新政后臨深樓市怎麼走？深圳客東莞客，約嗎？

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5月13日，位於臨深片區塘廈鎮的卓越蔚藍岸開放營銷中心，這是4·10新政以來東莞臨深片區首個亮相的剛需住宅全新樓盤！在樓盤現場，深圳客幾乎不見，取而代之的是本地購房者。

業內人士認為，新政抑制深圳投資客進入東莞市場，但是本地購房需求仍然旺盛，價格合理的話，許多本地剛需購房者會考慮入市。

隨著珠三角融城的持續，臨深仍然是樓市的大熱點，又有新盤入市，深圳客、東莞客，約嗎？

臨深全新盤亮相人氣還在，現場基本都是本地客

5月13日上午十點半，位於塘廈的卓越蔚藍岸銷售中心正式開放，出乎意料之外，現場人氣很旺，不少購房者來到現場了解樓盤情況。現場一名銷售人員告訴樓三姐，人氣這麼旺我們很意外，而且基本上是本地購房者。他認為，這兩年塘廈的房價上到「2萬字頭」，本地購房者的心理價位也被提高了，所以有新盤出現大家會來看。

塘廈鎮是東莞最受深圳客青睞的鎮街之一，前兩年一些塘廈樓盤的深圳客比例達到八、九成，由於地理位置的優勢，除了投資客外，不少深圳人在塘廈買房自住。自從「4·10」新政出台後，深圳客購房資格受到限制，受影響最大的正是臨深片區。不過，新盤亮相人氣不錯，讓現場銷售人員鬆了一口氣，直呼「沒想到來了這麼多人！」

該樓盤推出98-117平方米三至四房產品，正是符合目前剛需購房者需求的戶型。現場一名購房者鄭先生告訴記者，他在離樓盤不遠的地方做生意，很想在附近買套房子。「塘廈的樓盤很多，不過都是舊盤為主，新盤很少。」他說自己看中這裡是因為附近有個學校，交通也很方便。

鄭先生說，自己看了塘廈其它的樓盤，基本上價格都在2.5萬元/平方米左右，太貴了，如果卓越蔚藍岸的價格沒那麼貴，他就會買。

樓三姐了解到，除了卓越蔚藍岸外，今年塘廈新推出的樓盤還將有城市綜合體星河時代和天悅中央廣場等。新盤雖然不多，但已在售的樓盤貨量不少，根據東莞統計局統計的一季度庫存情況來看，截止3月底，塘廈的庫存量為24.13萬平方米，達1933套，在全市鎮街當中排名第三。

有鎮區舊盤遇冷，三三級市場聯動失效

臨深片區新盤首次亮相引起的市場關注度雖然沒有新政前那麼高，但是仍然有不少的人氣，而舊盤就沒有那麼幸運了。

從本地的購買力水平來看，塘廈、鳳崗本地購房者的經濟實力相對較強，原來的房價也相對較高，深圳客撤退後，在價格合理的基礎上，本地購房者仍然有買房的實力。但是，其它的臨深片區如清溪、樟木頭鎮等區域樓市卻因這一輪深圳客的進莞投資推高房價，又因為深圳客的撤退而受挫明顯。

樓三姐了解到，在「4·10」新政出台後，連續兩三周時間清溪鎮有樓盤的成交量為0，樓盤現場門可羅雀，不得已之下，有樓盤開始推出特價盤來吸引購房者。2005年上半年，清溪的房價只有7000多元/平方米，到2016年下半年，清溪房價已經上漲至2萬元/平方米以上，房價的上漲主要由深圳客投資置業推動。「當時一輛輛大巴將深圳客從深圳帶到東莞樓盤，許多樓盤開盤就被哄搶一空。一些樓盤直接在深圳設置幾十個展點，大部分房子都是賣給了深圳客。」一名業內人士回憶，帶動深圳客最有效的方法就是二三級市場聯動，由深圳二手中介將客戶直接帶到東莞樓盤現場買房。但是自從「4·10」新政后，二三級市場聯動這一「帶客神器」失效，深圳客失去在東莞的購房資格，想買房也買不了，深圳二手中介在東莞也沒有了用武之地。

