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房企融資「命脈」告急!信託違規拿地被查

房企融資「命脈」告急!信託違規拿地被查

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理財攻略記

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據消息透露,近期銀監會向各銀監局下發《2017年信託公司現場檢查要點》。

在銀監會嚴查「三套利」、「四不當」,集中開展銀行業市場亂象整治工作的背景下,這份文件的措辭不可謂不嚴厲。

尤其值得關注的是,該文件顯示:違規開展房地產信託業務被列入2017年信託公司現場檢查要點。該文件表示:

1、是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式變相向房地產開發企業融資規避監管要求,或協助其他機構違規開展房地產信託業務。

2、「股+債」項目中是否存在不真實的股權或債權,是否存在房地產企業以股東借款充當劣后受益人的情況,是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款。

「這份文件說的幾種情形,基本是用來做拿地融資業務的,不然也用不著這麼複雜。」某信託公司房地產業務負責人表示。

多位房地產信託業務人士認為,上述規定直指目前火爆的「拿地融資業務」,可謂切中要害。

在房地產商拿地環節,由於不滿足「四三二」條件(即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證齊 全。

項目中房地產(13.280, -0.67, -4.80%)公司至少要有30%的自有資金,融資方至少有2級或以上的資質)。

所以信託公司往往通過明股實債的產品結構設計規避監管,為房地產開發商在拿地環節提供配套融資。

開放商拿地熱情依舊高漲、地產融資收緊使得今年信託公司拿地融資業務升溫明顯。

首先,儘管樓市調控政策不斷加碼,但土地市場仍舊火熱。

指數研究院的數據顯示,今年第一季度全國300個城市住宅用地共成交1.4億平方米,同比增長13.0%;各線城市成交量均增長,其中二線城市同比增長19.0%,增幅最大。

四月份延續了一季度的火爆:

業內人士表示,由於其他融資渠道受到限制,信託公司成為房地產商拿地融資的重要渠道。

但這一文件下發后,信託公司目前開展的拿地融資業務面臨收緊。這就意味著,房地產融資又一條重要通道正在被收緊。

監管屢出重拳房企貸款、發債雙雙受阻

在防風險、去槓桿的大背景之下,監管盯緊了房地產風險。銀監會一季度經濟金融形勢分析會明確指出,將嚴禁銀行資金違規流入房地產領域。

今年4月底,據媒體報道,銀行大幅收緊開發貸,監管部門也加大對銀行理財資金違規流入房地產的排查力度。

銀行業人士稱,目前在股份制銀行,開發貸審批許可權上交總行很普遍,個別股份制銀行大幅收縮房地產貸款業務甚至停止新增業務。

多家銀行的對公信貸業務負責人表示,開發貸業務並未停滯,但全面收縮的勢頭相當明確。

某家資產規模2000億元級的城商行總行剛剛下達被稱為「史上最嚴」的流動性管控方案,重擔落到了吃資金大戶的房地產信貸上。

銀行們心裡會有一個貸款定價的底價,若是低於這個貸款利率,那麼對方即便是「名單制」裡頭的房企,也不予受理授信審批申請;即便是行里此前已經批複了授信,也不予放款;

即便是已經放款了,到期也「假惺惺」表示可以續貸,但收回資金后就不再續做。

除了貸款收緊,房企發債也遭遇阻礙。

年初至今,萬科和富力等房企紛紛取消發債,涉及金額至少為50億元人民幣。

這兩家公司在取消發行的公告中均表示,鑒於近期市場的變化,決定取消中期票據的發行,萬科更兩度取消中期票據發行。

事實上,房企發債的困境在去年四季度已經顯現。海通證券分析師姜超、周霞和朱征星在報告中指出,當季地產債券發行量和凈融資額僅為三季度的30%,主要源於公司債的收緊。從去年11月至今年2月底,地產公司債僅發行29隻。

監管升級,資金承壓

在融資規模大幅提升的同時,房地產信託收益亦出現反彈。數據顯示,2月平均預期收益率9.23%,3月新發房地產信託產品平均收益率8.63%,4月前兩周突然飆升至10%。

業內專家指出,隨著房地產企業融資被收緊,其融資成本被抬升,這也使房地產信託產品收益率攀升,同時伴隨的風險也不容小覷。

目前存續房地產信託風險項目主要集中於二三線城市、民營房地產商及商業地產項目,其中主動管理類信託佔比超過6成。

「隨著金融監管加強以及對房地產的調控力度加大,進入房地產領域的信託資金可能面臨監管升級,中小房地產企業的融資渠道將進一步受限。」某信託公司相關負責人表示。

至於檢查的重點,信託業內人士均認為,「假股真債」等形式成為監管打擊重點。所謂的「假股真債」,指的是信託公司和房地產企業合作過程中為了規避監管做的一套「假動作」。

由於監管層嚴格限制信託公司以債權形式開展房地產信託業務,股權類業務由此興起。

但是,在具體操作中,由信託公司和開發商組成的項目公司中,信託公司往往只佔有一小部分股份,但是卻承擔了大部分的融資功能。

因此這類股權類項目,本質上依然是以債權形式存在的業務。

「監管層早就注意到這一現象,明確要求在股權項目中,信託作為股東,其所佔的股份與提供的資金額要相匹配。」某信託公司高管表示。

事實上,自去年10月以來,房地產企業融資渠道不斷被緊縮,包括嚴控境內發債,不得到H股上市融資,銀行方面收緊開發貸,債券融資、私募基金融資也被收緊。

在信託渠道收閘之前,房企今年以來青睞的另一條「輸血」渠道——海外發債也被堵。

有消息稱,監管層近期已基本停止給房地產商海外發債發放批文,關閉了房地產企業進入全球債券市場的大門。

數據顯示,2017年二季度以來,房地產企業海外發債規模為17.45億美元,僅高於2014年同期的10億美元,創2013年以來同期次低。

但在一季度,房企海外發債規模達99.5億美元,是去年同期的近四倍。

有券商稱:「房企住宅類海外發債已經沒戲了,商業類有可能放開。目前海外發債是全面限制,不過未來對於達到一定投資級別的商業類用房,熊貓債有放開的可能。」

信託業人士表示,在強監管的大背景下,房地產信託並不會是房企的避風港。

新的監管要求將使信託通道業務承壓,或將對未來信託業增長形成一定製約,預計未來一段時間,房地產信託業務的增長會有限。

種種跡象給出了一個清晰的信號,即金融機構正在收緊融資規模,多渠道收緊房企的「槓桿」。

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