好戶型為啥總也買不到？開發商「擠牙膏」式售房造成供應不足假象

三條房產新政

近日，瀋陽市人民政府辦公廳出台關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見規定：

取得預售許可的商品住房項目，開發企業要在10日內公開全部准售房源及每套房屋價格，一次性對外銷售，不得分期分批銷售，並在售樓現場顯著位置公示樓盤銷控表。

嚴禁房地產開發企業和中介服務機構借合同撤銷或變更之機進行期房投機、囤積房源、捂盤惜售，牟取不正當利益的行為。

嚴厲打擊擾亂房地產市場秩序的違法違規行為。嚴肅查處開發企業和中介機構捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價、未許先售、捆綁搭售等違法違規行為。

6月20日下午，瀋陽市房產局對瀋陽市6個開發商企業售樓處進行了集中走訪發現，市民詢問准售樓盤賣不賣的問題時，工作人員稱有些戶型還不能選擇。

此外，一些開發商還存在取得預售許可10日內未公開全部准售房源及每套房屋價格的行為。

而按照瀋陽的房產新政，對於取得預售許可開發企業，要在10日內公開全部准售房源及每套房屋價格，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。同時，嚴禁房企和中介機構進行期房投機、囤積房源、捂盤惜售。

房產局市場處負責人表示，對於抗拒檢查的企業，他們日後的網簽將受限制，甚至可能暫緩土地發放及市場限制。

現場一：廣廈綠園售樓處、遠洋大河宸章售樓處

市民詢問准售樓盤 工作人員稱有些戶型不能選擇

時間：20日14時30分

遠洋大河宸章由瀋陽銀基新世紀置業有限公司開發建設，位於瀋河區瀋水路620－1號。

廣廈綠園項目情況由瀋陽明鴻地產有限公司開發建設，位於于洪區松山西路192-2號。

記者跟隨現場檢查人員趕到現場時，售樓處內有不少市民正在看房子。

一位女性市民在與現場銷售人員的溝通中表示，想選擇其他戶型的房子，但售樓人員表示，目前還不能選擇，因為其他樓號還沒有開始售賣。

「目前只開了兩棟樓，但是可選擇的房源確實不多了，其他的還沒有定下來具體的銷售時間。」銷售人員解釋說，最快交房的房子剩下的已經不多，希望客戶能認真考慮下。

隨後，檢查人員走進售樓處表明身份后，銷售負責人表示，下了預售許可證的房源目前處於售賣階段，預售許可證確實已經下發。

檢查人員表示，他們家銷售現場公示不完整。未公示最新的預售許可證、《商品房買賣合同》示範文本、《城市商品房預售管理辦法》及《銷控表》。

2017年6月5日取得預售許可共4棟（3#、5#、8#和10#），證號17176號，未按規定及時公開銷售。

遠洋大河宸章售樓處沒有公示銷控表，2016年9月9日取得銷許的高層7號樓（G7）和2017年5月23日取得銷許的四棟洋房（Y19、Y20、Y22、Y23），至今未按規定及時公開銷售。

萬科金域華府項目由瀋陽萬科北溪置業有限公司開發建設，位於皇姑區文大路231號。

金地錦城由瀋陽金地錦城房地產開發有限公司開發建設，位於渾南區新隆街22－36號。主要存在問題是未公示銷控表。

離開第一個走訪的售樓處后，現場檢查人員告訴記者，像上文這樣的開發商不在少數，而且每家的情況都大同小異，都是因為房源和價格的問題不願意把房子全部拿出來賣。

記者以市民身份走進萬科金域華售樓處后，一名女性銷售人員接待了記者。

進行了詳細的樓盤介紹后，銷售人員表示，目前剩餘的房源已經不多，高層和洋房已經幾乎賣完了。記者提出了房子剩的太少，想問問沙盤上其他房屋樓號何時開盤，工作人員表示，目前還沒有定下來房屋的開盤日期，無法回答。

檢查人員來到售樓處后表示，希望銷售人員能提供房屋的銷控表與預售許可證公示情況。

記者在售樓處內的牆壁上看到了商品房預售許可證，但銷控表沒有公示出來，下了預售許可證的房屋也沒有銷控表。「因為房子還沒開始賣，所以我們沒有做表。」工作人員解釋說，要和單位相關領導彙報，直到現場檢查人員離開時，也沒有得到樓盤相關工作人員或者負責人任何形式的回復。

