房子登記在孩子名下還有這6大隱患？看完很多家長都後悔了！

現在，有不少家長在買房的時候，因「各種原因」將房產直接登記在未成年子女名下。不過，有必要提醒這些「用心良苦」的家長們，你們只想到了「娃娃房」的利，卻沒意識到它的弊！

1、規避稅費。將房子直接登記在未成年子女名下，相比贈予、繼承等既省錢又方便，能省下不少稅費，還不用擔心將來會徵收遺產稅；

2、規避家庭破產風險，為自己和孩子都留條後路。有些家長從事商業經營活動，在經營良好時提前策劃，以孩子名義購置房產，如果面臨生意失敗，資不抵債等風險，還能給自己保留一部分東山再起的資本，為自己和孩子都留條後路。

3、夫妻感情出現危機，從保護子女權益出發，把房產登記在子女名下。夫妻之間產生矛盾時往往互不相讓，誰也不願在財產上吃虧，此時有些夫妻會共同出於對子女的愛護，協商將房產登記在子女名下。

4、提前為孩子準備婚前財產，不用擔心其婚後被配偶分割。

周女士與丈夫感情亮起紅燈。離婚協議簽訂一切順利，可問題出在了孩子撫養權上。早在孩子5歲時，夫妻倆就把一套房產登記在了兒子名下。

他們都是生意人，可謂用心良苦，把房子放在兒子名下，一來可以給自己和孩子留條後路，保留一部分資產；二來是提前給兒子準備婚房，以後就不用擔心媳婦占份額了。可是，夫妻倆千算萬算，也沒算到自己會離婚。

關於孩子的撫養權，周女士起初是願意讓給男方的，畢竟男方家裡就這麼一個獨苗，男孩子跟著爸爸也挺方便。

可是，有件事周女士很不放心，因為兒子還小，還是未成年人，名下的房產還不能自己處理，一旦男方拿到撫養權，肯定是要與孩子一塊兒居住在該房內的，萬一男方再婚，只怕這套房子最終的權屬還是個未知數。

出於種種擔心，周女士開始糾結，死活不願放棄撫養權。而男方也是出於相同原因考慮，堅決不妥協。二人婚還沒離，卻為此鬧得不可開交。

這些風險你必須知道！

1、買房不能貸款。

如果買賣合同約定房屋的購買方是未成年人一人，則該房屋買賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清房款。

2、孩子獨立買房時可能多付首付。

如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證上沒有孩子的名字，那麼孩子成年後購買首套房時，按照政策首付三成，並可享受首套優惠房貸利率。

如果孩子在限購政策出台前、在未成年時和父母共有房產不超過2套， 根據政策， 成年後可獨立購買1套住房。

3、父母不能隨意處置房屋，確需處置時手續麻煩。

父母不能隨意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必須是有利於未成年人的利益，若其出現重大疾病需要錢來治療或生活學習需要等。必須提供監護人簽名保證其具有監護人資格和出售房產是為了未成年人利益的保證書，保證書須經公證處公證。

另外，父母出售房產所得款項應全部用於撫養未成年人。否則，日後孩子一旦提出異議，認為父母侵犯其合法權益，父母還要承擔賠償責任。

4、父母離婚時易出糾紛。

如果夫妻離婚，以未成年孩子名義購置的房產歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產不作為共同財產來分割，那麼該房產應屬承擔撫養孩子義務的一方與孩子共同居住，可能會由此引發撫養權爭奪局面。

5、父母想再收回房屋困難，且無法控制子女成年後擅自處分房產。

如果子女成年後不履行贍養父母的義務，父母想收回房屋將會有很大的法律障礙。實踐中已有子女成年後將房屋出賣，不讓其父母居住的情況發生。

之前在一起離婚案件中：張先生未成年時，其父母即以其名義購置了房產，張先生成年成家后瞞著父母將房產加上了妻子的名字，當其婚姻觸礁離婚時，妻子根據約定分得了50%的產權，張先生的父母為此深受打擊，悔不當初。

6、孩子如婚後發生意外，配偶有權繼承婚前財產。

如果孩子在婚後不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產，包括婚前財產。

這意味著，如果孩子在未成年時和父母共有房產，孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。

除了把房子登記在孩子名下，房產證加名也是常有的事。

關於房產證加名，時不時總有一些狗血的案例冒出來。想要改動房產證上的名字有幾種不同的方法，會涉及到產權、債權、稅費等各種問題，而且房產證改名字對於婚前、婚後，是否有貸款未償清有不同解釋，不同情況的辦理費用也不相同。

