沒錢就別來上海 「買地」

在第一期的《怡人舉牌》欄目中，盧俊問我，你覺得上海的土地資金穿透審核政策出台之後，上海的土地市場走向會如何？

（微信公眾號ID:zhenjiaolujun）

因此，我用簡單的語言為大家描述一下政策中的幾個關鍵點。

第一，首次引入了執業註冊會計師進行鑒證，外國和港澳台的同胞們，需要特殊的核查認證。

政策原文：經境內會計師事務所及其聘用的執業註冊會計師鑒證的《商品住房用地交易資金來源情況申報表》原件、《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》原件及其相關附件。

境外申請人提供的需公證和認證的境外證明材料，包括該國外交部或其授權機構和駐該國使（領）館公證。港、澳地區應由具有司法部頒發的「委託公證人」資格的律師公證，並且經過法律服務（香港/澳門）有限公司加章確認。台灣地區競買申請人，按照上海市司法局、上海市人民政府台灣事務辦公室《關於台灣地區十四類公證書在上海使用需經核對的通知》（滬司發【2001】10號）的規定執行。

第二：買地的錢從哪裡來？

自有資金：銷售收入，出租收入，利潤分配，向爸爸借錢

政策原文：競買主體應在《商品住房用地交易資金來源情況申報表》中具體說明交易資金來源情況，在《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》中進一步說明自有資金構成情況，並承諾交易資金來源為合規的自有資金。

競買人須就其申報的本人資金來源和最終關聯方資金來源提供指向清晰、真實的相應證明材料，包括但不限於：經營性資金中，涉及項目銷售的，應提交建設用地批准書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用權證、施工許可證、預售許可證、大產權證、已售項目的銀行流水單、房產項目銷售收款進度表；涉及出租收入的，應提供房租收入資金流水單和資金入賬的進賬單。籌資性資金中，涉及借款資金的，應提供借款合同，銀行受託協議等；涉及投資者資金的，應提供投資協議、公司章程、工商登記材料等。投資性資金中，涉及利潤分配的，應提交利潤分配決議、分配利潤的銀行進賬單、分配利潤單位當年的審計報告；涉及其他投資收益的，應提供投資協議、資產憑證、收益證明、銀行流水單等

第三：什麼樣的人可以叫爸爸？

叫了三年以上的

政策原文：競買人申報的本人資金來源和最終關聯方資金來源發生時間應不早於本地塊公告之日起向前推算三年。

第四：不許用誰的錢？

銀行貸款，信託資金，資本市場融資，資管計劃配資，保險資金

政策原文：競買主體的交易資金來源(包括競買或投標保證金、定金及後續土地出讓價款)應為符合法律法規及政策規定的自有資金，不得使用包括但不限於銀行貸款，信託資金，資本市場融資，資管計劃配資，保險資金等違反國家有關規定的資金來源繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。

第五：審核資金有多少呢？

舉牌上限

政策原文：競買人在掛牌期間和現場競價的報價均不得超過其申報的自有資金金額，否則報價無效。

第六：成交之後怎麼破？

人民銀行上海總部，上海銀監局、上海保監局、上海證監局等對資金來源開展真實性核查

第七：弄虛作假怎麼辦？

沒收保證金，上黑名單，三年內不得參拍土地

政策原文：競得人行為違反相關自我承諾內容，存在上述情形的，出讓人可以取消其競得人資格。被取消競得人資格后，原競得人須承擔相應的經濟責任和法律責任。尚未簽訂《上海市國有建設用地使用權出讓合同》的原競得人須以已支付的競買保證金承擔違約責任；已簽訂《上海市國有建設用地使用權出讓合同》的遠競得人須以不少於本地塊國有建設用地使用權出讓價款的定金金額承擔違約責任，同時出讓人有權解除合同並收回本地塊的土地使用權。

被取消競買資格的競買人三年內不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動，同時已繳納的競買保證金不予退還

第八，如果幾塊土地同時拍，資金審核一塊地就行嗎？

想得美，這可是上海，全球生活最貴的城市！

政策原文：競買主體申報的用於本地塊交易的各項資金來源，不得存在以下情形：

1、用作其參與本地塊所屬補充公告中其他地塊競買的交易資金來源全部或部分重複申報；

2、與參與本地塊所屬補充公告中所有地塊競買的其他競買主體申報的資金來源全部或部分重複；

3、競得本地塊后，用作參與本地塊所屬補充公告以外地塊競買的交易資金來源全部或部分申報。

以上真的是史上最嚴厲最慘絕人寰的政策，

簡直是要逼死開發商的節奏啊

這讓我想到了

1、長江實業——(華人首富李嘉誠先生旗下企業)

長江實業於1972年於香港交易所上市，在香港的每12個私人住宅單位中，便有一個長實發展。

2、新鴻基——(香港規模最大的、擁有最多土地儲備地產開發商之一)

