爆料|鄭州「六合之家小區」開發商「一房兩賣」，涉嫌合同詐騙？！

事件

「我在自己的房子里已經住了3年，突然有一天，來了一個人，拿著房產證，自稱是房子的房主。當時，我整個人都蒙了。」昨天，鄭州市民黨女士向記者爆料。

調查發現，黨女士住的小區，即鄭州北環路與索凌路交叉口東南角的「六合之家小區」開發商「一房兩賣」，涉嫌合同詐騙。目前，鄭州市政府有關部門已經介入調查。

一、什麼是一房二賣？

一房二賣是指出賣人先後或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受又稱房屋的二重買賣不論是個體賣家，還是房產公司，亦或者是房產中介來說，一房兩賣都是屬於欺騙行為，情節嚴重的屬於詐騙行為。

「直到現在，我都無法從這個事情中平靜過來。」昨天，黨女士回憶自己家的遭遇時，情緒有些激動。

「去年6月份，家裡突然來了一位陌生人，姓李，手拿該房屋房產證說這套房子是他的。」黨女士說，當時她就蒙了。「我2013年購買六合之家小區房子，地址在金水區北環路與索凌路交叉口東南角。當時買的5號樓的房子，繳納全款75萬元（包括各項費用），簽訂有商品房認購協議書。」

買了3年的房子，突然有一天出現「新房主」，這讓黨女士感覺不可接受。

據黨女士回憶：「當時那位姓李的『房主』稱，他2009年就買了這套房子，之後就出國了，因此沒有住進來。」不過細心的黨女士注意到，李先生的房產證辦證時間為2016年。

為何黨女士當初買了房，不辦房本？

她說，2013年的時候，開發商就承諾一個月內辦房本，但是一直沒有辦。「我們一直催他們，開發商也不給辦。」

而最近，黨女士的煩惱又加重了。

「今年1月份，家裡又來了一個人，姓薛。他說，他找李先生買了房子，要求住進房子里。」黨女士說，現在她跟孩子搬出來了，家裡只留了老人。「我們出來租房子住，怕影響孩子。」

昨天，記者調查發現，這個小區不少住戶也全款買房，多年辦不下來房產證。

這個小區居民趙先生說，2013年3月份，他在六合之家小區買了一套房，交了80多萬的房款。當時，開發商也承諾，只要全款交錢，房產證很快辦下來。但是，直到現在，小區房產證也沒下來。

無獨有偶。該小區另一位業主也遇到這樣的麻煩。「我們現在只有一個收據，一個購房協議，沒有正式的合同。」該業主說，孩子的戶口也轉不過來，上學問題也無法解決。

從鄭州市住房保障和房地產管理局獲悉，該部門已經介入調查黨女士反映的問題。

據鄭州市房管部門知情人介紹，黨女士反映的六合之家小區的問題屬於同一公司實施的一房兩賣行為，涉嫌合同詐騙。

昨天，大河報記者多次試圖聯繫六合之家小區的開發商，但是均未果。

筆者從鄭州市房管局獲悉，該局也努力嘗試與開發商聯繫，同樣是始終未果。

昨天，記者輾轉通過小區多位居民聯繫開發商，但小區居民表示，售樓部也已拆除，現在無法聯繫到開發商。

據小區業主介紹，該小區的開發商涉及債務糾紛，部分房子「一房兩賣」，同時還有部分房子房產證一直無法辦理。

鄭州市房管局一位工作人員說，黨女士反映的問題涉法涉訴，當事人應當向公安機關報案或向法院提起訴訟。他建議，黨女士儘快聯合另一方受害人拿起法律武器，報警並向法院起訴，維護自己的合法權益。

五、一房二賣有什麼法律後果？

根據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規定，賣房人與數個購房者簽訂合同，在將房屋過戶給其中一人後，應當對其他購房者承擔違約責任。

賣房人與數個購房者簽訂合同后未過戶給任何一方，購房者均要求履行合同的，如何確定應當過戶的對象?合同法及相關司法解釋未有明確規定，各地法院操作不一，如《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》規定，未辦理房屋所有權轉移登記時，先考慮誰實際合法佔有房屋;都未實際佔有房屋的，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先後、是否辦理了網簽、合同成立的先後等因素，公平合理的予以確定。

