住建部稱「租售同權」要立法，結局是房租暴漲還是房價暴跌？

買房就找秘書長

南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。

近期關於發展租賃住房市場、「租售同權」的信息一波又一波，各種觀點也是滿天飛，感覺搞得跟租房不要錢似的，根據中房網統計的關於50城房租大PK的一個數據顯示，6月全國50個城市中超七成城市房租相對收入較高。別說買房不容易，租房又何嘗不是呢！

Part1

住建部稱將立法明確租售同權：租房買房居民享同等待遇

據新華社北京7月25日消息，住建部稱將立法明確「租售同權」，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

剛剛召開的中共中央政治局會議強調，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。為了實現百姓安居夢，著力構建「購租並舉」房地產市場供應體系，打造多層次住房結構，多角度保障不同群體的住房需求。

1、增加供應 滿足「新市民」住房需求

剛從傳媒大學畢業的魏玉坤在北京找到了工作。作為北京「新市民」，他通過鏈家的自如平台在西紅門租了房。

「我們班基本上有超過一半同學通過這個平台租了房子。通過新推出針對應屆畢業生的海燕計劃，免除了我們的押金，只交了一個月的房租做中介費。」魏玉坤說，便捷的租房手續、可承受的房租、充足的房源能幫助他這樣的「新市民」更好地在城市中找到安身之所。

流動人口達2.45億，每年新就業的大學生700萬左右。一些人口凈流入的大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛，城鎮居民家庭租房比例高。但租賃房源總量不足，機構化、規模化住房租賃企業不夠成熟，制約著住房租賃市場的發展。

據初步統計，規模化住房租賃企業市場份額只佔2%左右，相較於發達國家成熟市場20%－30%的比例，差距非常大。

為加快培育和發展住房租賃市場，從供給端頻頻發力增加租賃住房有效供給，住房供應加快向「購租並舉」的供應新體系轉變。上海市日前首次以「招拍掛」方式出讓兩塊租賃住房用地；北京未來五年150萬套住房建設需求中包括50萬套租賃住房。

住建部等9部門近日聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的一項重要舉措，增加房屋租賃市場的有效供給，能夠讓城鎮居民家庭更自由地進行租買選擇，更好地滿足城鎮居民，特別是「新市民」的住房需求。

2、保障權益 規範租賃市場發展秩序

在海淀區北京西站附近鐵西社區租房的潘強最近遇到「煩心事」：退房交完鑰匙后，房東以做深度清潔為由要扣留押金中的500元，而租房合同並未對清潔費有任何約定。

這不是潘強第一次遇到房東扣留押金的情況。「心很累，因為孩子上學租了兩次房，每次退租房東都找理由扣留押金，房東不受約束，房客也缺乏保護。」潘強說。

他拿出今年5月公開徵求意見的《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》說，第十四條明確規定「除住房租賃合同約定的情況外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。」

長期以來，租房市場不規範，存在大量「黑中介」、二房東、「霸王條款」、隨意漲價、房租欺詐、不退還押金等現象。住房租賃市場制度及市場體系不完善，成為住房市場上「購租」跛行，大多數人選擇買房的重要原因。

日前首部住房租售條例公開徵求意見，住房租賃和銷售市場立法加快步伐，有望通過法治手段遏制各種租房亂象，對住房租賃市場加以規範。此外，廣州市近日率先提出「租購同權」，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，成為扶持住房租賃市場發展、促進市民待遇均等化的一重要舉措。

首都師範大學政法學院副教授崔俊傑說，「房住不炒」的障礙之一是租購不同權。搭建「租購同權」的平台，使得房東和租客處於相同的法律地位和享有同樣的權利，有利於使租房切實成為實現「住有所居」的途徑。

住建部有關負責人說，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

3、構建多層次住房體系 實現百姓「住有所居」

重慶江北區壓配廠的職工薛妹今年搬進了一套83平方米的兩室兩廳的新房子里，而自上世紀70年代起，她就一直住在壓配廠分給她的老房子里。

棚戶區改造圓了薛妹的「新居夢」，更令她滿意的是，搬進新家不但沒有花錢，還獲得幾萬元的補償，得以完成房子的裝修。

近年來，越來越多百姓搬進安居房，住進公租屋。實際上，過去8年間，棚戶區改造已經使8000多萬居民「出棚進樓」，困難群眾的住房條件得到了較大改善。

當前，全國居民人均住房建築面積已達40.8平方米，在此基礎上，正著力構建高端有市場，中端有支持，低端有保障的多層次住房供應體系，2018年－2020年將再改造各類棚戶區1500萬套，到2020年要基本完成現有城鎮棚戶區改造任務。

落實住房保障和棚戶區改造的相關政策是從供給端發力進行房地產調控的一個重要方面。對於未來的房地產調控，國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員任興洲說，不但要在需求端發力，抑制投機需求，還要在供給側加強政策調控，落實住房保障和棚戶區改造的相關政策，並著力發展租賃住房市場。

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，在供給側結構性改革大背景下，實現「住有所居」的小康夢，必須建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個體系，構建樂居、康居、安居、廉居的住房制度體系。

part2

50城房租大PK，京滬深不相信眼淚

大力發展租賃正是當前的風口熱點，而百姓最關注的話題之一就是房租。尤其對於長期生活和工作在一線城市的人來說，做一名租客實屬不易。

1、超七成城市房租較高

根據上海易居房地產研究院近日發布的《50城房租收入比研究》報告顯示，6月全國50個城市中超七成城市房租相對收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。