新鴻基於1972年上市，是香港擁有最多土地儲備的公司之一，儲備約達758萬平方米，包括發展中物業約662萬平方米，已落成投資物業約96萬平方米。

3、恆基兆業——(於1981年,香港最大的企業集團之一,高水平的地產開發商)

恆基兆業地產有限公司乃由主席李兆基博士大紫荊勳賢於1976年所創立，時至今日，恆基兆業地產經已成為香港最大的企業集團之一，僱用約7,910名員工，並為全香港擁有最多農地之發展商，內地亦有龐大之土地儲備。

4、新世界——(香港最大型全國性房地產發展商之一,大型上市企業,十大香港房地產品牌)

1970年由鄭裕彤博士創立，並於1972年在香港聯合交易所掛牌上市，其後逐步發展成為植根香港的大型發展商，現為香港恒生指數成份股之一。集團的業務包括物業、酒店營運、基建服務及百貨等。

過去40多年，新世界集團更在內地積极參与多種業務，成為大型的外商直接投資者之一。集團於內地的現時投資逾165億美元，遍布4個直轄市及19個省份

5、九龍倉——(中、港兩地地產及基建業務為重點的極具實力的企業)

九龍倉原本是香港九龍尖沙咀最大的貨運港的名稱。2010年集團錄得創紀錄的財務表現。除了過往建基於香港的發展傲視同儕外，九龍倉以超逾人民幣650億元的成本購入累積1240萬平方米的土地儲備、一系列即將落成的酒店物業及尤具價值的碼頭。現時，集團業務資產占集團總營業資產的39%，中期目標為50%，包括增加土地儲備至1500萬平方米。

這麼厲害的香港五大地產家族近年來在上海貌似啞火了，根本不見參加公開的市場招拍掛，項目收購兼并更是聞所未聞。

過去港資公司投資部的人走出來都是超天看，說話一定要夾雜幾個英文單詞，現在連舉牌都沒錢參加，真是大寫的一個「尷尬」！

而我們回顧一下2017年參加上海首次土地拍賣的幾家開發商

萬科：綜合實力第一的開發商，去年經歷那麼多沸沸揚揚的事件，仍然賣了3622億元。今年塵埃落定，理當發力。

碧桂園：最大的新型城鎮化住宅開發商，恆生內地綜合指數股，2015年四月平安以63億港幣入股碧桂園，稱為第二大股東，此後碧桂園調整戰略布局，加大了一二線城市投資。2016年銷售額3090億元，全國排名第三。

綠地集團：世界五百強，業內戲稱「宇宙第一大開發商」，目前世界十大高樓，竟一半來自綠地。2014年12月19號，平安創新資本向綠地集團增資117億。2016年銷售額2513億元，全國排名第五。

上海臨港經濟發展集團：他是成立於2003年，註冊資金63.02億，負責上海臨港產業區，218平方公里土地開發基礎建設（相當於200個世紀公園）。

下屬公司包括：漕河涇開發總公司，臨港建設公司，臨港投資管理公司，臨港港口發展有限公司和泥城、書院、蘆潮港、萬祥、奉賢城區發展公司

招商地產：招商地產是央企招商局集團三大核心產業之一，總資產達1300多億，2015年9月18號，招商局蛇口發行a股吸收合併招商地產，造就最大市值開發商達1900億。2016年銷售額735億元，全國排名十四。

恆基集團：香港最大企業集團之一，1981年上市，恆基所購之地均嚴格挑選，全部是價格合理，規模適中，例如北京環球金融中心，ifc。

就拿2017年上海首場土地拍賣臨港的三幅住宅用地舉例。

本次港資恆基依舊是啞火狀，白交了800萬的入場費，一次牌都木有舉。

碧桂園就發人省醒了，只報了一塊最大的地，舉一下就拿到，完全不在乎在場老大哥萬科，以及大地主臨港集團的感受。

接著，綠地順利的拿下了中等的那塊土地。碧桂園和綠地的股東都有平安的身影，看來兄弟合心，其利斷金嘛！

輪流坐莊第一回合結束。

最後，萬科順順利利的拿下最小的那幅住宅用地，過程中招商也沒有任何阻礙。

多麼向香港前些年的土地市場啊，五家巨頭每次也都是和和氣氣的買地，結束后一起開香檳慶祝，祝福叔伯兄弟們又要賺十幾個億了。

臨港三幅土地是資金穿透政策出台後的首場拍賣，果不其然出現了「排排坐、吃果果」的狀態，套路沒變，變得只是城市和主角。

工作十年來，我走過的最長的路就是政府的套路

中小開發商早就被擠出上海

傳統的外資開發商也不敢在上海喘粗氣

剩下的只有大地主、央企、國企、TOP10

為什麼出現這種情況？

都是政策逼迫的！