六、一房二賣構成詐騙罪嗎？

(1)犯罪主體：大多是二手房買賣中的自然人

涉及」一房二賣「的刑事案件絕大多數發生在二手房交易中，且被告人多是自然人。畢竟一手房交易中作為出售人的房產開發商相對比較有信譽和資質，即使存在一房二賣，一般也容易被認為是民事糾紛。但仍有判決開發商在一房二賣中構成犯罪的案例。

(2)罪名：合同詐騙罪

賣房人通過簽訂房屋買賣合同的形式收取他人購房款，事後又將房屋過戶給其他購房者，極容易構成合同詐騙罪。

刑法第224條的合同詐騙罪，是指以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的行為。

「一房二賣」中行為人構成合同詐騙罪，依然要滿足詐騙犯罪的基本構造，即行為人實施欺騙行為——對方(受騙人)產生錯誤認識——對方基於錯誤認識處分財產——行為人或第三者處分財產——被害人遭受財產損害。

因此，要認定「一房二賣」的行為人構成犯罪，必須同時滿足三個條件：出賣人具有非法佔有購房款的主觀目的，購房者存在認識錯誤;出賣人實際取得購房款。

(3)構罪形式

A. 出賣者非房屋實際產權人，與他人簽訂合同，收取購房款的;

B. 出賣人偽造房屋權屬憑證，與他人簽訂合同，收取購房款的;

C. 出賣者已將房屋實際出售過戶給他人，又與他人簽訂合同，收取購房款的;

D. 出賣者與他人簽訂合同后，不履行房屋交付和過戶義務，逃匿和拒不退還購房款的;

E. 出賣人明知沒有還款能力，將房屋重複抵押或出售，獲取貸款或者購房款的;

(4)排除情形

下列「一房二賣」應當作為民事糾紛，不應當認定為犯罪：

A. 出賣人作為實際房屋所有人，與他人簽訂多份合同，將房屋選擇過戶給一人，對其他人承擔違約責任或者退還房款的;

B. 出賣人雖未將房屋過戶登記給買受人，但已實際交付買受人，且不影響買受人實際使用的;

C. 名為房屋買賣，實為以房抵債的。

七、發生一房二賣如何處理？

(1)兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況，屬於兩份合同均處於未實際履行的狀態，應當優先履行簽訂在先的合同。

(2)兩份合同中一份已進行了過戶登記，另一份未作過戶登記(不管房屋是交付了哪一方)。確認已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權。

(3)在第一個買房人已辦過戶后又賣第二人的情況下，因這時出賣人已沒有所有權，所以他的第二次賣房是無效的。

八、遇一房二賣時購房者怎麼維權？

出賣人在履行了一個合同后，對另一合同的履行必然產生違約問題。「一房二賣」，應依《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

如賣房者是非房地產開發企業的一般人，這種情況下，爭議的處理應以合同法作為基礎，向違約者主張違約責任。這時，不能主張懲罰性賠償責任，而只能主張返還購房款及利息並賠償損失。

九、律師 開發商「一房兩賣買房人可要求」「退一賠一」

河南仟問律師事務所主任羅新建說，開發商「一房兩賣」，是典型的違約行為，業主可以要求開發商承擔所有這些不利的法律後果。

羅新建律師說，對於「一房兩賣」這樣惡意的違約行為，最高人民法院於2003年用司法解釋的形式確立了懲罰性賠償的制度。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

「針對黨女士的問題，應該根據房子的實際使用情況來處理。」羅新建律師說，如果大家都交錢了，應該首先看誰實際在使用。「黨女士一直在房子里住，所以應該優先保護住的人的利益。因為黨女士已經付過全款了，而出現現在這種問題，是因為開發商違法造成的。」

那麼，後面拿房產證的人的利益如何保護？律師說，後面人的損失，應該由開發商承擔。

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文|新媒體整理

圖|網路

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