蝸居時代來臨！一線城市將向香港看齊，120平就可稱豪宅

「冇樓咪白撞」（粵語，大概意思是「沒房還好意思追我」）；

「有樓房在手，人家就當你是神」；

「買到房有光宗耀祖的感覺」……

一說起香港，我們首先想到的肯定是物價和房價這兩大問題了。香港房價貴，已經是眾所周知的事實。為此，香港有關於房屋問題而引申出的「蝸居文化」。今年1月，香港連續7年蟬聯全球房價最難負擔的城市，房價高，人均住房面積又很低，可能每人只有150呎（約合14平方米）；劏房（tāng fáng，類似於群租房）戶的人均面積更是只有48呎（約合4.46平方米）。

作為內地人，即使在火爆的一線城市，普通家庭還是可以居住在六七十平的房間里，可能覺得香港的「蝸居」生活離我們十分遙遠。但有行業大佬說：未來10年內地一線城市會向香港看齊，120平的房子就可稱豪宅！

旭輝集團董事長林中，擁有20年房地產行業經驗。他在今年1月中城聯盟的演講上，拋出許多房地產行業乾貨。我們來聽他對於未來5-10年房地產發展的10條判斷：

1、2016年是載入史冊的歷史大年，成交面積超過15億平方米，成交總金額11萬億。未來5年之內，房地產行業還處在一個高位平台期，也是地產行業中大型企業的規模增長期，開發商會出現金字塔效應，大者更大，小者更小，TOP100、TOP50、TOP10房企的規模還會再增長。未來10年之內，房地產高位期將會結束。

2、房地產已從黃金時代邁入了白銀時代，過去的高周轉模式，已經逐步轉變為慢周轉、高溢價模式。尤其是針對一線城市的土地，短期內很難實現高周轉，僧多粥少，每塊土地都不便宜，4- 5萬/平米的高地價比比皆是。

3、的城市化下人口大量地往一二線和城市都市圈聚集，這種聚集帶來了巨大的房地產需求，所以一二線城市未來的發展空間，我們還是比較看好的。除了沿海的三大都市圈裡的三四線城市以外，大部分的三四線城市，比如東北、西北、西南的三四線城市人口基本上在外流，沒有人口持續增長，地產會失去很重要的動力。

4、在新一輪產業布局裡面，城市進一步分化，有一些城市非常受益。比如上海越來越像紐約，深圳越來越像矽谷，北京是紐約、加矽谷加華盛頓。

5、未來，房企得二線城市得天下。二線城市是房地產銷售的主戰場，很大程度銷售增長來自於二線城市，2016年賣地賣得最多的不是北京深圳，而是強二線城市。未來強二線和1.5線城市會不錯，尤其是二線城市軌道交通沿線，會帶來大量的投資機會，這些城市，自身還在生長，版圖還在擴張。未來的三四線城市少部分好，大部分還在去庫存。少部分好的三四線，第一，能夠享受都市圈輻射的三四線城市，東莞佛山崑山北京的燕郊和廊坊等。第二有產業導入的部分沿海三四線城市。

6、2004年之前，房地產行業沒有什麼門檻，什麼人都可以做。2004年以後進入寡頭競爭的階段，未來則要進入寡頭壟斷競爭的階段。未來五年有巨大的兼并收購的浪潮，跟行業的競爭態勢有關係。這個行業未來則靠的是專業、能力、品牌，特別是資本以及你對資源配置的能力。目前一線城市中小房企基本都被邊緣化了，所以，二線城市的中小房企、百億規模左右的開發商，將是下一輪被兼并整合的目標。

7、房企進入資本化的新時代，拼的是資本實力和融資的成本。誰的融資成本低？一定是大型企業融資成本低，銀行和金融機構願意給大型企業融資，中小企業很難獲得金融資源的支持，整個房企的未來開發模式，特別在一二線會越來越像香港，高周轉模式很難做，未來肯定是高溢價的模式。

8、未來一線城市會香港化。一線市場的三個新特點：一手豪宅化，二手剛需化，戶型趨小。總價過高的時代，如果基本不變大，房價漲了，就要減少住房面積。未來一線城市120~140平米將成為豪宅，也就是香港人口中的千尺豪宅。

9、未來5年市場會呈現一個短周期波動的特點，還有可能從短周期波動轉到中周期波動，帶來巨大的風險。隨著短周期向中周期轉變，多元化細分市場的機會正在逐步顯現，如文旅、養老地產正在變好。但目前養老觀念還沒整體形成，可能還要10年才能形成真正的市場。

10、一線城市房地產：投資+自住，金融屬性更強。二線城市房地產：自住+投資，功能屬性和金融屬性並存。三四線城市房地產：自住屬性，只有功能屬性，無投資無金融屬性。一線城市的新樓盤都將進入改善定位博取溢價，剛需被全部趕入二手房市場。

最後總結對大眾具有參考意義的幾點：

1、必須重視未來的二手房市場，一線城市的剛需以後主要集中在二手房；

2、未來可重點關注二線城市，尤其是目前處於窪地的二線城市。二線城市將是未來的主要戰場，不管是開發商還是購房者，是兼具投資、自住、金融屬性；

3、環北京、環上海、環深圳外圍的三線城市房產可以買；

4、大多數三四線城市房產就是買來住的，沒有投資價值；

5、以後一線城市是大開發商的天下，金融化是未來大開發商的必備神器；

6、一線城市房價會越來越向香港靠攏，單價過高倒逼面積減小，人均居住面積越來越少。

信息來源：搜狐財經等；圖片來源於網路。