從鏢局謝幕看商鋪興衰

很久很久以前，人們用實物貴金屬作為貨幣進行貿易及商業活動的交易憑據。福建人到山西做生意，幾百兩真金白銀、幾百吊銅錢隨身攜帶，一走幾個月，遇見豺狼虎豹綠林好漢的可能性極大。謀財是小事，害命之事也屬稀鬆平常。為此，鏢局誕生。但自從有了近代銀行的雛形——錢莊與票號，鏢局就逐漸淡出了歷史舞台。

人類總是通過不停的技術進步，讓空間、貨品、生產力的鏈接方式不斷的改變，核心生產要素的新陳代謝從未停止，人與人、物與物的協作也在不停地演變。

「商業交易的場景是由城市規模、交通組織、信息交互、生產力的發達程度共同決定的」

「城市規模小、交通半徑短」+「社會生產力低下、貨品豐富度不高」+「信息交互形式單一、街鋪門頭展示」=商鋪黃金時代

城市規模決定商業集中度高低

1、馬路城市時代的街市經濟

在以步行及車馬為主要出行方式的交通時代，當時全世界最大的城市——北京城即使裝著紫禁城這樣的龐然大物，縱橫也就只有十七里，周長45里。也就是說，北京城從東直門走到西直門，也就是短短的8公里多一點，相當於現在從呂厝走到輪渡的距離。

生產力落後導致物質與購買力雙重匱乏。除了少量的街市之外，大型商業的消費行為甚至只能通過集市和廟會來進行節點式峰值交易。

也就是說，那時候的商業行為，一半是固定商鋪，一半是販夫走卒上門交易，再有小半靠臨時組織的趕集補充完成的。

2、腳踏車+公交城市時代的步行街+百貨經濟

隨著公共交通的不斷完善，公交+腳踏車的出行方式讓城市完成了第一次升級。全國的地級市多為3-5公里的城市半徑，就是首都北京三環的半徑也就是區區6公里出頭。人們在以半小時為單位的交通距離內從事商業活動。那時候城市商業的商業形態，以「步行街+街鋪+百貨大樓」為主。

廣場是城市節點，步行街是商業動脈，百貨大樓是步行街的精華。這樣的商業模式形成了我們對「街鋪=高價值高回報」「一鋪養三代」的時代印象。

在那個時代，城鄉的商業發展不夠均衡，大城市的商業讓鄉鎮、周邊相對不發達地區的人們在進城后產生了集中的商業購買行為。比如當年集美人以進島，到中山路購物為主要的度假形式：去一次中山路不容易，跟旅遊似的，當然要買買買。而廈、漳的人們都將中山路作為唯一的商業中心。

在上兩個時代，因為交通和空間的限制，人們慣常以個體為單位，在以街區為形態的商業空間中購物。所以人流密集的街區往往容易形成寸土寸金的天價街鋪。

3、私家車與軌道交通時代的目的地消費

到了私家車與捷運時代，城市的規模被無限放大，北京城的半徑達到25-30公里。這時候人們已經成為車輪或是軌道的附屬物。大家習慣以停車場、捷運站為中心進行目的地消費。等閑不出門，出門堵半天，當然要去一個一站滿足所有需求的地方。一次停車搞定一切的原始願望讓吃喝玩樂購+遛娃會友全搞定的大型商業綜合體成為人們消費時間的主要構成。

人類的消費時間和消費需求是有上限的，在綜合體里滿足的需求和花費的時間侵蝕了街鋪的生存空間，街鋪只能淪為大型綜合體的補充，承載一些社區的低端業態需求——比如補充一些應急日用品的便利店、寵物服務、茶館咖啡店等以社區為單位的休閑空間。

在物質匱乏的年代，商品的多樣性不高，人們所認知且需要的商品很容易在單一的商鋪中被陳列展示。

在物質極度豐富的年代，選擇變的更加豐富，人們購物不再是滿足剛性需求，而轉向個性、功能、品質的多元化需求，單一的街區和商鋪已無法滿足多數人的個性化選擇需求。

現在打開網路終端，你可以看到幾乎所有的貨品，快速完成瀏覽、決策、購買等行為。7天無理由退換、運費險、物流的快速發展讓購物的試錯成本幾乎為零。而80%的非剛性購物需求（如買衣服不再是急著穿、買零食不再是為了餓）讓購物不再需要「馬上得到」，那麼網路的「豐富性」、「隨時性」、「便捷性」就必然會幹掉絕大多數單一的、無序組合的、選擇空間有限的自然街區。