工作人員介紹，萬科金域華府銷售現場銷控表公示不完整。2017年5月24日取得銷售許可證共5棟（B06、B10、B07、B08、B09），證號17152。目前在售B06、B10，餘下B07、B08、B09未按規定及時公開銷售。

現場三：月星國際城售樓處

銷售現場未公示銷控表 部分樓樓盤未及時公開銷售

時間：20日16時

月星國際城由瀋陽星港地產投資有限公司開發建設，位於渾南區沈中大街7－20號。

記者到達星月國際城是發現，達星月國際城存在銷售現場未公示銷控表。

2017年4月17日取得銷許的20號樓，未按規定及時公開銷售的問題。

房產局：瀋陽新房其實不少

記者在與房產局工作人員走訪中發現，6個樓盤全部存在10日內沒有公開全部准售房源及每套房屋價格，沒有一次性對外銷售，分期分批銷售等情況。這些開發商也沒有在售樓現場顯著位置公示樓盤銷控表。

「這些情況都是不允許的，我們檢查后都要按照不同情況進行處理。」瀋陽市房產局市場處現場檢查人員表示，由於開發商預售的房屋比較多，如果一次性全部拿出來賣，他怕剩下的都是不好的樓層或者位置，所以一般會選擇分期分批銷售，讓市民覺得房子很搶手，自然開發商便不愁賣了。

工作人員分析，這樣一來，很多市民在購房時就會出現著急的情況，但事實上瀋陽的新房子其實不少，只是開發商沒有全部拿出來賣。

瀋陽市房產局信息中心主任陳權介紹，此次檢查主要是看預售許可證房屋是否一致對外銷售、10日內准售房源的情況、銷控表，買房子其實和上商場買衣服沒什麼本質上的區別，但是商場不會有衣服不賣，而房子卻出現了這樣的情況。

「根據不同情況，我們以往會對違法當事企業直接約談企業負責人或者限期整改，這次將要直接進行網簽限制、暫緩發放土地及市場限制。」陳權解釋說，他們發現了有開發企業辦完預售許可半個月了，房子卻一套沒賣出去，所以準備進行這次集中檢查。

記者走訪

銷售人員稱「擠牙膏」式售房屬「飢餓營銷」

6月10日，記者以客戶身份對遠洋大河宸章樓盤銷售情況進行了探訪，在售樓中心，一名銷售人員接待了記者，並推薦了遠洋大河宸章二期洋房項目中的熱銷戶型。

銷售人員介紹，遠洋大河宸章二期項目一共有12棟洋房，預計2019年10月交房，6月份只對外認籌Y25棟洋房，該棟洋房預售許可證在6月底下來。

銷售人員隨後向記者簡單介紹了在此樓盤購買商品房的交易流程，首先進行認籌，然後搖號，再交錢選房。銷售人員特別提示稱，二期洋房已經有四棟樓售罄了，一般情況下，洋房一個月開兩棟，6月份只能對外認籌一棟樓。

「4月份開兩棟，5月份開兩棟，6月份開一棟25號樓，7月份開兩棟。」男銷售人員說。

「6月份只對外認籌1棟洋房，房源是不是有點少啊？」記者向銷售人員詢問。

面對記者的疑問，男銷售人員毫不避諱地說：「這些營銷方式叫做飢餓營銷策略，這裡的房子你有錢，但找不到接洽人，房子可能都買不著。」

男銷售人員舉例說，比如：一伙人想吃飯，面前擺上10種食品，可以挑三揀四，但如果面前只擺一個饅頭，沒有選擇，不吃就沒有，大家都搶著吃，

「如果我們可以銷售的洋房全開盤對外銷售，客戶容易選花了眼，不利於快速營銷。」男銷售人員說。

業內聲音

「飢餓營銷」刺激購買慾望屢試不爽

事實上，商品的價值往往通過供求關係得到體現，「飢餓營銷」常被運用於商品或服務的商業推廣，這種營銷策略主要是商品提供者有意調低產量，以期達到調控供求關係、製造供不應求「假象」、以維護產品形象並維持商品較高售價和利潤率的營銷策略。

在瀋陽一家房地產公司營銷部門負責人劉明（化名）看來，飢餓營銷策略有時被一些房地產開發作為營銷手段來刺激消費者的購買慾望，而且屢試不爽。

上述房地產市場業內人士分析稱，這種開盤擠牙膏式推房，是開發商故意製造的「飢餓營銷『，每次只推出一小部分，造成市場上供應不足的假象，催促買房人趕緊購房。」