南京樓市的考驗才剛剛開始！

近期，南京樓市很忙、很熱鬧，每天的樓市動態畫面都是這樣的：近1500人搶300多套房源、一天內3000組客戶登記買房.......市場的熱度給人一片欣欣向榮的繁榮景象。然而熱鬧的背後卻讓人有些擔憂！

南京經過三輪調控加碼，已經出現新的變化，展望後市，這樣的熱度還能維持多久？樓市將向何處去？現在南京的房子還能買？很多人關心這個問題。

其實，接下來，樓市已經不那麼樂觀了！下文將從四個方面來分析。

一、神盤加推，熱鬧的背後是樓市預期下降

時隔大半年，南京終於迎來一波真正的開盤潮，然而市場已經有了新的變化：

1、降價？南京多盤銷許均價下調，開發商這麼回應

最近新領銷許的一些樓盤價格出現下調引發買房人對於房價走低的期待，如：

青龍山國際生態新城融僑悅城，精裝均價22781元/㎡，相比上次上批房源下降超1000元/㎡；

城北電建洺悅府，毛坯均價22351元/㎡，相比上批房源下降近500元/㎡；

城南世茂城品，銷許34380元/㎡，相比上批房源下降約420元/㎡

江寧翠屏誠園，精裝均價26739元/㎡，相比上批房源下降約130元/㎡；

城南板橋藍光公園1號，精裝均價21428元/㎡，相比上批房源下降約70元/㎡；

房價真的降了嗎？

據了解，此批樓盤申領銷許的房源大都處於邊角位置，所以房價與上批有些差異。但事實上，房企在領取銷許前進行價格備案時，物價部門採取就低不就高原則，審核依據參考上一批的預售價格以及近期區域內的成交均價。

2、曾經買不到的那些熱盤，這次都要來了

這波開盤中，南京各個板塊基本都有樓盤加推，尤其是那些被看成買不到的「神盤」（除河西外）統統都來了。這些熱盤具有這些特點：

位於南京限價嚴重的區域，一二手房房價倒掛嚴重，最高倒掛近10000萬元/㎡；

新房性價比高，如剛需們久等的高新、祿口、六合的樓盤都有樓盤加推；

這些樓盤此前意向客戶眾多，買房人托關係買房號都要買的樓盤，高位蓄水很厲害。

3、開盤潮背後的真相：市場預期已大不如前

首先，這一波開盤潮，有其特殊原因和背景。這批開盤樓盤大部分是此前遲遲不上市的（由於限價，開發商捂盤），買到難度係數大，房號也要幾十萬一個，若早前開盤都是幾十個搶一套，市場供應嚴重不足。值得一提的是，實行公證搖號后，已經有多個樓盤房源數比客戶人數還多，達不到「公證搖號」的指標，買房人明顯減少。

其次，市場進入買方時代。要公證搖號的樓盤，現在中籤率高則達到83%，低則也有30—40%，相比此前的「10%不到的得房率」還是很不錯的，所以事實上這些樓盤沒有達到此前那麼高的預期，市場進入買房時代，買房人終於可以買到自己想要的房子！

公證搖號樓盤中籤率一覽表

南京買房中籤率越來越高，原因主要有兩點：

南京樓市調控的持續深入，暴漲預期已消失（2016年9月，南京限購（不含高淳、溧水、六合），10月限貸；2017年3月，南京全面限購，南京社保提高到2年；2017年5月，南京3年限賣，打擊投資買房）；

513新政對短炒投資客打壓確實很厲害，房子5-6不得交易，對於投資客是個大考驗，被套也是很有可能的。

再次，513新政后，南京基本告別「日光碟」。截至目前，南京新政后已有22家樓盤開盤，其中，僅2家賣完。與此前，開盤即熱銷的「日光」現象形成了鮮明的對比。

4、現在，南京房子還能買嗎？

從價格上來看，南京正在告別低地價盤時代。要知道，這波開盤樓盤大部分還是上一波的低地價樓盤，地價還在2萬以下。不過，由於前期的熱銷，基本也臨近清盤階段，賣一套少一套，個別樓盤推完這批就收官了。

等這批低價樓盤賣完之後，南京樓市將進入高價盤時代。所以，南京這波房子大部分還是很好賣。

當然市場也會進一步分化，有些房子可能就不會那麼好賣：

一方面，一二手房房價倒掛嚴重的區域，新房很搶手；

另一方面，透支的高價房賣不動，主要包括下一輪高價地新盤、偏遠配套不成熟區域、房價透支過多的區域等。

二、南京樓市的考驗才剛剛開始！

對於南京樓市，更為殘酷的是，當這波熱盤過境后，南京樓市的考驗才剛剛開始，樓市邏輯已經變了！

1、開發商賣房邏輯變了：接下來，開發商捂盤現象會越來越少，快速回籠資金將成為開發商的新目標。之前開發商一直藏著掖著，不願開盤，是因為還對市場還抱著期望。今年樓市大局已定，房價上漲預期已不可能。對於開發商來說，現在早賣可以早點回籠資金，再捂盤延遲開盤就是在給銀行打工。所以，現在開發商賣房邏輯就是給買房人送福利，也不給銀行送錢。可以預見，那些2萬+的高價地將會加快上市節奏，後市供應也將會跟上來。

2、南京新一輪的上市樓盤壓力大了：513新政這波調控后，投資客已大量退場，這部分需求基本可以忽略不計；剛需和改善需求在這波開盤中得到較大釋放，消化了很大的市場需求；接下來，留給新一輪上市樓盤的客戶就大大打折了。

3、地王被套已不可避免：之前南京拍出那麼高地價，南京主城各大板塊的地價均已站上2萬，開發商成本在那，由於限價措施，不管地價是多少，也只能貼著紅線賣，有些地王站崗也是難免的。這時，開發商為了回籠資金，當雷鋒給買房人送福利也是可能的。

三、外部環境進一步壓縮，房貸收緊雪上加霜！

近段時間，房貸政策收緊的信號已經越來越明顯。近日北京、上海、廣州多家銀行再次收緊房貸政策，部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。20家銀行停貸經核實后，數據並不嚴謹，但是多城收緊房貸已是大趨勢。總結下來，當前房貸出現的問題有：

1、房貸利率優惠取消，有可能還要上浮；

2、申請房貸難，下款難度大，批貸時間延長；

3、申請房貸買房要麼貴、要麼等！

目前，銀行對房貸「定向加息」，買房成本至少上升了10%以上，以後可能更高。

四、當下，買房人該怎麼辦？

1、剛需該買還得買：南京正在告別低地價樓盤時代，賣一套少一套；接下來新一輪的上市，就將走進高價地時代。

2、改善擇機換房：隨著房源的陸續上市，買房人選擇面大了，改善客戶可以多選一選，但要求也不要過高，適合自己就好；

3、投資可關注多不限購的產品和區域：短期內房價不可能再漲了，加上限購限賣，南京住宅短期投資價值已經逐步喪失，靠增值獲益難上加難！若手中有多套房產，建議先處理掉一些價值兌現的產品。今後房產投資方向要朝著從交易型房產向持有型房產的房東轉變；還可重點關注不限購的大城市都市圈樓市。目前大城市周邊的城市政策還相對寬鬆，房價也還有一定的上升空間，大城市被限，資金外溢到周邊的城市。