樓市下半年怎麼走？開發商或「以價換量」，須防炒作捲土重來！

當前樓市正處於「弱平衡」狀態，市場稍有些風吹草動，都可能會打破這一局面，引發連鎖反應，要謹防炒作捲土重來。

最新數據顯示，當前房地產市場延續「降溫」態勢，樓市調控政策逐漸顯效。有分析預計，今年下半年樓市會比較冷，價格已有下滑跡象，有些城市的項目可能降價甩賣，以此保證業績，銷售回款也會放緩。不過，也有評論指出，熱點城市房價上漲預期尚未逆轉，土地價格仍明顯上漲。綜合來看，當前樓市正處於「弱平衡」狀態，市場稍有些風吹草動，都可能會打破這一局面，引發連鎖反應，要謹防炒作捲土重來。

市場整體趨冷 分化態勢明顯

數據顯示，6月京城二手房成交量為8918套，同比減近三成，環比降17.4%。隨著北京二手房市場交易量的持續回落，房價也在逐步企穩。以通過我愛我家成交的房源為例，北京二手房價5月環比下跌了3.4%，之後6月又再次環比下跌了4.7%，降價房源也從高總價、大戶型的二手非普宅蔓延至成交佔比較高的中小戶型的二手普宅。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，今年北京二手房房價的跌幅有可能超過10%，從三季度開始，價格下跌的區域和跌幅有望進一步擴大。鏈家研究院負責人楊現領也表示，目前北京均價下降約7%左右，個別區域降幅較大，但總體上屬於正常。預計今年整個市場交易價格回落應該在10%左右，此外學區房和捷運房跌幅較大。

另據報道，深圳市規劃與國土資源委員會日前公布的6月樓市成交數據顯示，深圳一手住宅價格9個月連續下跌，未突破5.5萬元的均價線，而一手住宅成交量隨著預期回穩保持在相對正常的水平。此外，二手住宅也在6月開始回落，成交量環比下降。

而此前公布的5月70個大中城市房價變動情況顯示，15個熱點城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，其餘大中城市房價環比下降或漲幅回落的城市個數有所增加。這意味著，在調控持續兩個月後，房價明顯企穩。不過，70大中城市中，有20個城市漲幅超過1%，4個城市漲幅超過2%。具體來看，蚌埠漲幅環比上漲高達3.4%，北海環比漲幅達3.2%，湛江上漲2.6%，哈爾濱上漲2%。

業內人士表示，兩年前領漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調整，樓市分化進入新周期。預計三四線城市領漲今年樓市下半場，而4季度房地產銷售數據的漲幅很可能降至個位數，整體市場將出現平穩降溫。

開發商或「以價換量」

據報道，截至7月3日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計22家上市房企披露2017年中報業績預告，凈利潤實現同比增長的企業有12家，佔比超過五成。

值得注意的是，目前公布2017年中報業績預告的房企一般為中小房企，尚不能代表整個房地產板塊的運營情況，但已可折射出行業基本面趨勢。整體來看，榮盛發展等中型房企增長速度放緩，轉型不利的企業虧損較為明顯。

「預計今年下半年市場會比較冷，價格已有下滑跡象，預計有些城市的項目將降價甩賣，以此保證業績，銷售回款也會放緩。」一位房企高管如是透露。

事實上，多家房企均有這樣的擔憂。

長江證券房地產分析師蒲東君表示，上半年一、二線城市房價主要受「限價」政策影響，房價走勢扭曲，但進入下半年後，房企開始面臨資金壓力、規模衝刺壓力，有可能採取「以價換量」的策略積極推盤，房價走勢或將發生實質性變化。

蒲東君進一步表示，由於債務「期現結構」的原因，房地產企業資金鏈雖無近憂但有遠慮。從短期債務償付能力來看，貨幣資金覆蓋率長期處於1倍以上，最高可達3倍以上，意味著房地產企業結餘大量在手現金，短期沒有償債壓力。但是從長期來看，由於2014 年至 2016 年，房地產企業發行了大量 3 年至 5 年期的公司債券等長期債務工具，將在 2017 年下半年陸續迎來兌付期。

鑒於此，蒲東君認為，在長期償債壓力較高，而融資受阻、成本上行的背景下，房地產企業將更加依賴於經營性現金流，即銷售回款，將促使其接下來加大推盤力度，這一點從近期開發商行為上可以得到初步印證。

另有業內人士稱，在此輪房地產調控政策高壓下，預計未來此前高價拿地的房企將會退出市場。該人士表示，2016年，是地王誕生最多的一年，尤其一些中型房企，為了銷售規模增長，不惜高價拿地，未來或將轉讓這些項目或部分項目股權。

蒲東君也稱，房地產行業進入大象起舞時代，小型房企加速退出，行業集中度快速提升，但提升邏輯從小型房企被動退出（經營困難）轉變為主動退出（拿地困難）。

須防炒作捲土重來

《經濟參考報》4日發表署名為陳濤的評論指出，3月中旬以來，全國各地出台嚴厲的房地產調控政策，對住宅投機炒作行為進行圍剿，取得了積極成效。但熱點城市房價上漲預期尚未逆轉，土地價格仍明顯上漲。綜合來看，當前樓市正處於「弱平衡」狀態，市場稍有些風吹草動，都可能會打破這一局面，引發連鎖反應。

應該看到，房地產市場基本面正發生根本性變化。從政策層面看，「房子是用來住的，不是用來炒的」，已經有效落實到具體的政策實踐之中。

不過，熱點城市房價上漲預期依然強烈。據中原地產統計，截至6月20日，全國賣地最多的50個大中城市合計賣地金額同比上漲36.3%，平均地價上漲32.6%。雖然土地供應增加能夠緩解熱點城市供求錯位矛盾，但地價明顯上漲，反映出房地產開發企業的樂觀預期沒有發生實質變化，房價上漲預期尚未根本逆轉。市場炒作的動力，正是源於對熱點城市房價剛性上漲的信念。因此，市場投機炒作力量可能只是暫時偃旗息鼓，如果影響房地產市場的因素髮生變化，投機炒作仍可能捲土重來。

數據顯示，2017年5月全國70個大中城市中，大多數城市房價仍在上漲，漲幅有所回落，深刻反映出社會根深蒂固的炒房頑疾。2003年以來，房價特別是熱點城市住房價格持續大幅上漲，巨大財富效應釋放了空前的房地產投資投機需求，進而形成一種炒房慣性。與此同時，地方經濟發展與房地產業高度關聯並逐步形成路徑依賴，導致房地產市場在相當長時間內「拒絕調整」，而社會資金大量湧入熱點城市房地產市場，製造業轉型升級「失血」，經營實體不如買房坐等升值，一定程度上改變了有關區域社會經濟金融的運行結構，這些都與供給側結構性改革背離。

總體來看，當前樓市正處在「弱平衡」狀態。為防止投機炒作捲土重來，在落實「五限」措施的同時，要加快推出房地產市場調控的長效機制。（來源：CricBigDataJN）

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