下面我們來看看具體如何操作。

一、購房合同

寫幾個人的名字都可以，但是注意購房合同上填寫的購買人是誰，房產證就登記給誰。

按揭貸款合同：只能寫一個人名字，因為按揭購房只能按照誰貸款誰簽字的原則進行處理，保證購房合同、貸款合同和房產證上簽名統一，其原因是規避銀行的貸款風險。

二、房地產權證(也就是房產證)

上面只有一個人名字，要求是一人一證，第一業主持有，在佔有房屋份額那欄填的是共有。

三、房地產權共有（用）證

房產其他共權人持有，同樣在佔有房屋份額那欄填的是共有，這個證在法律上標誌著房產的共同歸屬，同時雙方約定各自的出資額或所佔份額。

在房產證上加上別人的名字，也就是是增加這個房子的共有權人，共有三種方式：析產登記、買賣或贈與。

一、關於析產登記

很多人不是很清楚，一般是指原本為一個人所有的房產，后平均分割變為兩人或多人所有，就需要進行析產登記。

較多適用於夫妻配偶的增加房屋的共有權人的方式。

二、關於房產證減名字

類似於份額轉讓，流程和正常的房屋買賣類似，需要繳納所佔份額的契稅。

（一）父母子女之間減名字，同樣視為買賣交易，要收取契稅。而且，如果房產證辦理時間不滿2年的，還需要繳納全額營業稅；

（二）夫妻之間加名字或去名字，不收取契稅。

一、夫妻加名，婚前婚後各不同

婚前加名

按贈與、買賣方式依據雙方申請辦理。

（一）贈與，夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方一半產權，之後雙方攜帶房產證、身份證、公證書到中心辦理加名手續；

（二）買賣，雙方需簽訂買賣合同，然後攜帶房產證、身份證、不動產完稅憑證到中心申請辦理。

婚後加名

這種情況屬於更正登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結婚證》、《房屋所有權證》、《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權的房屋登記部門進行面簽后，即可辦理相關房屋權屬變更手續。免征契稅、個稅和營業稅，僅收取房屋登記費和印花稅等。

SO，婚後加名相對簡單!

【注意】如果是之前簽訂購房合同時沒有寫上兩人的名字，之後辦理兩證的時候不能加名，需要在辦理兩證后，還清貸款的情況下才能進行。購房合同的名字和房產證的名字是一致的。

二、父母子女加名，選擇贈與最合適

如果是父母、子女等這種關係間的房產要辦理變更手續，就可以考慮二手房買賣或者是贈與。近期由於公證費下調，贈與的成本支出在一定程度上減少。

贈與流程：需要先去公證處辦理房產贈與的公證，之後攜帶相關是房屋兩證，雙方身份證，戶口本，婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。直系親屬間贈與是不限購的，不需要做購房資格審查。

贈予手續

（一）贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同，即贈予書。

（一）受贈人憑原房屋所有權證、贈予合同，按規定繳納有關契稅;辦理公證。受贈人到房地產管理機構申請變更登記，應提交申請書、身份證件、原房地產產權證、贈予書及公證書和契稅收據。贈予人將房屋交付受贈人。

三、兄弟姐妹加名，多數考慮買賣

雖然非直系親屬間房產加名也可以考慮贈與過戶方式，但是由於稅費比較高，同時限購未取消之前也要考慮購房資格，所以買賣方式比較合適。

買賣流程：比較簡單，雙方或三方(中介)協商清楚后簽訂購房合同，之後在網上進行網簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過後，列印購房合同，辦理過戶手續;需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。

四、按揭中房產加名字

【注意】上述前提都是房子貸款已經還清，否則需要先去銀行還清貸款，註銷掉之後,再拿著房產證去行政服務中心辦理相關業務。

（一）是簽訂按揭貸款合同時，一般銀行都會聲明不能隨意更改借款人；

（二）簽合同時抵押人是一人，銀行只對這一個人的徵信等進行調查。如果產權人變成兩個，銀行就得對另一個人進行重新調查，如果此人的徵信有污點，還會影響到貸款合同；

（三）房貸合同涉及貸款利率等問題，目前一套房和二套房的利率是不同的，原來銀行只調查一個人的購房情況，現在加了一個人，如果這個人已經有多套房產，那麼房貸利率還得重新計。

因此，在房產證上加名須經過銀行批准,一般銀行規定：房貸沒有還完是不能加名的。

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