250萬套租賃住房能解一線城市住房之困嗎？

據媒體披露，截至目前，一線城市住房租賃政策已全部下發。據不完全統計，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房（9月18日《經濟參考報》）。

值得肯定的是，目前一線城市將加快住房租購併舉改革的制度框架業已形成，為對打破一線城市居民以購為主的舊住房格局及理念、建立樓市調控長效機制、確保一線城市房價穩定、促使房地產真正回歸居住屬性等方面將發揮重要作用，是住房制度改革的歷史性跨越。如近日上海市發布《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，指出上海到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應、規範化管理的住房租賃市場體系。同時，這輪住房體制改革為房地產業健康發展確立了一個明確的方向，即房地產行業將以滿足新市民住房需求為出發點、以建立購租並舉的住房制度為主要方向、以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障。尤其值得稱道的是，發展住房租賃市場，建立租購併舉的住房制度，不僅是房地產長效調控的政策之一，能夠鼓勵租賃消費，穩定租賃關係，賦予租房者更多的權利，更可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求，從根本上喚醒居民住房租賃意識。

具體看，今後五年北京將建設150萬套住房，其中租賃住房將達50萬套，上海提出「十三五」期間，上海市租賃住房用地供應佔比約為31%，推出租賃住房共計70萬套。廣州方面，未來五年廣州將推出825萬平方米租賃住房用地，預計可供應租賃住房15萬套。深圳「十三五」期間擬建設40萬套人才住房，超過特區成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房；此外，不僅要求企業建設過程中進行配建不低於20%的自持租賃住房，並將收儲100萬套城中村房統一租賃；除人才住房和保障性住房外，還將通過新建、改建、收購、租賃、資產划轉等方式收儲不低於10萬套房源，開展住房租賃業務。

且看到，一線城市政府沒有開空頭支票，而是有實實在在的政策措施來保障250萬套租賃住房到位。如近日廣州同時推出六宗地塊，要求項目建成后必須整體確權並自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致；且規定受讓人自持物業不得低於項目計算容積率總建築面積70%，自持物業必須整體確權，不得分割銷售。上海市集中出讓分佈於浦東新區、長寧區、徐匯區的四宗租賃住宅用地，起始樓面均價僅為7725元/平方米，其周邊房價均超過10萬元/平方米。溢價率均為0。北京方面已累計成交20宗70年產權租賃土地，合計租賃土地面積高達131萬平方米。為能真正提供低價租賃住房，深圳近日出台完善土地供應管理若干意見，明確指出，對於只租不售的人才和保障住房將實行劃撥用地，產權歸國家機關所有。同時要求，除福田、羅湖、鹽田區外，其他行政區、新區、前海深港現代服務業合作區應於2018年6月底前至少供應一宗地塊，用於全部建設自持租賃住房或商務公寓。

有租賃住房建設計劃，也有具體的政策保障措施，相信250萬套租賃房進入租賃市場應該沒有懸念，當然對緩解一線城市居民住房緊張局面也將起到一定作用，但指望僅靠250套租賃房就能解決一線城市居民住房之困，未免有點過於樂觀或過於幼稚：

一方面，一線城市各種社會資源比如教育、醫療及其他社會保障方面都遠遠優其國內其他二三線城市及市縣城市，尤其是就業機會遠遠多於一般國內城市，這不僅對優秀人才進入一線城市起到巨大的誘惑力，對一般就業人員也產生較大的魅力。「人往高處走」的思維慣性，必然讓未來幾年、十年甚至數十年有大量人口不停地湧入一線城市，250萬套租賃住房相對湧入的人口無異於杯水車薪，很難解決住房緊張狀況。這就是說一線城市的住房永遠沒有滿足之時，只有需求不斷增長之勢。

另一方面，隨著人口湧入一線城市，仍然有不少中低收入階層勉強維持生計，這部分人口由於缺乏購買力而租賃住房可能又存在不少條件限制，250萬租賃房或許與他們無緣，他們的住房之困始終難以解決。

因而，真正解決一線城市居民住房之困的根本出路，還在於政府發揮「兜底」職能，加大公益性保障房建設力度，增加保障房建設數量；同時，各級政府實施大力讓利政策，極大地降低國有土地出讓成本，從而使商品房價格真正降下來，讓城市中低收入階層能買得起房、租得起房。

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