「租售同權」時代到來，租房能否代替買房？

剛剛召開的中央政治局會議強調，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。為了實現百姓安居夢，正著力構建「購租並舉」的房地產市場供應體系，打造多層次住房結構，多角度保障不同群體的住房需求。

與此同時，由住建部牽頭多部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。

那麼，中央政府為何要積極發展房地產租賃市場呢？一方面，致力於解決流動人口的住房問題，確保「居者有其屋」。數據顯示，2015年，流動人口為2.47億人，2020年將增至2.82億，2030年則達到3.27億人。如此巨大的租房需求市場，當局一定要引導其規範發展。

另一方面，房地產租賃市場亂像叢生，極不規範。存在著大量「黑中介」、二房東、「霸王條款」、隨意漲價、房租欺詐、不退還押金等現象。住房租賃市場制度及市場體系不完善，使業主和租房者雙方權益難以得到保障，這也成為住房租賃市場上亟待根治的頑症。所以，規範發展各大中城市住房租賃市場已刻不容緩。

此外，之前的房地產調控主要在「需求端」進行，就是遏制投資性需求，這樣的調控效果並不理想。而現在發展房地產租賃市場，從供給端入手，加大房屋租賃的供應，從多角度滿足不同群體的住房需求。這樣外來人口可以通過房屋租賃來解決居住問題。倘若很大一部分人群都選擇租房居住，那麼各城市房價上漲壓力就會減輕。

為了響應中央積極發展住房租賃市場，實現「購租並舉」目標。廣州、中山等城市也紛紛響應，並提出了「租購同權」的概念。「租購同權，實質上是弱化房子作為市民權利憑證的角色。它指向的是平等的市民待遇。由此也傳遞出一個積極的信號，即未來租房與買房在市民待遇上的差別縮小將是大勢所趨。

那麼，「租購同權」，租房能否替代買房嗎？筆者認為，隨著「租購同權」機制的不斷完善，長期來看是可以辦到的，但短期內由於遭遇重重困難，要想實現「租購同權」難度很大。

首先，目前的「租購同權」，實質上是有條件的。僅在子女教育方面，廣州就有戶籍、綠卡等方面的限定，中山也標明要「符合條件的承租人子女」；再比如,「同權」並不意味著租房和購房者的子女上學完全實現了同步化。如限於優質教育資源的嚴重匱乏，公立名校要對租房者敞開大門，至少在眼下看還並不現實。

再者，「租購同權」的實施路徑，並不是要將本屬於購房者的權利切割給租房者，而是要賦予租房者相應的權利增量來實現與購房者的平權。目前情況，雖然「租購同權」讓符合條件的租房者與購房者在理論上享有了平等的就近入學機會，但教育、醫療等的蛋糕只有這麼大，如果「同權」只是對既有資源的再分配，並無總量增加，由此勢必也將加劇對有限資源的無序爭奪。

對此，筆者認為，現在「租購同權」所要做的是「補低就高」而非「削高補低」。所以，要想真正把「租購同權」中的就近入學、就近醫療等權利落到實處，政府部門要加大對教育、醫療等資源供給的投入必不可少。只有蛋糕做大了，分起來才能真正確保每個人所分到的都有所增加。

最後，「租購同權」需要大幅增加租賃房源供應，目前國內各城市一二手房市場比較發達，但房屋租賃市場卻不成規模。如果光靠政府解決房屋租賃問題是不夠的，還要像上海市那樣，拿出開發用地，讓房企廉價拍得，雙方談好「只租不售」。這樣開發商拿地建房后，便可直接投向房屋租賃市場，獲得長期穩定的收益。只有大量房源源源不斷的拋出，才能為「租購同權」奠定基礎。

現在廣州、中山等地都開始實施「租購同權」，意在要讓租房人與購房者享有同等待遇。從短期來看，租房者還會受到各種限制、以及資源供給有限、房源不足等因素制約。但從長期來看，如果「租購同權」全面鋪開，並且相關待遇對租房者及時跟進。相信在不久的將來，租房還是可以替在買房的。

平說財經 （微信ID: bzzcaijing) 原創時評。

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