獲取商品信息的手段變化讓商鋪的展示價值越來越低

當以步行、腳踏車為主要出行方式的年代，人人抬頭看路，店鋪招牌、櫥窗是商業的重要展示資源，位置越好的店面和櫥窗意味著更好的展示面、更大的流量、更強的消費刺激與陳列效果。

而從現在到未來，人類已經不在是當年那個抬頭看路的人類了：走路玩手機、公交玩手機、吃飯聚會玩手機——嗯，甚至人類已經練就了開車等紅燈都玩手機的特殊技能。大家幾乎靠第六感完成與實體空間的交通行為。這時候，戶外廣告、店鋪昭示的作用被弱化到了極致——人們連路都快不看了，還有誰抬頭看你的招牌和櫥窗？

自從空調成為家庭必需品，人類習慣在冬暖夏涼的室內活動。畢竟追求舒適生存環境的動物本能讓人們天然抗拒夏季高溫、冬季嚴寒的戶外活動。而開車有空調、公交捷運有空調、電梯有空調……舒適的環境越來越多，這就讓少有的非舒適環境令人更加厭惡和不適應。

夏天太熱不出門，冬天太冷不出門，下雨天不出門……這些長時間的「宅思維」+龐大的創新資本催生出特有的共享經濟——跑腿公司、外賣網站等全新的日常消費鏈接體系，讓傳統電商「最後一公里」、「無法及時到達」、「無法取代餐飲」等生理缺陷瞬間變身、進化。越來越多的人在工作室、廠房、商鋪三四樓完成餐飲製作，通過外賣鏈接交易。在和萬達總部的兄弟聊天時，明確感受到來自萬達的數據直覺：在絕大多數外賣發達城市的金街商業中，一層沿街店面的換手率急劇上升，而原本無人問津的二三層店面反而因其租金低、滿足餐飲加工的需求獲得者越來越好。

自此，街鋪的餐飲、應急性消費的功能也被大幅度削弱、街鋪的最後一口氣，咽了。

便利店外賣單比重越來越大、餐飲店的外賣單比重越來越大……甚至美容美體美髮都越來越不依賴於店面了——這些行業因其創業門檻低、對經營空間作業工具等要求不高、人際關係與個人品牌和口碑流量佔主導，在寫字樓、住宅等空間內就可以完成服務。而微信朋友圈、美髮美容家政和24小時在線藥店等app讓這些業態的鏈接變的成本低廉而便捷。

在共享經濟的大潮下，街鋪特別是沿街商鋪的存在必要性，恐怕只剩下一些必須無法移動的專業設備才能滿足的業態有「開店」的需求——比如健身房、比如寵物服務。當然，健身房也開始搶灘購物中心，如果哪天購物中心允許寵物進入，寵物店的生存環境也會變的越來越惡劣。

未來，商業賣的不再是單純的實物商品，而是業餘時間的多樣性

與此同時，購物空間已進化成了人類的社交節點，不再以購物為目的——比如灣悅城，比如jfc。建發率先搶佔了廈門「體驗式消費綜合體」的風口，通過全齡段的生活、商務休閑服務組合，實現廈門全新的體驗、服務式商業轉型。建發以老牌國企的身份至霸廈門，不是沒有道理。

去商場不為買東西，只為家庭聚會與商務社交，這在未來幾年內，會成為商業體的共性。統一運營管理、合理的業態組合、更多元的內部生態體驗是人們去商業空間的重要目的。

在出門變的越來越有儀式感的今天，穿大褲衩下樓溜達的購物慾望減退，而正兒八經出門吃個大餐、看電影、逛街遛娃的消費場景必然佔據更多的消費時間，高價值的消費慾望也更強。就像是人們在旅遊的時候往往更願意購買更高價值的商品一樣。

未來，街鋪還會零星開著，但消費升級幾乎是指望不上了，業態會向低端更迭，租金承受力也必然越來越低，投資價值自然會越來越弱化。

人們的選擇越來越多，和天空接觸的時間越來越少，抬頭看路的人類瀕臨滅絕，到底是歷史的進化還是倒退？內參不知道，也不想知道。