北京商住市場遭遇「強震」

消費者報報道(記者孫蔚)「劈死商住的雷真來了！」此前在北京樓市傳聞長達大半年的商住調控「靴子」，如今終於落下。這一政策從規劃、銷售、購房資格、信貸等層面精準地打擊了「商改住」類產品，出手之狠、措施之嚴不僅在北京樓市調控史上絕無僅有，就算放眼全國，也是針對商住類項目最為嚴厲的一次調控。

商住類產品成為歷史

商住市場一次又一次的躁動，終於等來了懲罰。2017年3月26日晚間，北京市發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，要求開發企業在建（含在售）商業、辦公類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織，同時購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售應當出售給企事業單位、社會組織。開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批准。開發企業新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售，違反規定的，由規劃國土委及住建部門依法處理。

對於公告執行之前已經銷售的商辦類項目，再次上市出售時可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，但個人購買應當符合名下在京無住房和商辦類房產記錄及在申請購買之日起，在京已連續5年繳納社會保險或者連續5年繳納個人所得稅兩個條件。對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法註銷機構備案，直至吊銷營業執照。

此外，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。自公告發布之日起，開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。開發企業、中介機構違反公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。「需要說明的是，商住根本不是一個法定用語，在規劃、立項等環節都沒有這個稱謂，所以『326新政』中使用的是『商業、辦公類』項目。」亞豪機構副總經理郭毅對記者表示，新政的輻射範圍實際上將寫字樓和商業都包含在內了。自此，北京針對商住產品的「休克療法」拉開序幕，商住類產品將成為歷史。

商住類產品的前世今生

一直以來，商住這個概念其實是開發商玩的噱頭，就是將規劃性質為商業的辦公用地（分別為40年、50年產權）改建成可以居住的產品類型。商住產品不限購，不能落戶，不能使用學區等住宅配套，購買時需要繳納50%的首付款，貸款期限最長10年且用不了公積金，不計入住宅貸款次數。

從2016年的市場情況看，北京普通住宅的平均單套價格為467萬元，自住房平均為162萬元，商住公寓平均為202萬元，別墅平均為1086萬元。商住一直是北京樓市剛需置業群體的替代型選擇，其具有小戶型、低總價等優勢，是被高房價、限購政策擋在門外的「草根」們實現在北京置業夢想的一個渠道。

「2008年之前，北京基本上沒有成規模的商住市場，原因很簡單，房價絕對值本來就不高，商住沒有什麼市場。2011年北京限購及住宅高端化后，土地供應結構出現重大變化，即便在住宅土地出讓中，也配套了大量的公建類物業。商住因為不具備住宅的配套，一般市場價是同區域商品住宅價格的50%—60%，而且不限購。種種因素給了商住類產品很大的市場空間，使得被限購政策抑制的投資需求和部分剛需進入到這一市場。」中原地產首席分析師張大偉為記者介紹道。

商住類產品的總價一般都在200萬元左右，這樣的價格使其具有很強的投資屬性，再加上剛需人群對商住房的追捧，其基本成為北京樓市成交的主力。從2016年1月1日至2017年3月23日，北京所有具有居住功能屬性的物業合計成交90112套，其中商住類產品成交接近5萬套，佔比約為54.7%。

成交或現陡崖式下跌

中原地產研究中心統計數據顯示，北京在限購以來的6年時間裡，居住類土地供應占供地總量的比例大約為46%，當然其中包括很多公建類配套、生活類配套，大約可能建設成為商住產品的約為20%，摺合面積大概約為1000萬平方米。另外，商服金融及綜合用地中也有部分會建設成為商住類產品，摺合面積也大概約為1000萬平方米。也就是說，自2011年開始，北京土地供應中大約有2000萬平方米是商住類項目，但目前的成交總量合計為1255萬平方米，可以說商住類物業的庫存數量較大。「從去年的『930新政』到今年的『317新政』，北京對於住宅的調控力度逐漸加大，一些開發商反而趁此機會打著『不限購、不限貸』旗號，大肆推銷商住類產品。」北京市房地產業協會秘書長陳志分析認為，「商住類產品既破壞了城市發展格局、弱化了限購政策效果，在實際居住中還存在生活成本高、沒有配套、環境嘈雜、安全隱患等問題。此次北京出台針對商改住的調控措施，是對投機投資性需求的再一記重拳。」

以前商住產品無論怎樣打擦邊球，萬變不離其宗的都是先按商業、辦公用途報規劃審批，在審批過程中，盡量將最小分割單元面積報小一點，便於以後的切割改造。可是，「326新政」把最小切割單元劃定在500平方米，這意味著大幅度提升了商改住的入門門檻。更重要的是，新政將個人排除在可以購買商住產品之外，這實際上削減了幾乎一多半商住項目的購買需求。

此外，「326新政」最大的創舉在於對流通環節進行制度約束，不是搶在政策關門前買到商住類產品就「吉人自有天相」了，而是針對這類產品再上市時有了前置條件；雖然允許賣給個人，但其限購資格等同於住宅，實際上填平了監管窪地，而且沒有北京戶口與外地戶口之分，都是只能買一套。一句話，買了商住類項目的置業者想再出手，是難上加難。

「在2016年5月5日通州要求商辦類項目只能銷售給公司之後的10個月時間裡，區域內的商住類產品銷量大跌74%，這還是在北京城市副中心強大發展紅利的拉動下才得以形成的。而全北京限購，且購買商住類項目再次銷售仍然只能賣給公司，限制了商住類產品的流通性，如果依託出租而非資產升值后套現來實現投資回報，商住類項目的投資功能將被極大削減。綜合以上因素，預計北京商住類產品的銷量將很快出現陡崖式下跌。」郭毅對記者表示。