房企融資「命脈」告急！信託違規拿地被查

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理財攻略記

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據消息透露，近期銀監會向各銀監局下發《2017年信託公司現場檢查要點》。

在銀監會嚴查「三套利」、「四不當」，集中開展銀行業市場亂象整治工作的背景下，這份文件的措辭不可謂不嚴厲。

尤其值得關注的是，該文件顯示：違規開展房地產信託業務被列入2017年信託公司現場檢查要點。該文件表示：

1、是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信託業務。

2、「股+債」項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款。

「這份文件說的幾種情形，基本是用來做拿地融資業務的，不然也用不著這麼複雜。」某信託公司房地產業務負責人表示。

多位房地產信託業務人士認為，上述規定直指目前火爆的「拿地融資業務」，可謂切中要害。

在房地產商拿地環節，由於不滿足「四三二」條件（即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證齊 全。

項目中房地產(13.280, -0.67, -4.80%)公司至少要有30%的自有資金，融資方至少有2級或以上的資質）。

所以信託公司往往通過明股實債的產品結構設計規避監管，為房地產開發商在拿地環節提供配套融資。

開放商拿地熱情依舊高漲、地產融資收緊使得今年信託公司拿地融資業務升溫明顯。

首先，儘管樓市調控政策不斷加碼，但土地市場仍舊火熱。

指數研究院的數據顯示，今年第一季度全國300個城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長13.0%；各線城市成交量均增長，其中二線城市同比增長19.0%，增幅最大。

四月份延續了一季度的火爆：

業內人士表示，由於其他融資渠道受到限制，信託公司成為房地產商拿地融資的重要渠道。

但這一文件下發后，信託公司目前開展的拿地融資業務面臨收緊。這就意味著，房地產融資又一條重要通道正在被收緊。

監管屢出重拳房企貸款、發債雙雙受阻

在防風險、去槓桿的大背景之下，監管盯緊了房地產風險。銀監會一季度經濟金融形勢分析會明確指出，將嚴禁銀行資金違規流入房地產領域。

今年4月底，據媒體報道，銀行大幅收緊開發貸，監管部門也加大對銀行理財資金違規流入房地產的排查力度。

銀行業人士稱，目前在股份制銀行，開發貸審批許可權上交總行很普遍，個別股份制銀行大幅收縮房地產貸款業務甚至停止新增業務。

多家銀行的對公信貸業務負責人表示，開發貸業務並未停滯，但全面收縮的勢頭相當明確。

某家資產規模2000億元級的城商行總行剛剛下達被稱為「史上最嚴」的流動性管控方案，重擔落到了吃資金大戶的房地產信貸上。

銀行們心裡會有一個貸款定價的底價，若是低於這個貸款利率，那麼對方即便是「名單制」裡頭的房企，也不予受理授信審批申請;即便是行里此前已經批複了授信，也不予放款;

即便是已經放款了，到期也「假惺惺」表示可以續貸，但收回資金后就不再續做。

除了貸款收緊，房企發債也遭遇阻礙。

年初至今，萬科和富力等房企紛紛取消發債，涉及金額至少為50億元人民幣。

這兩家公司在取消發行的公告中均表示，鑒於近期市場的變化，決定取消中期票據的發行，萬科更兩度取消中期票據發行。

事實上，房企發債的困境在去年四季度已經顯現。海通證券分析師姜超、周霞和朱征星在報告中指出，當季地產債券發行量和凈融資額僅為三季度的30%，主要源於公司債的收緊。從去年11月至今年2月底，地產公司債僅發行29隻。

監管升級，資金承壓

在融資規模大幅提升的同時，房地產信託收益亦出現反彈。數據顯示，2月平均預期收益率9.23%，3月新發房地產信託產品平均收益率8.63%，4月前兩周突然飆升至10%。

業內專家指出，隨著房地產企業融資被收緊，其融資成本被抬升，這也使房地產信託產品收益率攀升，同時伴隨的風險也不容小覷。

目前存續房地產信託風險項目主要集中於二三線城市、民營房地產商及商業地產項目，其中主動管理類信託佔比超過6成。

「隨著金融監管加強以及對房地產的調控力度加大，進入房地產領域的信託資金可能面臨監管升級，中小房地產企業的融資渠道將進一步受限。」某信託公司相關負責人表示。

至於檢查的重點，信託業內人士均認為，「假股真債」等形式成為監管打擊重點。所謂的「假股真債」，指的是信託公司和房地產企業合作過程中為了規避監管做的一套「假動作」。

由於監管層嚴格限制信託公司以債權形式開展房地產信託業務，股權類業務由此興起。

但是，在具體操作中，由信託公司和開發商組成的項目公司中，信託公司往往只佔有一小部分股份，但是卻承擔了大部分的融資功能。

因此這類股權類項目，本質上依然是以債權形式存在的業務。

「監管層早就注意到這一現象，明確要求在股權項目中，信託作為股東，其所佔的股份與提供的資金額要相匹配。」某信託公司高管表示。

事實上，自去年10月以來，房地產企業融資渠道不斷被緊縮，包括嚴控境內發債，不得到H股上市融資，銀行方面收緊開發貸，債券融資、私募基金融資也被收緊。

在信託渠道收閘之前，房企今年以來青睞的另一條「輸血」渠道——海外發債也被堵。

有消息稱，監管層近期已基本停止給房地產商海外發債發放批文，關閉了房地產企業進入全球債券市場的大門。

數據顯示，2017年二季度以來，房地產企業海外發債規模為17.45億美元，僅高於2014年同期的10億美元，創2013年以來同期次低。

但在一季度，房企海外發債規模達99.5億美元，是去年同期的近四倍。

有券商稱：「房企住宅類海外發債已經沒戲了，商業類有可能放開。目前海外發債是全面限制，不過未來對於達到一定投資級別的商業類用房，熊貓債有放開的可能。」

信託業人士表示，在強監管的大背景下，房地產信託並不會是房企的避風港。

新的監管要求將使信託通道業務承壓，或將對未來信託業增長形成一定製約，預計未來一段時間，房地產信託業務的增長會有限。

種種跡象給出了一個清晰的信號，即金融機構正在收緊融資規模，多渠道收緊房企的「槓桿」。

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