理房產證的房子仍然屬於房企的資產，債權人（一般是銀行）可以依法要求強制執行。

問題三、辦不下房產證，開發商有什麼好處？

辦不下房產證，房子仍然屬於開發商，開發商可以利用房子進行再融資活動。此外，開發商的違規操作是辦不下來房產證的主要原因，這些違規操作已經讓開發商獲得了不少收益，比如好賣點，搞點違建增加利潤等。

問題四、辦不下來房產證，業主該怎麼辦？

由於辦不下來房產證的原因很多，業主能自救的難度也有所不同。

如果小區取得房產證的條件基本滿足，業主可以通過法律途徑要求過戶，難度不大；如果房企存在比較的嚴重問題，難以獲批，業主要求過戶的難度一般；如果房企存在嚴重的問題，辦理房產證的難度大，且業主暫未入住應考慮退房。

此外，如果小區存在產權問題，業主都會受影響，這個時候業主行動起來才是關鍵，但部分有「搭便車」想法和缺乏法律風險意識的業主是個麻煩。

問題五、怎麼避免產權風險？

一般來說，期房盡量買大品牌房企的房子，即使工程質量不比小房企好，但考慮到品牌影響力，一般產權風險要明顯小於小房企。

不要涉足小產權房。小產權的房子根本沒有大產證，而且房子存在規劃風險。買房前看清楚項目的手續，手續不全的項目可以略過了。即使是手續完整的房子，收房時也應注意檢查竣工驗收備案表和面積實測報告，如果沒有這兩個文件，開發商就屬於違規交房。此時你應考慮的是維權或退房，如果住進去幾年後，房價也漲上去了，才因為房產證辦不下來向開發商維權，作為購房者的你也會陷入進退兩難的境地。

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