萬達「快刀斬亂麻」式資產轉讓背後的真相：一場大戲

最近一段時間，萬達和融創的資產交易引起了大家的廣泛關注，不少文章對這一事件進行了解讀，讓事情的真相顯得有些撲朔迷離。

據CNBC的報道，根據對事實和可用數據的研究，有三個相對令人信服的理由能夠說明萬達向融創出售資產的真實原因;

1.海外併購調查造成的公司資金壓力;猜測2.萬達為A股上市鋪路;3.萬達意在收購樂視。

監管機構把注意力集中在地產企業集團的債務上，出售資產對萬達而言是「一項政治正確的舉措」，世界大型企業聯合會(Conference Board)駐北京經濟學家安德魯•波爾克(Andrew Polk)說。「如果不是試圖樹立一個好榜樣的話，他們不會搞出這麼大動作。監管機構聚焦於降低風險。」

對於最大零售物業與娛樂集團之一萬達(Wanda)來說，這筆交易旨在化解政治風險——特別是官方對於萬達從國內機構獲得貸款如此之高、對銀行體系構成系統性風險的擔憂。

向融創(Sunac)轉讓資產使萬達能夠減少債務，預計將更容易獲得監管部門批准，讓其子公司大連萬達商業地產(DWCP)在內地重新上市。

總部位於天津的融創是銷售額第七大的開發商。這筆交易讓融創以低價吃進高回報資產，實現收入來源多元化。

「通過這種對外收購實現擴張，將比通過內生增長實現擴張的速度更快，」房地產經紀公司同策房產(Tospur)首席分析師張宏偉說。併購(M&A)「對於融創這樣的開發商而言將變得日益重要。目前，融創太過依賴於出售住宅地產取得收入。」

萬達有迫切理由證明自己正在去槓桿。去年萬達讓萬達商業地產從香港退市，打算讓該公司最早於今年底重新在上交所上市。分析師表示，如果債務水平太高的話，監管層也許會阻止萬達這麼做。

一段時間以來，負債率最高的地產開發商恆大地產(Evergrande)也在採取同樣激進的債務削減措施，以獲准在深圳上市。

萬達商業地產拒絕就分析師所謂該公司面臨的政治風險發表評論。

惠譽(Fitch)周三表示，在向融創轉讓資產之後，其正考慮把對萬達商業地產的展望由「負面」提升至「穩定」。惠譽指出，萬達商業地產的債務有所降低，利息成本有所減少。

「假如他們確實使用(向融創轉讓資產取得的)收入償還債務，那麼這將在一定程度上改善萬達商業地產的財務槓桿，」標普(S&P)的黃馨慧(Cindy Huang)說。

萬達商業地產擁有萬達集團在的大部分房地產資產。根據標準普爾全球市場情報(S&P Global Market Intelligence)的數據，萬達商業地產的債務數字在2016年底被列出，約為170億美元。

花旗(Citi)數據顯示，轉讓萬達商業地產的主題樂園資產，也使萬達把22億美元的相關凈負債轉移給了融創。

但上述銷售帶有附加條件。根據一家證交所的備案，大連萬達商業地產已承諾通過指定銀行向融創發放44億美元貸款，以幫助這家開發商籌得約一半資金，以收購前者的酒店和主題公園。

這對大連萬達商業地產是有意義的。據黃馨慧估計，如果該集團收到此次出售的全部收益，可以將其凈負債減少一半。但如果該集團為融創進行收購所需貸款提供擔保，就只能減少四分之一的凈負債。

同時，融創也將從萬達拋售的優質資產中受益。

根據公司文件，大連萬達商業地產旗下主題公園——「萬達城」(Wanda City)品牌主題娛樂場所——的年度回報率可高達15%，高於融創過去十年公布的回報率。

分析師們表示融創近期收購步伐顯示該公司正通過搶購負債沉重公司的資產來超越競爭對手。融創最近向科技集團樂視(LeEco)投資24億美元，後者目前正苦於支付欠款。

根據標準普爾全球市場情報(S&P Global Market Intelligence)的數據，今年到目前為止，融創已斥資177億美元用於收購，令房地產分析師給其冠以「併購之王」的稱號。

根據英國《金融時報》的計算，這波收購狂潮將融創的土地儲備增加了一倍以上，但也將其凈負債水平推高到其股權價值的至少四倍。

分析師們表示，融創不太需要削減債務，因為其交易全都是國內業務。此外，該公司也沒有試圖為任何業務上市獲取批准，也不需要解決監管壓力問題。

香港金融研究公司GMT Research的分析師奈傑爾•史蒂文森(Nigel Stevenson)表示：「他們對債務的態度與其他開發商此前態度類似——只要有人提供，他們就接下。」

融創對此文不予置評。

標準普爾在周二將融創列入負面觀察名單，指出其「激進擴張」。惠譽評級(Fitch Ratings)在周三將該集團評級下調一檔至BB-，指出至2016年底的兩年內，該集團凈負債對調整后庫存的比率漲了三倍。

融創董事長孫宏斌以前曾栽過跟頭。2007年他曾誇口自己將在銷售額上超過開發商萬科(Vanke)，但最終將融創的多數股權出售給一家基礎設施公司以籌集應急資金。

史蒂文森表示：「融創公布的情況實在太糟糕，你不知道發生了什麼。其財務狀況引起了相當大的擔憂。」