房企年報解讀系列之二：新城控股，千億房企種子選手

臨近3月，上市房企開始密集披露年報。2月24日，新城控股發布2016年年度報告，報告顯示，公司全年合同銷售金額650.60億元（含合營項目170.85億元），同比增長103.76%，銷售面積575.00萬平方米（含合營項目101.00萬平方米），同比48.76%。 報告期內，新城控股實現營業收入279.69億元，實現歸屬於上市公司股東凈利潤30.19億元，分別比2015年增長18.67%和64.42%。

在形勢一片大好的同時，新城提出2017年合同銷售金額達到850億元的年度目標，2020年進入千億房企的長期目標。毫無疑問，身居房企TOP20行列的新城，躋身千億行列指日可待。但千億征途道阻且長，新城準備好了嗎？

這是最好的時代：2016新城增收又增利

雖然2016年10月樓市開啟新一輪限購風暴，但整體來看，2016年仍然是房地產行業收穫的一年，無論是銷售額還是銷售面積均創歷史新高。

數據顯示，2016年，全國實現商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%；實現商品房銷售金額11.76萬億元，同比增長34.8%；銷售面積和銷售金額均創歷史新高。

圖1：2006-2016年全國商品房銷售面積、金額及同比變化情況

數據來源：國家統計局

具體來看，主流房企受益2015-2016年銷售回升，業績普遍靚麗。新城控股也在2016年取得驕人成績。

新城控股2016年公告顯示，公司全年合同銷售金額達到650.60億元（含合營項目170.85億元），同比增長103.76%，銷售面積575.00萬平方米（含合營項目101.00萬平方米），同比增長48.76%。

此外，值得注意的是，在行業普遍陷入增收不增利窘境的時刻，報告期內，新城控股不僅實現營業收入279.69億元，實現歸屬於上市公司股東凈利潤也達到30.19億元，分別比2015年增長18.67%和64.42%。凈利潤增長幅度達到罕見的60%以上。

房地產進入白銀時代，不少開發商不斷強調利潤重於規模，但另一方面，實現規模跨越式增長，躋身大型房企行列，始終是不少開發商的夙願，新城控股也不例外。規模化擴張的第一步就是拿地，2016年報顯示，新城控股初步完成了「以上海為中樞，長三角為核心，並向珠三角、環渤海和中西部地區進行全國擴張」的「1+3」戰略布局。

在2017年，新城控股仍然沒有停下在各地大舉拿地的步伐，繼續深化全國化布局戰略。截至2017年2月27日，新城控股在不同城市已拿地14幅，總建築面積達到244.88萬平方米，總成交金額達102.86億元。開年不足兩月，新城拿地金額已超百億。

數據來源：同策諮詢研究部

同策諮詢研究部數據顯示，截至2017年2月27日，新城控股新增土儲共計14幅，分別分佈於南京、鄭州、天津、合肥、鎮江、南通、南寧、淮南、南昌、台州等不同層級、不同區域的10個城市。由此可以窺見新城控股全國化戰略的雄心。固守長三角地域的同時，進軍京津冀、環渤海、珠三角等大區域，甚至中西部潛力城市也不能放過。

值得注意的是，新城控股所獲取的土地除合肥、鎮江等個別地塊處於高溢價拿地之外，其他多幅地塊都是低總價、低溢價獲得。

過去幾年，房地產行業整體大環境良好，得益於這陣春風，很多房企實現了規模跨越。但是，在限購限貸新政等多重因素影響下，2017年註定是行業由高歌猛進到平穩運行的過度年。此時，寄望進入千億陣營的新城，面臨的挑戰也不容小覷。除了大環境外，新城控股自身也面臨一些壓力。

表2：2015-2016年新城控股總資產周轉率、速動比率及資產負債率情況

數據來源：同策諮詢研究部

新城控股2016年年報顯示，2016年公司負債總額達到868.87億元，資產負債率達到84.14%，較去年同期增長4.6個百分點。速動比率方面，達到0.6，較上年同期提高0.2。總資產周轉率方面，2016年新城控股總資產周轉率為0.271次，較2015年同期下降0.069次。

運營效率小幅下挫

作為考察企業資產運營效率的一項重要指標，一般情況下，總資產周轉率越高，表明企業資產周轉速度越快，利用越好。因此，2016年新城控股總資產周轉率為0.271次，與2015年的0.348次相比，有所下滑。這表明新城控股在高速發展的軌道上，營業收入增長的速度沒有跟上總資產規模的增長速度，周轉速度相對減慢。因此，新城控股應注意加快回款速度。

償債能力提升安全邊際加強

2016年，新城控股資產負債率達到84.1%，在高槓桿運行的房地產行業，80%左右的資產負債率尚可接受。但實際上，公司的資產負債率並沒有如此之高。2016年新城控股，銷售金額大增，預收款項也大幅增加，達到298.3億元，去掉這部分基本不必返還給購房者的款項，新城控股實際資產償付負債率為35.5%，比2015年同期的68.8%大幅降低。

不僅如此，新城控股短期償債能力也得到提升。2016年，新城控股速動比率為0.6，比2015年的0.4減低，表明新城控股剔除存貨后的流動資產償還流動負債的能力得到提升。速動比率是指流動資產減去存貨之後對流動負債的比率。它是衡量企業流動資產中可以立即變現用於償還流動負債的能力，所以速動比率越接近於1越好。

規模擴張促使成本上升

雖然公司安全邊際得到加強，但2016年新城控股經營成本卻出現顯著上升，這主要是因為公司規模的快速擴張引起，這對於快速擴張的企業。公告顯示，2016年新城控股銷售費用為10.3億元，管理費用為12.7億元，財務費用為2.7億元，分別較2015年同期上漲30.3%、50%、107.7%。

其中，新城控股銷售費用的增加，緣於為鼓勵銷售人員，銷售領域員工薪酬及激勵大幅增加，2016年新城控股銷售人員薪酬支出達到3.3億，比2015年同期增加200%。

管理費用的增加，也主要是因為公司規模擴大，員工增加，員工工資支出大幅上漲。2016年新城控股管理費用領域職工薪酬增加達到7.6億元，比2015年同期增加46.2%。另外，財務費用的增加，則主要是因為利息支出增加，2016年新城控股利息支出達到13.7億元，比2015年同期增長14.2%。

綜上，新城規模化擴張也帶來了較大的成本上升。

對此，同策諮詢研究部分析認為，房地產行業是資金密集型行業，合理的周轉速度、良好的償債能力、適度成本把控，都對企業的運營和發展起到重要的作用。對於新城控股來說，規模化擴張的同時，也應關注自身資金狀況，提升周轉速度，拓寬融資渠道，適度把控成本，確保資金鏈安全。

樓市降溫大勢不可避免，這也無疑對新城銷售規模進一步高速增長帶來一定壓力，甚至自身的一些財務風險也可能成為新城衝刺千億的阻礙，但是我們仍然認為新城控股是下一個千億房企的種子選手。