中國樓市泡沫會破？中國房價支撐點在哪裡呀？

1991年，島國爆發房地產危機，樓市崩盤，房價一瀉千里，房地產泡沫的破滅讓日本的經濟陷入了長達二十多年的持續衰退，ZF債台高築，企業資產負債表惡化，銀行不良率上升，居民財富更是大幅縮水。

除了日本這場巨大的房地產災難，還曾出現過美國佛羅里達州房地產泡沫與大蕭條、東南亞房地產泡沫與亞洲金融風暴、美國房地產泡沫與次貸危機。

我們可以發現，危機並不是偶然發生的，我們或多或少可以從中得到一些啟示：

房地產泡沫的形成最初都有經濟增長、城鎮化和居民收入等基本面支撐。商品房需要包含投機需求和居住需求，投機需求跟貨幣投放和低利率有關;居住需求跟城鎮化、人口結構、和居民收入等有關;事實上，大多數房地產泡沫一開始都有基本面支撐，比如美國房地產泡沫最初跟美國經濟的一戰景氣和旅遊興盛有關，日本房地產泡沫最初跟日本經濟成功轉型和長期繁榮有關。

房地產泡沫走向瘋狂很大程度上是受到流動性過剩和低利率的刺激。1985年，為了避免日元升值對國內經濟的負面影響，日本簽訂「廣場協議」后持續大幅度降息;1991-1996年幾年期間，東南亞經濟體在金融自由化之下國際資本大幅流入，2000年，美國網路泡沫破裂以後為了刺激經濟則持續大幅降息。因為房地產是典型的高槓桿部門，所以房市對流動性和利率非常敏感，流動性過剩和低利率將在很大程度上增加房地產投機需求和金融屬性，並脫離居民收入和城鎮化等基本面。

ZF支持、金融監管缺位、金融自由化和銀行放貸失控等起到了推波助瀾作用。ZF基於發展經濟目的會不斷採取措施刺激房地產。

1923年前後，美國佛羅里達州ZF興辦基礎設施以吸引投資者;1985年之後，日本ZF採取降息的措施來刺激內需，金融監管缺位和金融自由化使大量貨幣流入房地產領域;1986年前後，日本加快金融自由化和放開公司發債融資; 2001-2007年，美國影子銀行興起導致過度金融創新。

再加之房地產高槓桿屬性，銀行放貸失控，房價上漲抵押物升值會進一步推動銀行加大放貸力度，從而導致房地產泡沫危機不僅是金融危機而且是巨大的經濟危機。

歷史上每一次房地產泡沫破裂都跟貨幣收緊和加息有關。泡沫越大破裂的可能性越大、調整也越深。

當前，經濟已經進入階段性L型增長的新時期，這一時期，貨幣刺激效果越來越弱，結構性轉型趨勢也已非常明顯。這時，資產價格的暴漲無異於是一種空中樓閣，儘管我們不能預測房地產泡沫會不會像日本當年一樣被強行刺破，成為讓人失落的20年。