清溪、樟木頭街鎮街樓盤來訪量出現大幅度減少。而有樓盤為了吸引本地購房者，進行特價房促銷，部分產品價格低於1.5-1.6萬元/平方米。根據東莞統計局公布的數據顯示，4月份清溪成交了204套住宅，成交面積約2.2萬平方米，成交均價為17535元/平方米，樟木頭鎮成交143套，簽約均價為14855元/平方米，均出現了明顯下滑。臨深片區另外三鎮塘廈、鳳崗、黃江簽約均價仍然在「2萬字頭」

在東莞統計局公布的數據當中，截止3月底，清溪庫存面積為21.68萬平方米，共1783套住宅，在全市排名第五。

深圳客還在看房，多隻看不買

不能在東莞購買一手房了，深圳客都去哪裡了？一名深圳中介告訴樓三姐，他現在還在進行二三級聯動帶深圳客，不過現在帶到東莞沒用了，因為不能買房，他們轉而帶到不限購的惠州去。

不過，一些資深的深圳投資客仍然不放棄投資購房機會，自發組織到東莞看二手房。「上周末我們在虎門、厚街看了不少東莞的二手房，這些鎮區的房價比臨深片區的價格要低一些。」深圳投資客劉先生說，自從各地出台樓市政策后，他暫時沒有投資買房了，但是他和朋友們利用周末在廣州、東莞、中山甚至清遠等地都有去看房，只看不買。

「現在的市場誰也說不準，除非有覺得價格特別合適，產品特別好的，不然不會再買了。」但是經歷了過去兩年的樓市高峰期，不少投資客仍然不肯放棄，仍然還在密切地關注著樓市，「只能說相比以前，更加謹慎了。」

本地客：關鍵還是看價格

深圳客不能來東莞買房，住在東莞臨深片區的本地購房者最為高興。「出了政策了，房價會下來了吧？」正在看房的李小姐對樓三姐說，希望能夠得到肯定的回答。她說，現在深圳客不來了，房價也不再看著上漲，她覺得看到了購房的希望。「心理價位是多少？當然是越優惠越好！」李小姐說不準房價降到多少錢才是入市的最好時機，不過她認為鳳崗、塘廈這樣的地方1.8萬-2萬元/平方米左右總是要的。「我許多本地的朋友都想買房，但關鍵還是要看價格。」

在塘廈工作的黃先生急著買房是擔心深圳客「捲土重來」。去年看著房價不斷上漲，眼看著自己買不起房，黃先生既著急又無奈。今年深圳客被限購，房價穩住了，如果有價格合適的房子他就打算出手了。黃先生說，在塘廈有很多買房自住的深圳客，和深圳來往便利，長遠來看，深圳人還是有可能會回到東莞買房的。

開發商：不會放棄深圳客市場

雖然4·10新政出台後，沒有在東莞繳存社保或個稅的深圳客失去了購買新建商品住房的資格，但是開發商們並不捨得放棄深圳市場。在臨深樓盤的廣告宣傳當中，他們仍然著重於宣傳項目往來深圳的便利性，「也許哪一天政策放開了，深圳客又可以過來買房了呢？」一名開發商說道，相對於東莞本地購房者而言，深圳客的購買力更為強盛，而且對於價格的接受度更高。

而也有開發商表示，在不違規的情況下，深圳客也可以通過連續繳存一年社保來獲得購房資格，對於自住需求的深圳客來說，是可以這麼考慮的，「畢竟東莞的房價相對深圳還是比較低。」

「如果開發商的品牌影響力夠大，有一批忠實的擁護者，一些深圳客願意等一年半年。」東莞一名資深業內人士認為。

業內人士：

營銷回歸本土市場，也為深圳客回歸做好準備

深圳客退潮，首當其衝的是過度依賴深圳客成交的臨深片區。在深圳客離開東莞市場后，如何將開拓本地客源，刺激本地購房者入市成為許多開發商面臨的一大挑戰。

東莞中原地產研究部建議開發商，首先是在營銷上要回歸本土市場，在進行二三級聯動、推廣、活動等系列措施時都要從本土客的角度出發，開拓本地市場，刺激本地購房者入市；同時維護好非莞籍業主及客戶，為後期營銷做鋪墊。此外，市場回歸自住屬性，本土需求基數小，對價格預期需重新評估。另外，從現在開始培育沒有購房資格的深圳客和非莞籍客戶，為將來其獲得購房資格后買房提前做好準備。

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