從具體城市來看，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等 4 個城市房租收入比高於 45%，屬於租金嚴重過高城市。

另外 34 個城市房租收入比在25%-45%之間，屬於租金相對過高城市，其中海口（41%）、蘭州（40%）、哈爾濱（38%）、鄭州（38%）、廣州（38%）、湛江（37%）、杭州（37%）、廈門（36%）、福州（36%）、中山（36%）、天津（35%）、南寧（35%）等 12 個城市房租收入比在 35%-45%間，相對偏高。

此外，保定（25%）、長沙（25%）、北海（25%）、佛山（25%）、東莞（24%）、寧波（24%）、瀋陽（23%）、銀川（23%）、呼和浩特（21%）、蘇州（21%）、嘉興（20%）、無錫（19%）等 12 個城市房租收入比在 25%及以下水平，屬於租金相對合理城市。

從住宅租金方面來看，報告根據城市房價網公布的各城市6月住宅租金數據與國家統計局公布的城鎮居民人均住房建築面積36.6平方米，計算得出各城市人均月度住房租金費用。

從具體城市來看，6月份有3個城市人均住房租金高於2000元/月，分別是北京、上海、深圳。其中北京房租最高，為2748元/月，上海和深圳分別為2319元/月和2211元/月。

人均住房租金高於1000元/月的城市有15個，分別為杭州、廣州、廈門、南京、三亞、珠海、福州、天津、溫州、大連、哈爾濱、武漢、鄭州、海口、寧波。其中，杭州、廣州高於1500元/月，廈門、南京接近1500元/月，其餘城市僅略高於1000元/月。

人均住房租金低於1000元/月的城市有32個，分別為蘭州、青島、蘇州、濟南、南寧、長沙、佛山、東莞、成都、昆明、重慶、西安、太原、長春、嘉興、合肥、無錫、烏魯木齊、南昌、湛江、瀋陽、貴陽、中山、惠州、西寧、肇慶、呼和浩特、石家莊、北海、銀川、張家口、保定。其中，保定、張家口、銀川房租水平最低，不足600元/月。

part3

九部委發文加快大中城市住房租賃市場發展，南京正在研究中

7月18日，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》明確提出，要進一步加大租賃住房在解決城鎮住房問題、特別是新市民住房問題方面的積極作用。

在增加租賃住房有效供應方面，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房、在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應，優先面向公租房保障對象和新市民供應。

此外，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點單位。

如果從這12個試點城市的房租收入比來看，深圳（54%）的住房租金嚴重過高，鄭州（38%）、廣州（38%）、杭州（37%）、廈門（36%）、肇慶（33%）、南京（32%）、武漢（32%）、成都（29%）、合肥（27%）等9個城市的住房租金相對過高，而佛山（25%）、瀋陽（23%）等 2 城的住房租金處於相對合理水平。

整體來看，全國50個城市超七成房租相對收入較高，說明大中城市住房租賃市場存在較大量需求。目前，在中央欽定的12大開展住房租賃試點城市中，滬廣兩地樓市已率先實施。

1、廣州「租購同權」率先實施

7月17日，廣州市政府率先發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，公布16條措施，加快構建租購併舉的住房體系。

廣州《方案》也稱「租賃16條」，明確提出了租購同權的規定。所謂「租購同權」，是指購房人和租房人享有同等權益——對熱點城市而言，最關鍵的一條即為子女受教育權。這意味著在廣州，只要是符合條件的租房人，未來也可與業主一樣，其子女享有同等就近入學的權利。

從全國來看，廣州市政府頒布的《方案》具有絕對意義上的突破。其首次提出「讓租者幸福居住」的口號，從加大租房供應和保障租戶權益兩方面著手，公積金租房提取額度增加、出租住房稅收有優惠、租金不能隨便上漲、通過對租期和租金依法進行規範，控制承租人租房成本，保障承租人穩定居住權益。

2、上海「只租不售」+ 存量商辦房轉租賃住房

7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地，在上海市土地交易市場成交。兩幅土地採取「只租不售」模式，項目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。

7月25日，嘉定發布在《剛剛，嘉定首幅純租賃住房用地成交！》一文中表示，上海將陸續迎來若干批次租賃住房用地，並且，上海還將出台存量商辦房轉租賃住房的規劃土地有關意見。

在今年5月18日，江蘇省住房城鄉建設廳專門下發通知，選擇南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚州等6個城市發展住房租賃市場的試點工作，包括搭建住房租賃信息政府服務平台，培育專業化住房租賃機構，推進住房租賃規模化經營等。

據揚子晚報消息：南京市住房保障和房產局相關人士表示，培育住房租賃市場的試點工作正在研究當中，此次中央九部門又提出了一些新要求，將一併納入考量，並適時對外公布。

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7年南京大學的城市規劃專業學習，5年萬科等品牌房企的操盤經驗，12年南京房地產促進會的行業領導經歷，南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台，建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問，中央、省市各級媒體資深權威地產評論員，南京地產圈買房投資達人，經歷南京樓市超20年成長之路，人稱：南京活地圖，南京樓市活地圖。專業權威，買房就找秘書長，買房就看《輝哥說樓市》。