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下半年開發商或「以價換量」,須防炒作捲土重來!

下半年開發商或「以價換量」,須防炒作捲土重來!

  最新數據顯示,當前房地產市場延續「降溫」態勢,樓市調控政策逐漸顯效。有分析預計,今年下半年樓市會比較冷,價格已有下滑跡象,有些城市的項目可能降價甩賣,以此保證業績,銷售回款也會放緩。不過,也有評論指出,熱點城市房價上漲預期尚未逆轉,土地價格仍明顯上漲。綜合來看,當前樓市正處於「弱平衡」狀態,市場稍有些風吹草動,都可能會打破這一局面,引發連鎖反應,要謹防炒作捲土重來。

  市場整體趨冷 分化態勢明顯

  數據顯示,6月京城二手房成交量為8918套,同比減近三成,環比降17.4%。隨著北京二手房市場交易量的持續回落,房價也在逐步企穩。以通過我愛我家成交的房源為例,北京二手房價5月環比下跌了3.4%,之後6月又再次環比下跌了4.7%,降價房源也從高總價、大戶型的二手非普宅蔓延至成交佔比較高的中小戶型的二手普宅。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計,今年北京二手房房價的跌幅有可能超過10%,從三季度開始,價格下跌的區域和跌幅有望進一步擴大。鏈家研究院負責人楊現領也表示,目前北京均價下降約7%左右,個別區域降幅較大,但總體上屬於正常。預計今年整個市場交易價格回落應該在10%左右,此外學區房和捷運房跌幅較大。

  另據報道,深圳市規劃與國土資源委員會日前公布的6月樓市成交數據顯示,深圳一手住宅價格9個月連續下跌,未突破5.5萬元的均價線,而一手住宅成交量隨著預期回穩保持在相對正常的水平。此外,二手住宅也在6月開始回落,成交量環比下降。

  而此前公布的5月70個大中城市房價變動情況顯示,15個熱點城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落,其餘大中城市房價環比下降或漲幅回落的城市個數有所增加。這意味著,在調控持續兩個月後,房價明顯企穩。不過,70大中城市中,有20個城市漲幅超過1%,4個城市漲幅超過2%。具體來看,蚌埠漲幅環比上漲高達3.4%,北海環比漲幅達3.2%,湛江上漲2.6%,哈爾濱上漲2%。

  業內人士表示,兩年前領漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調整,樓市分化進入新周期。預計三四線城市領漲今年樓市下半場,而4季度房地產銷售數據的漲幅很可能降至個位數,整體市場將出現平穩降溫。

  開發商或「以價換量」

  據報道,截至7月3日,據Wind資訊統計數據顯示,按照申銀萬國行業分類,滬深兩市共計22家上市房企披露2017年中報業績預告,凈利潤實現同比增長的企業有12家,佔比超過五成。

  值得注意的是,目前公布2017年中報業績預告的房企一般為中小房企,尚不能代表整個房地產板塊的運營情況,但已可折射出行業基本面趨勢。整體來看,榮盛發展等中型房企增長速度放緩,轉型不利的企業虧損較為明顯。

  「預計今年下半年市場會比較冷,價格已有下滑跡象,預計有些城市的項目將降價甩賣,以此保證業績,銷售回款也會放緩。」一位房企高管如是透露。

  事實上,多家房企均有這樣的擔憂。

  長江證券房地產分析師蒲東君表示,上半年一、二線城市房價主要受「限價」政策影響,房價走勢扭曲,但進入下半年後,房企開始面臨資金壓力、規模衝刺壓力,有可能採取「以價換量」的策略積極推盤,房價走勢或將發生實質性變化。

  蒲東君進一步表示,由於債務「期現結構」的原因,房地產企業資金鏈雖無近憂但有遠慮。從短期債務償付能力來看,貨幣資金覆蓋率長期處於1倍以上,最高可達3倍以上,意味著房地產企業結餘大量在手現金,短期沒有償債壓力。但是從長期來看,由於2014 年至 2016 年,房地產企業發行了大量 3 年至 5 年期的公司債券等長期債務工具,將在 2017 年下半年陸續迎來兌付期。

  鑒於此,蒲東君認為,在長期償債壓力較高,而融資受阻、成本上行的背景下,房地產企業將更加依賴於經營性現金流,即銷售回款,將促使其接下來加大推盤力度,這一點從近期開發商行為上可以得到初步印證。

  另有業內人士稱,在此輪房地產調控政策高壓下,預計未來此前高價拿地的房企將會退出市場。該人士表示,2016年,是地王誕生最多的一年,尤其一些中型房企,為了銷售規模增長,不惜高價拿地,未來或將轉讓這些項目或部分項目股權。

  蒲東君也稱,房地產行業進入大象起舞時代,小型房企加速退出,行業集中度快速提升,但提升邏輯從小型房企被動退出(經營困難)轉變為主動退出(拿地困難)。

  須防炒作捲土重來

  《經濟參考報》4日發表署名為陳濤的評論指出,3月中旬以來,全國各地出台嚴厲的房地產調控政策,對住宅投機炒作行為進行圍剿,取得了積極成效。但熱點城市房價上漲預期尚未逆轉,土地價格仍明顯上漲。綜合來看,當前樓市正處於「弱平衡」狀態,市場稍有些風吹草動,都可能會打破這一局面,引發連鎖反應。

  應該看到,房地產市場基本面正發生根本性變化。從政策層面看,「房子是用來住的,不是用來炒的」,已經有效落實到具體的政策實踐之中。

  不過,熱點城市房價上漲預期依然強烈。據中原地產統計,截至6月20日,全國賣地最多的50個大中城市合計賣地金額同比上漲36.3%,平均地價上漲32.6%。雖然土地供應增加能夠緩解熱點城市供求錯位矛盾,但地價明顯上漲,反映出房地產開發企業的樂觀預期沒有發生實質變化,房價上漲預期尚未根本逆轉。市場炒作的動力,正是源於對熱點城市房價剛性上漲的信念。因此,市場投機炒作力量可能只是暫時偃旗息鼓,如果影響房地產市場的因素髮生變化,投機炒作仍可能捲土重來。

  數據顯示,2017年5月全國70個大中城市中,大多數城市房價仍在上漲,漲幅有所回落,深刻反映出社會根深蒂固的炒房頑疾。2003年以來,房價特別是熱點城市住房價格持續大幅上漲,巨大財富效應釋放了空前的房地產投 資投機需求,進而形成一種炒房慣性。與此同時,地方經濟發展與房地產業高度關聯並逐步形成路徑依賴,導致房地產市場在相當長時間內「拒絕調整」,而社會資金大量湧入熱點城市房地產市場,製造業轉型升級「失血」,經營實體不如買房坐等升 值,一定程度上改變了有關區域社會經濟金融的運行結構,這些都與供給側結構性改革背離。

  總體來看,當前樓市正處在「弱平衡」狀態。為防止投機炒作捲土重來,在落實「五限」措施的同時,要加快推出房地產市場調控的長效機制。

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