謝逸楓：別慌！北京商住限出租限轉售326前正式解凍！

文/謝逸楓

繼廣州之後，北京昨日晚終於發出326政策的補充與緩衝公告，正式給326政策之前已經購買或網簽或入住的商辦類房屋限出租限轉售解凍。因此，不排除未來會有更多的城市紛紛跟進，避免政策一刀切的現象。2017年5月23日晚，北京住建委官方公眾號發布了關於326商住新政的補充說明。具體內容如下:2017年3月26日，北京市住建委等5部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（下稱《公告》）。

根據該公告顯示，近期部分媒體對該公告的解釋不準確，現將相關情況說明如下：第一：在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。第二：已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。

第三：中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。2017年3月26日晚，北京市發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。1.新建項目不得出售給個人。2.商辦類項目不得作為居住使用。3.二手項目出售給個人時，需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。4 .商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。5.新建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平米。

老謝認為，非常支持這個符合市場實際情況與合理的」公告「，實質上就是政策不不溯及既往。這是北京」326「商辦、商住政策的一個補充規定，公告的目的是避免326政策」一刀切「所採取的分類調控做法，讓之前政策更加具有可操作性與合理性。很顯然，公告的意圖為執行與落實政策時，給之前的政策漏洞」打補釘「與實施」緩衝期「的作用與效果。一定程度上給了中介機構可以公開代理商辦項目，不過，前提條件就是不得宣傳為居住，否則就是違法宣傳。

老謝告訴你，326政策前買了商辦、商住的購房者可以放心，不影響未來居住、轉售與出租的功能使用。不過，並沒有排除326政策之後買的商辦、商住行為。326政策依然要嚴格執行，同時要兼顧保護政策之前已經購買的購房者合法、合理利益。毫無疑問，公告出來之前，北京已經購買或已經網簽或已經入住的商辦類購房者非常恐慌，因為影響到很多的房子使用功能，也影響到未來升值保值的目的。最關鍵是北京商住的土地與房子供應量大，佔到商品房市場的三分之一，一定程度上會導致住宅供不應求。

下面就由老謝逐條分析：

第一條：在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

老謝認為，在2017年3月26日之前，已網簽的或者已購買的、已入住的，可以保持現狀，商辦類房屋裡面一些設施無需拆除。事實上，「326」政策中從來也沒有說過已經網簽或者已經購買的商辦房屋要拆除現有設施。因此，這次公告明確了，已網簽或者已購買、已入住的商辦類項目，都不會要求開發商或者購房者拆除衛生間、上下水等設施。

第二條：已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。

老謝認為，在2017年3月26日之前，已網簽的或者已購買的、已入住的商辦類房屋裡，未來不受限定出租對象、不受轉售限制。但是，購房者應該符合限購政策的規定條件。事實上，326政策只是限定的已購商辦類房屋再銷售的人群，而對於商辦類房屋的出租並沒有過限制。也就是說，已經購買的商辦類房屋，出租不受限制，可以租給企業、單位，也可以租給個人，房主自己決定，只要不是違法的用途、不拆改房屋結構就行。

但已購或者已網簽或已入住商辦的出售，仍然要符合「326」政策的要求。即如出售給個人，個人購買應當符合兩個條件：1.名下在京無住房和商辦類房產記錄的。2.在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

如果是自己用的，可以繼續用。如果是用來炒的，就用限購政策約束你。試想，5年解禁，都可以買住宅了，誰還買商辦。除非價格比同區域住宅便宜一大截，如此，也起到了限制「炒房」的作用。

第三條：中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。

老謝認為，326政策發布后，政府沒有禁止過中介代理商辦房屋的出租、出售。中介如果正常出租或出售商辦用作商業、辦公的，沒有什麼理由去禁止。事實上，中介機構都是規避自身風險，臨時迴避了商辦類房屋出租、出售的代理。此次口徑明確后，中介機構應該會放心去代理商辦類房屋的出租、出售了（前提是不宣傳居住）。

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